اجاره‌نشيني و اجاره‌داري در برنامه‌هاي توسعه‌اي ايران
عليرضا وزيري‌زاده
بحث استيجار و اجاره‌داري در برنامه‌هاي توسعه ايران چه جايگاهي دارد؟ يك تصوير كلي از وضعيت نظام مسكن در كشور ارايه مي‌دهم كه به‌طور مشخص، از بررسي آمارهاي سال ۱۳۵۵ به بعد است. جمعيت ايران تا دهه ۶۰ افزايش داشته و بعد از آن با كاهش رشد جمعيت روبه‌رو هستيم كه به حدود يك درصد مي‌رسد؛ يعني نرخ رشد جمعيت به يك درصد مي‌رسد. از سوي ديگر، در دو، سه دهه گذشته با رشد شهرنشيني روبه‌رو بوده‌ايم. در عوض، تعداد خانوارها به‌شدت افزايش مي‌يابد كه به خاطر خانوارهاي كوچك‌مقياس است. يعني خانوارهاي پنج، شش و هفت‌نفره به خانوارهاي يك، دو، سه و چهار نفره تبديل مي‌شوند. بنابراين، به‌‌رغم اينكه رشد شهرنشيني ما كاهش يافته، تعداد خانوارهاي ما رشد قابل ملاحظه‌اي داشته است كه اين خود فشار زيادي به بازار مسكن وارد مي‌كند. اما اگر آمارهايي را كه با استناد به طرح جامع مسكن درباره موجودي واحدهاي مسكوني ارايه شده است، بررسي كنيم- البته من هميشه با ديده شك به همه آمارها نگاه مي‌كنم- مي‌بينيم در سال ۱۳۵۵ حدود ۵ و سه‌دهم ميليون واحد مسكوني و ۶ و هفت‌دهم ميليون خانوار داريم؛ بنابراين، يك ميليون و چهارصد هزار واحد فاصله وجود دارد. همين‌طور كه جلو مي‌رويم، رشد ساخت مسكن زياد است. گفته مي‌شود حدود دو و نيم ميليون خانه خالي در كشور وجود دارد. يك تصور كلي درباره همه اينها اين است كه بازار مسكن در توليد مسكن به شدت موفق عمل كرده و رشد كمي داشته‌ايم؛ حدود ۱۷ ميليون واحد مسكوني در اين چهار دهه ساخته شده است. به‌‌رغم اينكه رشد كمي به‌شدت زياد داشته‌ايم و اين رشد از نرخ تشكيل خانوارها و رشد جمعيت ما بيشتر بوده است، چرا الان درباره بحران اجاره‌نشيني صحبت مي‌كنيم؟ تقريبا تمام سياست‌هايي كه از ۶۰ سال پيش پيگيري شده، در جهت خانه‌دار كردن خانوارها بوده و اجاره‌داري محل بحث آن نبوده است. نكته بعدي اين است كه اگر برنامه‌هاي توسعه‌اي را ببينيم، در كشور در حوزه مسكن و اجاره‌داري در برنامه‌هاي مختلف به اين موضوع پرداخته‌ايم؛ از برنامه‌هاي توسعه عمراني قبل و بعد از انقلاب گرفته تا برنامه‌هاي بعدي. نكته‌اي كه در طرح‌هاي توسعه‌اي پنج‌ساله وجود دارد، اين است كه اساسا رفع مشكل مسكن را در دستور كار گذاشته‌اند. بر فرض تامين مسكن گفته‌اند ما براي اينكه به مشكل مسكن غلبه كنيم، بايد مسكن را تامين كنيم و تامين هم يعني توليد كنيم و بيشتر بسازيم. از اين نگاه، برنامه‌ها تا حد زيادي موفق بوده‌اند. مثلا درباره طرح جامع تهران گفته مي‌شود همان افقي كه براي سال ۱۴۰۵ تعيين كرده بود، پنج، شش سال قبل از آن سقف را پر كرده بود؛ به‌قدري كه ساخت‌وساز انجام شده بود. اگر موضوع اجاره‌داري و اجاره‌نشيني را نگاه كنيم، حتي درباره قوانين مختلف هم مي‌بينيم، مثلا به‌طور خاص قانوني كه در