حركت خزنده مسكن

تقاضايي كه بازار مي‌سازد

گروه اقتصادي

　نيم‌نگاهي به بازار مسكن در هفته‌هاي اخير نشان مي‌دهد كه بازار مسكن از حالت ركودي كه طي سال‌هاي گذشته با آن دست به گريبان بوده خارج شده و كم كم وارد ورود به مرحله رونق بازار مسكن است، شايد هم‌اكنون زمان مناسبي براي عنوان «محقق شدن آرزوي چند ساله فعالان اين بازار» جهت بازگشت رونق به بازار نباشد اما مي‌توان اميدوار بود كه روال طي شده مي‌تواند با گرم‌تر شدن بازار چرخ صنايع وابسته را به حركت در آورد. بازار مسكن اگر چه در سال‌هاي پيش از 90 روزگار پر رونقي را پشت سر مي‌گذارد و رشد بيش از حد قيمت‌ها در اين بازار موجب شده بود تا عده‌اي اين بازار را به عنوان بازار اصلي سرمايه‌گذاري خود برگزينند اما با شروع تحريم‌ها و رشد فزاينده قيمت‌ها در اين بازار به ناگهان شاهد ركود در بازاري شديم كه فعالان آن توانسته بودند يك شبه به سودهاي كلاني دست يابند. آغاز ركود در اين بازار اگرچه با دلايل مختلفي همراه شد و موجب شد تا بيش از ركود ساير بازارها اين صنعت را متوقف كند اما از سال‌هاي 92 تاكنون با برنامه‌ريزي‌هاي مختلفي كه براي بازگشت رونق به اين بازار صورت گرفت به نظر رسيد مي‌توان به بازگشت رونق در اين بازار اميدوار بود. طي سال‌هاي گذشته وزير راه و شهرسازي با سبقه مسكني خود با افزايش وام‌هاي مسكن و ارايه طرح‌هاي حمايتي از انبوه‌سازان مسكن سعي در بازگشت رونق به اين بازار داشت اما تاكنون رونقي كه مورد نظر دولتمردان بود روي نداد. به تازگي آمارهاي جديد در حالي خبر از بازگشت رونق به اين بازار را مي‌دهند كه هنوز جاي خالي تعادل عرضه و تقاضاي مسكني به چشم مي‌آيد. آمارها نشان مي‌دهد كه در حال حاضر تقاضا براي مسكن‌هاي زير 80 متري افزايش يافته است و موجب شده تا بار ديگر عرضه و تقاضا با يكديگر در يك تراز قرار نگيرند و تقاضاي جديد برنامه عرضه‌هاي آتي را تغيير دهد؛ روالي كه با توجه به موخر بودن بازار مسكن از سوي كارشناسنان امر توجيه‌پذير است.

نفس كشيدن بازار مسكن

فرزان خدادادي

　براساس آخرين آمار اعلامي از سوي بانك مركزي، تعداد معاملات آپارتمان‌هاي مسكوني تهران، در ارديبهشت امسال نسبت به مدت مشابه سال قبل 16.7 درصد رشد داشته است. تعداد معاملات صورت‌گرفته در دومين ماه از فصل بهار نيز نسبت به ماه گذشته رشد سه رقمي 278.7 درصدي را تجربه كرده است. دليل اين افزايش، تعداد معاملات كم صورت گرفته در فروردين ماه، به سبب تعطيلات بوده است. گزارش بانك مركزي حاوي نكات مهم ديگري نيز هست كه مجموع آنها مي‌تواند نشان‌دهنده اين موضوع باشد كه مسكن در ماه‌هاي آينده نفس خواهد كشيد و احتمالا شاهد رونق گرفتن اين بخش اقتصادي و همچنين پاسخگويي آن به نياز واقعي اقتصاد خواهيم بود. گزارش بانك مركزي نشان از سهم بالاي معاملات مسكن‌ با زيربناي كمتر از 80 متر است. به گونه‌اي كه در ارديبهشت ماه، واحدهاي مسكوني با زيربناي كمتر از 80 متر مربع، 55.6 درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده‌اند كه از اين ميان، بيشترين سهم از معاملات انجام شده نيز به واحدهاي مسكوني با زيربناي «60 تا 70» متر مربع اختصاص داشته است. نكته دوم اينكه متوسط قيمت‌ها نيز در ارديبهشت ماه روندي افزايشي نسبت به ماه گذشته و مدت مشابه سال قبل داشته است به طوري كه متوسط قيمت خريد و فروش يك متر‌مربع زيربناي واحد مسكوني معامله شده از طريق بنگاه‌هاي معاملات ملكي شهر تهران حدود 6 ميليون تومان بوده كه نسبت به ماه مشابه سال قبل 34.8 درصد افزايش نشان مي‌دهد. اجاره‌بهاي مسكن نيز از اين قافله افزايشي جا نمانده به طوري كه براساس گزارش اعلامي از سوي بانك مركزي، در ارديبهشت ماه سال 1397 شاخص كرايه مسكن اجاري در شهر تهران و در كل مناطق شهري نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتيب 11 و 9.6 درصد رشد را نشان مي‌دهد. حال سوال اينجاست كه رونق گرفتن بخش مسكن براي اقتصاد تهديد است يا فرصت؟ براساس آمارها در فاصله سال‌هاي 1368 تا 1391، متوسط سهم مستغلات از موجودي سرمايه كل كشور حدود 42 درصد بوده است. اين آمار بدين معنا است كه بخش مسكن خلاف بسياري از كشورهاي ديگر در ايران، كالايي سرمايه‌اي است نه مصرفي. به اين معنا كه سهم عمده‌اي از دارايي‌هاي سرمايه‌اي كشور در بخش مستغلات انباشته شده است و مسكن سهم عمده‌اي از دارايي خانوارها و بنگاه‌ها را تشكيل مي‌دهد.

