پول سرگردان سوار بر تورم مسكن

در حالي كه متوسط قيمت مسكن در شهر تهران به متري 50 ميليون تومان رسيده و قدرت خريد وام مسكن به چند متر مي‌رسد؛ حالا شهردار تهران از جديدترين مكانيزم خريد و فروش مسكن خبر داده: «فروش متري مسكن». جداي از اينكه موضوع فروش متري مسكن در بورس چه ارتباطي با شهردار تهران دارد، سوال اصلي اين است كه براساس كدام آيين‌نامه و قوانيني اين اتفاق قرار است بيفتد؟ طرح فروش متري مسكن كه در قالب فروش اوراق متري از نيمه شهريور ماه سال 1382 و به صورت آزمايشي آغاز و در چندين مرحله اجرايي شد در آن زمان با شكست روبه‌رو شد. در آبان ماه 1382 اعلام شد در مرحله نخست اين طرح اوراق فروش آزمايشي متري مسكن با قيمت اوليه هر متر مربع دو ميليون و پانصد هزار ريال در شهر جديد پرديس در استان تهران (480 واحد مسكوني) و در مرحله دوم اين اوراق با قيمت هر متر مربع 195 هزار تومان در شهر جديد پرند و در شهر هشتگرد 220 هزار تومان به فروش مي‌رسد. براساس اين طرح مقرر شده بود كه تا 50درصد قيمت مسكن از طريق خريد اوراق فروش و مابقي از طريق تسهيلات بانكي پرداخت شود. وزير مسكن و شهرسازي در دولت احمدي‌نژاد نيز در مصاحبه‌اي مطبوعاتي با خبرنگاران اعلام كرد؛ طرح فروش متري مسكن براي جذب سرمايه به بخش مسكن بوده و نه حل مشكل مسكن و براساس سياست‌هاي جديد اين وزارتخانه، ديگر طرح فروش متري مسكن تعقيب نخواهد شد. پس از آن در دولت نهم طرح فروش متري مسكن به صورت كامل متوقف شد و در دولت‌هاي دهم، يازدهم و دوازدهم نيز هر چند بحث‌هايي درخصوص فروش متري مسكن در بورس كالا مطرح مي‌شد اما هيچ كدام به فاز عملياتي نرسيد.  حال به نظر مي‌رسد اين‌بار و در دولت سيزدهم قرار است طرحي كه هيچ‌گاه مشخص نبوده سر و ته آن چيست دوباره اجرا شود. در اين راستا مهدي هدايت، رييس سازمان نوسازي شهر تهران در مهر ماه امسال مجددا از فروش متري مسكن در بورس كالا از اواخر آبان ماه خبر داد و حال پس از دو ماه از به تعويق افتادن اجراي اين طرح در بورس كالا روز گذشته عليرضا زاكاني، شهردار تهران اعلام كرده است؛ طرح فروش متري مسكن به زودي در بورس كالا آغاز مي‌شود. آن‌گونه كه مسوولان در چند سال گذشته اعلام كرده‌اند فروش متري مسكن در بورس كالا در جهت جذب سرمايه‌هاي خرد است تا سرمايه‌ها به سمت مسكن حركت كنند اما اينكه افراد با خريد متري مسكن مي‌توانند خانه‌دار شوند يا خير هنوز مشخص نيست.  بيت‌الله ستاريان، كارشناس اقتصاد مسكن درخصوص فروش متري مسكن بر اين باور است كه مشكل اساسي در اين بخش اين است كه سازندگان ما در كشور اغلب خرده‌ساز هستند. از 95درصد مسكني كه دراختيار بخش خصوصي است حدود 7 تا 8درصد آن دراختيار بانك‌ها، موسسات و خصولتي‌هاست و 5درصد از كل هم كه دراختيار دولت است و اين تنها دولتي‌ها هستند كه امكان حضور در بورس كالا را دارند. اگر بانك‌ها و خصولتي‌ها هم به آن اضافه شوند در مجموع 10 تا 12درصد از كل اين ميزان مي‌تواند وارد بورس كالا شود.ستاريان در ادامه به «اعتماد» گفت: غير از اين بخش خصوصي امكان حضور در بورس كالا را ندارد. علت آن هم اين است كه بخش خصوصي عموما خرده‌ساز است و به صورت متشكل از موسسات و شركت‌هاي كلان توليد مسكن به شمار نمي‌رود و در زمره انبوه‌سازان مسكن نيست و اين سازندگان جزو افرادي هستند كه شايد قادر به ساخت 10 تا 20 واحد مسكوني هستند. اين كارشناس بازار مسكن خاطرنشان كرد: مشكل بعدي ساختار و قوانين و مقررات بورس كالا است. باوجود اين ساختار اصلا توليدكنندگان انبوه امكان حضور در اين مجموعه را ندارند، زيرا اصلا شرايط‌شان با ضوابط بورس كالا همخواني ندارد و با وجود مقرراتي كه بورس كالا براي سازندگان مي‌گذارد اين افراد نمي‌توانند آن را پاس كنند.  ستاريان در پاسخ به اين پرسش كه آيا افراد با خريد متري مسكن مي‌توانند اميدي براي خانه‌دار شدن داشته باشند، تصريح كرد: زماني كه تنها 10درصد از كل مسكن كشور به عنوان مثال حدود 50 هزار مسكن وارد بورس مي‌شود با اين ميزان اندك چطور مي‌توان اين اميد را به مردم داد؟ ستاريان در مورد ميزان اندك وام مسكن كه تنها 3 متر از خريد مسكن را در تهران پوشش مي‌دهد نيز افزود: اين وام شايد در شهرهاي بسيار كوچك كارگشا باشد اما هيچ كسي هم روي اين وام به عنوان مبلغ كل خريد مسكن حسابي باز نمي‌كند. اگر فرد براي خريد ملك كسري اندكي دارد به سوي اين وام مي‌رود. اين در حالي است كه ارايه تسهيلات در ديگر كشورهاي دنيا اين‌گونه است كه وام مسكن 90 تا 95درصد از مبلغ كل مسكن را پوشش مي‌دهد اما در ايران شايد تنها 3 تا 5درصد از قيمت مسكن را پوشش دهد، ضمن آنكه پرداخت تسهيلات نيز در ايران داراي محدوديت‌هاي زيادي است.