اين باره مصوب شده، باز هم وزن روي تامين مسكن است. ما برنامه‌اي به عنوان «طرح جامع مسكن» داريم كه اوايل دهه ۱۳۸۰ شروع و در دهه ۱۳۹۰ بازنگري شد و الان هم دوباره در حال بازنگري است. اين برنامه جامع‌ترين برنامه‌اي است كه درباره مسكن تدوين شده و هفت اصل دارد كه موضوع اجاره فصل هفتم آن را تشكيل مي‌دهد. باز هم آن را به تامين مسكن براي كم‌درآمدها ارجاع مي‌دهد و دقيقا اجاره‌نشيني را مساوي با كم‌درآمدهاي جامعه گرفته و بعد باز روي تامين تاكيد كرده است. در تمام طرح‌هاي توسعه‌اي كشور، اجاره‌داري امري فردي و موقتي است؛ براي كساني كه تازه تشكيل خانواده داده‌اند و در حال گذار هستند تا بعد به غايت مالكيتي برسند يا مثلا براي فقيرترين اقشار كه براي آنها برنامه‌ريزي شود. قبل از بحث اجاره‌داري و اجاره‌نشيني بايد به بحث مالكيت بپردازيم كه چرا اينقدر در برنامه‌ها و قوانين ما محترم شمرده شده است. در همه دنيا مالكيت مساوي با امنيت و بلوغ شمرده مي‌شود، مخصوصا از دهه ۱۹۸۰ به بعد. وضعيت كل دنيا براي مستاجرها البته به‌شدت اسفناك است و روزبه‌روز بدتر مي‌شود. كشورهايي كه عمدتا در اروپاي شمالي در زمينه اجاره‌داري موفق بودند. در عين حال كشورهاي خاصي در دنيا هستند كه اجاره‌داري و اجاره‌نشيني را مرسوم كرده‌اند و موفق بوده‌اند. آنها عمدتا بحث نياز مسكن را به تامين مسكن تبديل نكردند و بحث آن را به نحوه تصرف مسكن تعريف كردند كه مي‌تواند شكل‌هاي مختلفي داشته باشد. اگر اين تغيير در تفكر ما هم ايجاد نشود حتي با اين تشكل هم تغيير اساسي در گفتمانمان ايجاد نمي‌شود. نبايد تامين نياز را مساوي با تامين مسكن بدانيم و بحث تصرف و انواع آن را تعريف كنيم. يكي از عوامل گسترش نابرابري، همين بحث گسترش مالكيت مسكن در سراسر دنيا بوده است و اين نابرابري نسلي هم خواهد شد. گسترش مالكيت مسكن يكي از عوامل اصلي رفاه اجتماعي جوامع بوده است. يكي از خطرات ديگري كه داشته، تبديل خانوارها به خانوارهاي مطيع و محافظه‌كار است. وقتي قرار است قسط مسكن را پرداخت كنيد، ترجيح مي‌دهيد ماليات كمتري بدهيد و به مكان پايبند مي‌شويد، [به خاطر محلي كه در آن مسكن داريد] مطيع كارفرما مي‌شويد و مي‌خواهيد كه اخراج نشويد. بنابراين بايد چه كرد؟ مي‌توانم بگويم مهم‌ترين ضعفي كه وجود دارد، اين است كه فشار از پايين را نداشتيم و هيچ صدايي هم وجود نداشته است ضمن اينكه چنين موضوعي در دنياي انديشه‌ورزي ما هم نيامده است. حداقل مي‌شد در دانشگاه‌ها مفهوم مالكيت را به چالش بكشيم و وضعيت دشوارتر هم مي‌شود، در حالي كه گسترش مالكيت در مسكن مي‌تواند مشكلات زيادي ايجاد كند. بايد انديشه‌هايي كه اساسا نوع تصرف را توضيح مي‌دهد در برنامه‌هاي توسعه‌اي خودمان جا بيندازيم؛ اينكه اساسا نوعي تصرف هم وجود دارد، اينكه تصرف چطور باشد و امنيت و حقوق آن چگونه تامين شود.
پژوهشگر شهري و مسكن