بازار مستغلات ايران در پاييز ۱۴۰۵ در يكي از پيچيده‌ترين نقاط عطف تاريخ ادوار تجاري خود ايستاده است؛ نقطه‌اي كه در آن، «ركود سنگين معاملاتي و انجماد تقاضا» در سطح، با «تورم پيشرونده و ساختاري بهاي تمام‌شده» در عمق پروژه‌هاي عمراني تلاقي يافته است. درحاليكه شاخص‌هاي كلان پولي از عبور حجم نقدينگي از مرز ۱۳۱,۸۴۵ هزار ميليارد ريال با نرخ رشد نقطه‌به‌نقطه ۴۰.۴درصدي و جهش ۴۷.۵درصدي پايه پولي حكايت دارند، جريان سرمايه در واكنش به متغيرهاي برون‌زاي ژئوپليتيك و منازعات منطقه‌اي سال‌هاي ۱۴۰۴ و ۱۴۰۵، به سمت دارايي‌هاي با نقدشوندگي آني نظير طلا و ارز شيفت يافته است. نتيجه اين آرايش سرمايه، ثبت بازدهي‌هاي چندبرابري در بازارهاي موازي و ايجاد يك «جاماندگي دارايي» محسوس در بخش مسكن بوده است. با اين حال، واكاوي ساختار شكست هزينه‌ها (CBS) و صورت‌وضعيت‌هاي اجرايي در پروژه‌هاي ساختماني نشان مي‌دهد كه آرامش ظاهري قيمت‌هاي پيشنهادي مسكن، ناشي از تعادل عرضه و تقاضا نيست، بلكه محصول اصطكاك معاملاتي در فضاي نااطميناني است. جهش ۱۰۶درصدي شاخص قيمت نهاده‌هاي ساختماني در تهران، عبور قيمت ميلگرد از مرز ۱۰۰ هزار تومان در هر كيلوگرم و رسيدن بهاي تمام‌شده ساخت هر مترمربع بناي متعارف به بازه ۶۰ تا ۸۰ ميليون تومان (بدون احتساب سهم عرصه)، كف قيمتي جديدي را برمبناي «هزينه جايگزيني» شكل داده است كه هرگونه قيمت‌گذاري پايدار پايين‌تر از آن را از منظر اقتصاد مهندسي ناممكن مي‌سازد.
تئوري جاماندگي دارايي
در ادبيات اقتصاد كلان و مديريت پرتفوي، كلاس‌هاي مختلف دارايي در مواجهه با تكانه‌هاي پولي و شوك‌هاي برون‌زا، «سرعت تعديل» ناهمگني از خود بروز مي‌دهند. بازار ارز و فلزات گرانبها به دليل ماهيت همگن، تقسيم‌پذيري بالا، كارمزد معاملاتي ناچيز و نقدشوندگي لحظه‌اي، در خط مقدم جذب انتظارات تورمي و پوشش ريسك‌هاي سيستماتيك قرار دارند. در مقابل، دارايي مسكن به واسطه ويژگي‌هاي ذاتي خود شامل «ديرنقدشوندگي»، «حجم بالاي سرمايه اوليه موردنياز»، ناهمگني فيزيكي و «اصطكاك معاملاتي» بالا، همواره با يك فاز تاخير زماني سه تا شش‌ماهه يا بيشتر به جهش متغيرهاي اسمي واكنش نشان مي‌دهد.
