مديريت « امنيت مسكن» در دوران بحران
هاجر شادماني
در ادبيات كلاسيك علوم سياسي، «امنيت» معمولا در قلمروی مرزها، دفاع هوايي و توان نظامي تعريف ميشود، اما در دوران معاصر، مفهوم امنيت با ظهور «جنگهاي تركيبي» و «جنگهاي اقتصادي» به شكلي بنيادين بازتعريف شده است. امروزه، ثبات زندگي روزمره شهروندان در قلب خانهها و پايداري كسبوكارهاي كوچك در خيابانها، به اندازه پايداري خطوط مقدم، در معادلات امنيت ملي نقش دارد. در اين ميان، بازار مسكن و اجاره- كه همواره يكي از حساسترين لايههاي زيست اجتماعي بوده است- در زمان وقوع بحرانهاي اضطراري، به كانون اصلي تلاطمهاي احتمالي تبديل ميشود.
پارادايم جديد امنيت؛ از مرزها تا معيشت- وقتي كشور در شرايطي اضطراري ناشي از تنشهاي ژئوپليتيك قرار ميگيرد، بزرگترين عامل مخرب براي ثبات داخلي، «عدم قطعيت» است. عدم قطعيت، يعني فرد نداند فردا چه اتفاقي براي ارزش پول، قيمتها و حتي سرپناه او خواهد افتاد. در چنين شرايطي، بازار اجاره ميتواند به سرعت از يك بازار عادي به يك بازار «احساساتي» تبديل شود؛ جايي كه ترس از آينده، موجب جهش قيمتها يا خروج ناگهاني سرمايهها از چرخه توليد به سمت ذخيره ارزش در املاك ميشود. اخيرا ابلاغيه تمديد خودكار قراردادهاي اجاره مسكن و واحدهاي صنفي براي يك دوره كوتاه دو ماهه، ازسوي نهادهاي تصميمگير، موضوع بحثهاي تخصصي قرار گرفته است. اگر اين اقدام را نه يك دستور اداري، بلكه يك «ابزار مديريت بحران» درنظر بگيريم، ميتوان ديد كه هدف آن، ايجاد يك «منطقه امن» يا همان «فضاي تنفس» براي جامعه است. هدف از اين كار، جلوگيري از وقوع شوكهاي ناشي از انقضاي قراردادها در زماني است كه جامعه بيش از هر زمان ديگري نيازمند تمركز بر مديريت شرايط اضطراري است.
ريشهيابي بحران؛ چرا اجارهبها در ايران متفاوت از جهان است؟ براي درك ضرورت مداخلات موقت در بازار اجاره، ابتدا بايد پرسيد چرا بازار مسكن در ايران با چنين نوسانات شديدي گره خورده است؟ در اقتصادهاي توسعه يافته، مسكن معمولا يك «خدمت» محسوب ميشود. فرد براي استفاده از خدمات مسكن، هزينهاي را ميپردازد و اين هزينه براساس نرخ تورم مصرفي و قدرت خريد تنظيم ميشود. اما در ايران، مسكن همزمان يك «كالا» و يك «ابزار مالي» است. در ايران، به دليل بيثباتي در نرخ ارز و تورم مكرر، مسكن به «پناهگاه نقدينگي» تبديل شده است. اين يعني بخشي از تقاضا در بازار مسكن، تقاضاي واقعي براي سكونت نيست، بلكه تقاضاي مالي براي حفظ ارزش دارايي است. همين ويژگي باعث ميشود كه در زمان وقوع بحرانهاي سياسي يا جنگي، بازار اجاره با حساسيت بسيار بالايي واكنش نشان دهد. تفاوت اصلي در اينجاست: در حالي كه در كشورهاي ديگر، بحرانهاي سياسي ممكن است بر توليد اثر بگذارد، در ايران، اين بحرانها مستقيما به لايههاي زيرين زندگي يعني «مسكن» نفوذ ميكنند و از طريق آن، ثبات اجتماعي را هدف قرار ميدهند.