فروش متري مسكن تورم‌زاست؟
از طرف ديگر، ورود مسكن به بورس، ‌جايي كه قيمت‌ها روزانه و با تحولات خاصي بالا و پايين مي‌شوند، اثرات شديدي بر بازار مسكن خواهد داشت. ستاريان در مورد احتمال ايجاد تورم با اجراي اين طرح در بازار مسكن نيز گفت: موضوع اصلي نوع سرمايه‌گذاري در بورس است. تعداد ارايه مسكن در بورس كالا هم چندان بالا نيست و افراد با سهامي كه در بورس خريده‌اند نمي‌توانند اين سهام را در بازار آزاد معامله كنند و بايد اين معاملات را در ساختار خود بورس انجام دهند.  اما محمود اولاد كارشناس مسكن در اين باره نظر ديگري دارد و معتقد است: تنها پشتوانه‌اي كه اين برگه‌ها براي خريد متري مسكن دارد اين است كه متناسب با ميزان تورم مسكن در كشور اين برگه‌ها نيز با رشد قيمتي مواجه مي‌شوند. اما اين قضيه نيز داراي پيچيدگي‌هاي مربوط به خود است، چراكه اين سوال مطرح مي‌شود كه در زماني كه اين برگه‌ها به اندازه خريد يك ملك رسيد آيا معادل اين ميزان خانه‌اي موجود هست يا هنوز خانه‌اي ساخته نشده است.

هدف اصلي حفظ ارزش پول مردم است
اما اگر فروش متري مسكن قرار نيست كسي را خانه‌دار كند؛ پس هدف از به كار بردن اين سياست چيست؟ محمود اولاد، كارشناس اقتصاد مسكن در پاسخ به اين سوال مي‌گويد: هدف اصلي از فروش متري مسكن در شرايط كنوني حفظ ارزش پول مردم است. يكي از راه‌ها براي حفظ ارزش پول مردم در اين شرايط خريد متري مسكن يا زمين مي‌تواند باشد. ضمن آنكه اغلب افراد اين روزها منابع مالي كافي براي خريد مسكن دراختيارشان نيست و مي‌توانند با خريد متري مسكن به تدريج سرمايه خود را افزايش دهند تا اينكه كم‌كم به متراژ لازم براي خريد ملك نزديك شوند.

راه‌حل مشكل بازار مسكن اين نيست
دولت پس از گذشت دو سال تازه اعلام كرده كه منابع مورد نياز براي تحقق وعده ساخت 4 ميليون واحد مسكن را ندارد. بانك مركزي نيز در بودجه سال آينده، سقف تسهيلات تكليفي تعيين كرده و بنابراين روي منابع بانكي نمي‌توان حساب كرد. آيا طرح جديد كه احتمالا در روزهاي منتهي به راه‌اندازي آن با سر و صداي فراواني نيز همراه خواهد بود راهكار عبور از وضعيت بحراني مسكن است؟ محمود اولاد در اين باره مي‌گويد: فروش متري مسكن راه‌حلي براي مشكل بازار مسكن نيست و صرفا راه‌حلي براي كاهش هيجان در بازار مسكن است. با اين كار منابع اندك افراد به نوعي سوار بر تورم بخش مسكن شود. او در مورد مبالغ اندك وام خريد مسكن نيز تصريح كرد: در صورتي كه بخواهند ميزان اين وام را افزايش دهند به جز محدوديت‌ها در ارايه تسهيلات بانكي مردم هم قدرت بازپرداخت اين اقساط را ندارند. در نظام بانكي اين‌گونه است كه ميزان اقساط بايد نصف درآمد افراد باشد و در صورتي كه مبلغ وام افزايش يابد ميزان اقساط آن هم بالا مي‌رود و در نتيجه توان بازپرداختي هم نيست و مساله اصلي افت درآمد مردم است و اينكه توان خريد كمتر از قبل شده است.