بررسي داده‌هاي مقايسه‌اي از بهار ۱۴۰۴ تا مهرماه ۱۴۰۵، مكانيسم اين شيفت دارايي‌ها و جاماندگي مسكن را به تصوير مي‌كشد. با تشديد ريسك‌هاي ژئوپليتيك در خرداد ۱۴۰۴ و متعاقبا آغاز درگيري‌هاي نظامي در اسفند ۱۴۰۴ (فوريه ۲۰۲۶)، تقاضاي احتياطي و سفته‌بازانه به سمت بازار ارز و طلا هجوم برد. نرخ دلار در بازار آزاد كه در اسفند ۱۴۰۴ در كانال ۱۶۶ هزار تومان قرار داشت، در شهريور ۱۴۰۵ از مرز ۲۱۰ و ۲۳۰ هزار تومان عبور كرد و در دهه سوم مهرماه ۱۴۰۵ به محدوده ۲۶۰ تا ۲۶۲.۶ هزار تومان رسيد. همزمان، هر گرم طلاي ۱۸ عيار با ثبت ركوردهاي پي‌درپي، از كانال ۲۳ و ۲۴ ميليون تومان در شهريورماه به سطح ۲۵ ميليون و ۹۶۱ هزار تومان در ۲۲ مهر ۱۴۰۵ صعود كرد و سكه امامي نيز از محدوده ۲۴۰.۶ ميليون تومان به ۲۶۳ ميليون و ۵۷۵ هزار تومان رسيد. داده‌هاي تحليلي نشان مي‌دهد كه تنها در چرخه سال ۱۴۰۴، نرخ رشد طلا تقريبا ۹ برابر رشد شاخص مسكن بوده است.
در بازار خودرو نيز، علي‌رغم انقباض قدرت خريد خانوار، تركيب «كاهش ۱۷درصدي توليد سالانه خودروسازان»، «افت ۴۰درصدي توليد صنايع جانبي نظير تاير» و «افزايش ۴۰درصدي قيمت‌هاي كارخانه‌اي محصولات مونتاژي»، قيمت خودروهاي پرتقاضاي داخلي را در شهريور و مهر ۱۴۰۵ به سطوح بالاي ۲ تا ۳ ميليارد تومان پرتاب كرد. اين بازار به دليل مقياس سرمايه كوچك‌تر نسبت به ملك، توانست بخشي از نقدينگي سرگردان را جذب كرده و به سرعت خود را با نرخ تسعير ارز تطبيق دهد.
در نقطه مقابل اين سه بازار، مسكن با پديده «چسبندگي قيمت» و انجماد حجم معاملات روبه‌رو شد. ميانگين قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در تهران كه در اواخر سال ۱۴۰۳ در محدوده ۸۸ تا ۱۰۰ ميليون تومان قرار داشت، در شهريور ۱۴۰۴ به ۱۲۵.۸ ميليون تومان و در اسفند ۱۴۰۴ پس از يك تكانه ۱۵.۶درصدي در بهمن‌ماه، به بازه ۱۲۵ تا ۱۳۳ ميليون تومان رسيد. اگرچه برآوردهاي ضمني مبتني بر شاخص‌هاي تسهيلات و فايل‌هاي عرضه در مهرماه ۱۴۰۵، ميانگين قيمت هر مترمربع مسكن در پايتخت را در سطوح حدود ۱۹۰ ميليون تومان نشان مي‌دهد، اما مقايسه اين رشد با جهش بازارهاي موازي و تورم نهاده‌هاي ساخت، بيانگر كاهش ارزش واقعي (تعديل‌شده با تورم و دلار) دارايي ملكي است. در علم اقتصاد مسكن، اين تاخير به معناي توقف چرخه ارزش‌گذاري نيست، بلكه به معناي ذخيره‌سازي انرژي تورمي در قالب «فنر قيمتي فشرده» است كه به‌واسطه عدم كشش‌پذيري عرضه در كوتاه‌مدت، در فاز پسا-ركود آزاد خواهد شد.