تجارب جهاني؛ از مديريت دولتي تا مدلهاي استيجار عمومي- اگر به تجربه كشورهاي مختلف بنگريم، ميبينيم كه مديريت بازار مسكن در دوران بحران يا در ساختارهاي توسعه يافته، دو مسير اصلي را طي ميكند. در مدلهاي سنتي، دولتها تنها با ابزارهاي قيمتي (مانند كنترل نرخ اجاره) سعي در مهار بازار دارند كه اغلب با شكست مواجه ميشود، زيرا نميتوان با دستور، رفتار انتظارات تورمي را تغيير داد.
اما مدل موفقتر، حركت به سمت «استيجار عمومي» است. براي نمونه، شهر وين در اتريش، الگوي جهاني در اين زمينه است. در وين، بخش بزرگي از مسكن تحت مديريت نهادهاي عمومي يا تعاونيهاي بزرگ است. در اين مدل، مسكن از چرخه «سوداگري و ذخيره ارزش» خارج شده و به يك خدمت پايدار تبديل ميشود. وقتي بخش بزرگي از عرضه مسكن تحت كنترل نهادهاي با نگاه اجتماعي باشد، در زمان وقوع بحرانهاي اقتصادي يا سياسي، بازار دچار نوسانات شديد نميشود؛ زيرا هدفِ اجارهدهنده، مديريت خدمت است نه شكار سودهاي انفجاري در زمان ناامني. در عمده تجارب تامين مسكن، دولتها همواره تلاش داشتهاند تا از طريق ابزارهاي مالكيتمحور، به نياز مسكن پاسخ دهند؛ در حالي كه ريشه اصلي بحران، عدم قطعيت در درآمدها و ماهيت داراييگونه مسكن است. بنابراين، مداخلات موقت مانند تمديد خودكار قراردادها، در واقع يك «مسكن اضطراري» براي جلوگيري از خونريزي در بازار است، اما راهكار بلندمدت، حركت به سمت ساختارهاي استيجار عمومي و جداسازي مسكن از چرخه نقدينگي است.
مديريت اضطراري؛ ميان نظارت و اعتماد- در مصوبه اخير، تاكيد بر استفاده از سامانههاي ديجيتال (مانند خودنويس) و نظارت سازمان تعزيرات، نشاندهنده تلاش براي كاهش «اصطكاك» در بازار است.
در زمان جنگ يا شرايط اضطراري، هرگونه مواجهه مستقيم و طولاني ميان مستاجر و مالك براي تمديد قرارداد يا حل منازعات، ميتواندبه دغدغههای معیشتی مردم بیفزاید. استفاده از تكنولوژي براي خودكارسازي اين فرآيند، در واقع تلاش براي «غيرشخصي كردن» يك موضوع حساس است .
با اين حال، بايد توجه داشت كه اين تمديد دو ماهه، تنها يك «توقف موقت» در جريان تلاطم است. اين اقدام نبايد باعث ايجاد اين تصور شود كه مشكل ساختاري بازار حل شده است. اگر ريشههاي بيثباتي در اقتصاد كلان، نقدينگي سرگردان و عدم رشد واقعي درآمدها درمان نشود، هر مداخلهاي در بازار اجاره، صرفا مانند بستن دهان يك بحران است، درحالي كه خودِ بحران همچنان در حال رشد است.
ضرورتِ بازنگري در نگاه به مسكن- درنهايت، بايد پذيرفت كه در شرايط گذار از بحرانهاي بزرگ، مديريت بازار اجاره از يك موضوع اقتصادي صرف، به يك موضوع «امنيت ملي» ارتقا مييابد. تمديد خودكار قراردادها در دوران جنگ تحميلي، گامي است براي حفظ حداقلهاي زيستي و ثبات كسبوكارها در ميانه توفان. اما براي گذار از اين وضعيت، جامعه و سياستگذاران بايد به اين واقعيت دست يابند كه تا زماني كه مسكن را به عنوان يك «ابزار ثروت» ببينيم، بازار اجاره همواره در معرض خطر انفجار خواهد بود. راهبرد نهايي، نه در كنترل قيمتها با دستور، بلكه در تغيير ساختار بازار از «مالكيتمحوري صِرف» به سمت «دسترسيپذيري و استيجار پايدار» نهفته است. تنها در اين صورت است كه ميتوانيم از امنيتِ واقعي در خانه و بازار صحبت كنيم؛ امنيتي كه فراتر از مرزها و فراتر از خط مقدمها، در قلب زندگي روزمره شهروندان ريشه بدواند.
تحليلگر مسكن