آناتومي تورم فشار هزينه
تحليل بنيادي بازار مسكن بدون كالبدشكافي ساختار مهندسي بهاي تمام‌شده ناقص خواهد بود. در شرايطي كه تقاضاي موثر در بازار معاملات واحدهاي آماده دچار انقباض شده است، سمت عرضه با يك «تورم فشار هزينه» بي‌سابقه دست‌وپنجه نرم مي‌كند. براساس داده‌هاي رسمي مركز آمار ايران، تورم نقطه‌به‌نقطه شاخص قيمت نهاده‌هاي ساختمان‌هاي مسكوني شهر تهران در بهار و پاييز ۱۴۰۵ به رقم كم‌سابقه ۱۰۶درصد رسيده است؛ درحالي كه برخي اقلام ساختماني، به‌ويژه محصولات وابسته به زنجيره پتروشيمي و پليمرها، در يك سال منتهي به پاييز ۱۴۰۵ رشدي بين ۴۰ تا ۲۷۰درصد را ثبت كرده‌اند. ريشه اين جهش هزينه‌اي را بايد در تلاقي دو متغير كلان جست‌وجو كرد؛ نخست، «ناترازي ساختاري انرژي» در شبكه برق و گاز كشور كه به قطع مكرر برق كارخانجات فولادسازي و سيمان در تابستان و محدوديت شديد خوراك گاز آنها در زمستان انجاميده است و دوم، «تضعيف ارزش پول ملي و تعديل نرخ ارز مبنا» در بورس كالا و زنجيره تامين مواد اوليه، ماشين‌آلات و حمل‌ونقل. در زنجيره متالورژي و توليد مقاطع طويل فولادي، توقف كوره‌هاي قوس الكتريكي و نورد گرم به دليل محدوديت‌هاي شبكه برق، عرضه شمش و ميلگرد را با تنگنا مواجه كرده و هزينه‌هاي سربار توليد را به‌شدت افزايش داده است.
كالبدشكافي اقلام فهرست‌بها و متره و برآورد سازه‌ها در پاييز ۱۴۰۵ نشان مي‌دهد كه هسته اصلي تورم ساخت، در فاز «اسكلت و سفت‌كاري» متمركز شده است. در بخش مقاطع فولادي و آرماتور، قيمت هر كيلوگرم ميلگرد كه در سال ۱۴۰۳ و ابتداي بهار ۱۴۰۴ در محدوده ۲۷,۰۰۰ تا ۳۷,۷۲۷ تومان نوسان داشت، با عبور از كانال ۷۱,۶۰۰ تومان در تيرماه ۱۴۰۵، در نيمه دوم مهرماه ۱۴۰۵ (۱۱ تا ۲۲ مهر) به بازه ۹۸,۰۰۰ تا ۱۲۰,۵۰۰ تومان (بدون احتساب ۹درصد ماليات بر ارزش افزوده) رسيده است. با احتساب ماليات بر ارزش افزوده و هزينه‌هاي حمل، بهاي تمام‌شده هر كيلوگرم ميلگرد پاي كار (در محل پروژه) به بيش از ۱۱۰ تا ۱۳۰ هزار تومان بالغ مي‌گردد. همچنين قيمت ورق سياه ۴ ميل به ۱۲۶,۳۶۳ تومان و پروفيل ساختماني (ضخامت ۲ ميل) به ۱۳۰,۹۰۹ تا ۱۳۱,۸۱۸ تومان در هر كيلوگرم رسيده است. از منظر مهندسي سازه، در يك ساختمان با سيستم «قاب خمشي بتني متوسط يا ويژه» به همراه ديوار برشي، ميزان مصرف ميلگرد در اسكلت بين ۴۰ تا ۷۰ كيلوگرم و در سقف‌ها (بسته به سيستم تيرچه‌بلوك، كامپوزيت يا دال بتني) بين ۵ تا ۱۶ كيلوگرم به ازاي هر متر مربع زيربنا است. بنابراين، تنها بهاي خريد فولاد مصرفي در هر متر مربع سازه متعارف، رقمي معادل ۵.۵ تا ۹.۵ ميليون تومان را به خود اختصاص مي‌دهد.
به موازات بازار فولاد، صنعت سيمان و بتن آماده نيز به عنوان يكي از انرژي‌برترين صنايع پايه، بيشترين آسيب را از ناترازي برق و گاز متحمل شده است. بهاي هر تن سيمان كه در ابتداي چرخه در ارقام حدود ۷۰۰ تا ۸۳۰ هزار تومان در مبادي رسمي قرار داشت، در پي محدوديت‌هاي عرضه در بازار آزاد از مرز ۵ ميليون تومان در هر تن (و پاكت ۵۰ كيلويي در سطوح ۲۰۰ تا ۳۷۰ هزار تومان در خرده‌فروشي) عبور كرد. اين شوك مستقيما به صنعت بتن آماده منتقل شده و بهاي هر متر مكعب بتن آماده با عيار ۳۵۰ را در سال ۱۴۰۵ به سطوح بي‌سابقه‌اي رسانده است، به‌گونه‌اي كه هزينه اجراي كامل بتن‌ريزي، قالب‌بندي و آرماتوربندي فونداسيون به تنهايي حدود ۶ تا ۱۰ ميليون تومان به ازاي هر مترمربع زيربنا برآورد مي‌شود. علاوه بر مصالح پايه، در بخش دستمزد نيروي انساني و ماشين‌آلات نيز تورم معيشتي و هزينه بالاي مسكن كارگران و استادكاران، نرخ دستمزدهاي اجرايي را با شيبي تند به بالا رانده است. در پاييز ۱۴۰۵، صرفا دستمزد آرماتوربندي فونداسيون، ستون و تير به ازاي هر كيلوگرم بين ۱۲,۰۰۰ تا ۲۵,۰۰۰ تومان (و هزينه برش، خم و آماده‌سازي بين ۵,۰۰۰ تا ۱۲,۰۰۰ تومان بر كيلوگرم) و دستمزد قالب‌بندي بين ۴۰۰,۰۰۰ تا ۸۰۰,۰۰۰ تومان در هر مترمربع تثبيت شده است.
برآيند اين متغيرها در صورت‌وضعيت‌هاي قطعي پاييز ۱۴۰۵، واقعيت انكارناپذيري را پيش روي مهندسان مترور و سرمايه‌گذاران قرار مي‌دهد. درحاليكه در سال ۱۴۰۴، ميانگين هزينه ساخت هر مترمربع بنا در شهرهاي بزرگ بين ۱۵ تا ۲۸ ميليون تومان متغير بود، در مهرماه ۱۴۰۵ هزينه صرفا «سفت‌كاري» (شامل فونداسيون، اسكلت و ديوارچيني) در كلان‌شهرها به ۳۹.۵ تا ۴۹.۵ ميليون تومان در هر مترمربع رسيده است. با اضافه شدن فاز نازك‌كاري، تاسيسات مكانيكي و برقي (MEP)، آسانسور و عوارض شهرداري، بهاي تمام‌شده ساخت هر متر مربع ساختمان متعارف در تهران و كلان‌شهرها در پاييز ۱۴۰۵ بين ۶۰ تا ۸۰ ميليون تومان (و در پروژه‌هاي با متريال لوكس تا ۱۰۰ ميليون تومان) تثبيت شده است. حتي در پروژه‌هاي اقتصادي و حمايتي دولتي (نظير نهضت ملي مسكن)، هزينه ساخت هر مترمربع به ۴۲ تا ۵۰ ميليون تومان بالغ گرديده است.
ركود سايه جنگ
پاييز ۱۴۰۵ نماد بارز استقرار پديده «ركود تورمي» در اكوسيستم مستغلات ايران است؛ وضعيتي پارادوكسيكال كه در آن، «انقباض شديد تقاضاي موثر» و «تورم افسارگسيخته نهاده‌هاي توليد» به‌طور همزمان در بازار حضور دارند. كالبدشكافي اين وضعيت نشان مي‌دهد كه سايه تنش‌ها و منازعات ژئوپليتيك منطقه‌اي، با افزايش «ريسك ادراك‌شده»، استراتژي «توقف و انتظار» را بر هر دو سوي معادله بازار تحميل كرده است.
فلج تصميم‌گيري در سمت تقاضا
از يك‌سو، شكاف ميان رشد درآمد خانوارها و قيمت مسكن به حدي عميق شده است كه خريد يك واحد ميان‌متراژ ۷۵ متري در پايتخت (با احتساب قيمت ضمني متري ۱۹۰ ميليون تومان) نيازمند بيش از ۱۴ ميليارد تومان سرمايه است. ابزارهاي تامين مالي رسمي نيز كارايي خود را از دست داده‌اند، به‌گونه‌اي كه هزينه دسترسي به تسهيلات بانكي مسكن بسيار سنگين بوده و بازپرداخت اقساط ماهانه در سطوح ۸۵ ميليون توماني، عملا تنها كفاف خريد حدود ۲۰ متر مربع بنا را مي‌دهد. درنتيجه، تقاضاي مصرفي از بازار خريد خارج شده و به بازار اجاره رانده شده است؛ امري كه هزينه اجاره‌بها را به ۴۰ تا ۷۰درصد از كل درآمد خانوارها رسانده و ميانگين اجاره ماهانه در مناطق ۲۲گانه تهران را به سطوح بي‌سابقه‌اي كشانده است. ازسوي ديگر، تقاضاي سرمايه‌اي نيز به دليل هراس از ريسك‌هاي نظامي و ژئوپليتيك، ترجيح داده است نقدينگي خود را در دارايي‌هاي قابل حمل و نقدشونده (طلا، ارز و صندوق‌هاي درآمد ثابت) پارك كند تا در صورت بروز تكانه‌هاي جديد، دچار قفل‌شدگي سرمايه در دارايي غيرمنقول نشود.
فلج سمت عرضه
خطرناك‌ترين پيامد ركود سايه جنگ و تورم فشار هزينه، نه در تالار معاملات املاك، بلكه در كارگاه‌هاي ساختماني در حال وقوع است. سازنده و سرمايه‌گذار بخش خصوصي در پاييز ۱۴۰۵ در يك تنگناي دوگانه گرفتار شده است: از يك‌سو، به دليل نبود خريدار نقد و توقف پيش‌فروش‌ها، جريان ورودي نقدينگي به پروژه‌ها خشكيده است و ازسوي ديگر، به دليل رشد روزانه قيمت فولاد، سيمان و تجهيزات تاسيساتي، هر ماه تاخير در تكميل پروژه، انحراف هزينه‌اي سنگيني را به بودجه تحميل مي‌كند.
در واكنش به اين عدم تعادل، سازندگان با دو گزينه مواجه شده‌اند؛ يا بايد منابع مالي جديدي با هزينه فرصت بسيار بالا تزريق كنند يا سرعت اجراي عمليات كارگاهي را به حداقل رسانده و پروژه‌ها را در فاز سفت‌كاري متوقف سازند. آمارهاي كلان بخش مسكن در مهرماه ۱۴۰۵ گواهي مي‌دهد كه توليد سالانه مسكن در كشور به كمتر از ۴۰۰ هزار واحد سقوط كرده است (درحاليكه برآوردهاي جمعيتي براساس ۱۸ ميليون مجرد بالاي ۲۰سال و نرخ مواليد، نياز سالانه كشور را بيش از يك ميليون واحد نشان مي‌دهد). همزمان، كاهش محسوس صدور پروانه‌هاي ساختماني جديد، به بن‌بست خوردن تامين مالي طرح‌هاي حمايتي (نهضت ملي مسكن) و تشديد پديده «كوچ سرمايه و سازندگان ايراني» به بازارهاي باثبات‌تر منطقه‌اي نظير تركيه، عمان، ارمنستان و عراق، زنگ خطر انقباض شديد عرضه در افق پيش رو را به صدا درآورده است.
چشم‌انداز استراتژيك بازار
جمع‌بندي متغيرهاي اقتصاد مهندسي و رفتارسنجي كلاس‌هاي دارايي در پاييز ۱۴۰۵ نشان مي‌دهد كه ايستايي فعلي قيمت مسكن، يك تعادل پايدار اقتصادي نيست، بلكه يك «تعادل ناپايدار ناشي از اصطكاك ژئوپليتيك» است. در حال حاضر، كشمكش ميان «سقف توان مالي خريدار» و «كف هزينه جايگزيني فروشنده»، خود را در قالب افت شديد شمار معاملات و ركود سنگين نشان داده است نه كاهش واقعي ارزش بنيادي ملك.
برمبناي قوانين حاكم بر اقتصاد مستغلات و چرخه عمر پروژه‌هاي EPC، تداوم وضع موجود در ميان‌مدت ناممكن است و بازار در آستانه يك تغيير فاز ساختاري قرار دارد. نخستين محرك اين تغيير فاز، «عدم امكان فروش زير هزينه جايگزيني» است، چراكه هيچ سازنده يا مالك هوشمندي در شرايطي كه بازسازي يك مترمربع بناي متعارف بين ۶۰ تا ۸۰ ميليون تومان هزينه مستقيم در بر دارد و بهاي زمين و انشعابات نيز با تورم بيش از صددرصدي مواجه بوده است، اقدام به واگذاري دارايي خود زير قيمت جايگزيني نخواهد كرد. فشار هزينه‌اي انباشته‌شده در ميلگرد ۱۰۰ هزار توماني و سيمان ۵ ميليون توماني، به صورت كامل در ساختار قيمت تمام‌شده واحدهاي در حال ساخت نفوذ كرده و كف قيمتي جديدي را تثبيت نموده است.
دومين نيروي پيشران، فعال شدن مكانيسم «شيفت معكوس دارايي‌ها» در آينده نزديك است. دارايي‌هاي موازي (به‌ويژه طلا و سكه در كانال ۲۶۰ ميليون تومان و دلار در كانال ۲۶۰ هزار تومان) بخش عمده‌اي از پتانسيل رشد تورمي و حباب انتظاري خود را پيش‌خور كرده‌اند. تجربه تاريخي ادوار مسكن در اقتصاد ايران اثبات كرده است كه سرمايه‌هاي بزرگ پس از كسب سود اسمي در بازارهاي پرنوسان و نقدشونده، براي تثبيت سود و كاهش ريسك پرتفوي، ناگزير به بازگشت به سمت لنگرگاه دارايي‌هاي فيزيكي و بادوام (مسكن و زمين) هستند. اين چرخش سرمايه در شرايطي رخ خواهد داد كه بازار با «شلاق كمبود عرضه در فاز پسا-ركود» مواجه است، زيرا افت توليد مسكن به زير ۴۰۰ هزار واحد و توقف پروژه‌هاي جديد در سال‌هاي ۱۴۰۴ و ۱۴۰۵، كسري شديد واحدهاي نوساز و آماده تحويل را در سال‌هاي ۱۴۰۶ و ۱۴۰۷ رقم زده است.
بنابراين، هشدار تحليلي به فعالان اقتصادي و سياستگذاران كلان آن است كه فنر قيمتي مسكن در پاييز ۱۴۰۵ در بالاترين درجه فشردگي تاريخ دهه اخير خود قرار دارد. به محض مخابره نخستين سيگنال‌هاي ثبات نسبي در متغيرهاي برون‌زاي ژئوپليتيك و كاهش ابهام سياسي، استراتژي «انتظار» در سمت تقاضاي سرمايه‌اي و مصرفي انباشته‌شده خواهد شكست. در آن لحظه، همزماني «ورود نقدينگي شيفت‌يافته از بازار طلا و ارز» با «كمبود شديد واحدهاي نوساز» و «بهاي تمام‌شده متري ۶۰ تا ۸۰ ميليون توماني ساخت»، بازار مسكن را براي جبران جاماندگي ۱۸ ماهه خود، وارد يك خيز قدرتمند و اجتناب‌ناپذيرِ مبتني بر هزينه جايگزيني خواهد كرد.
كارشناس ارشد مديريت ساخت