استفاده از منابع بانكي

همچنين براساس آمارها، متوسط سهم بخش ساختمان و مسكن از كل تسهيلات بانك‌ها طي چند سال گذشته، تقريبا 13 درصد بوده است. اين بدين معنا است كه ساختمان و مسكن بيش از سهمي كه در توليد ناخالص داخلي دارد، از تسهيلات بانكي استفاده مي‌كند. اين موضوع نيز از اين حيث حائز اهميت است كه منابع بانكي محدود است و اينكه چه بخشي چه سهمي از توليد و ارزش افزوده اقتصاد دارد، بايد منابع تخصيص منابع باشد.

اما چرا مسكن آنقدر جذاب است كه بخش اعظمي از منابع بانكي و دارايي خانوارها و بنگاه‌ها را به خود اختصاص داده است؟ در پاسخ به اين پرسش به طور كلي مي‌توان به برخي دلايل اشاره كرد. اولين مورد اينكه كه شوك‌هاي درآمدي نفت، اثر قابل ملاحظه‌اي در انتقال دارايي‌ها به بخش مسكن مي‌شود. به هنگام وفور درآمدهاي نفتي، دولت درآمد نفت را از طريـق فروش به بانك مركزي به ريال تبديل كرده و آن را به بازار تزريق مي‌كند كه اين امـر دو پيامد را بـه همـراه دارد؛ اول افزايش نقدينگي و دوم افزايش تقاضاي بخش خصوصي و خانوارها. در كنار اين پديده، و به علـت محـدوديت‌هـاي داخلـي، توليـد داخلي نمي‌تواند پاسخگوي اضـافه تقاضـاي حاصـله باشـد. در نتيجه به دليل فزوني تقاضا نسبت به عرضه، انتظار مي‌رود تورم افزايش يابد، به ويژه بخش مسكن. در نتيجه با افزايش قيمت مسكن، عايدي سرمايه‌اي آن بالاتر رفته و لذا شاهد افزايش حجم تقاضا به ويژه تقاضاي سفته بازي در آن هستيم. اين موضوع خود دو پيامد به همراه دارد؛ انتقال سرمايه از ديگر بخش‌ها به بخش مسكن و همچنين شكل‌گيري حباب قيمتي در اين بخش. كه هردوي اين عوامل مي‌توانند آثار سويي براي اقتصاد به همراه داشته باشند. چرا كه به دليل افزايش سطح قيمت‌ها، تقاضاي مسكن، تقاضاي واقعي نيست و دوم اينكه بعد از كاهش سطح قيمت‌ها به دليل اينكه نمي‌توان از سرمايه‌گذاري صورت گرفته در بخش مسكن در ديگر بخش‌ها استفاده كرد و به نوعي دارايي‌ها در اين بخش منجمد مي‌شوند، شاهد كاهش انباشت سرمايه در ديگر بخش‌ها نيز خواهيم بود. در واقع وجود تورم مزمن و بالا در اقتصاد از مهم‌ترين دلايل جذاب بودن اين بخش اقتصادي است.

خوب و بد رشد مسكن

حال اين پرسش مطرح است كه رونق گرفتن و جذاب شدن اين بخش اقتصادي براي اقتصاد خبر خوبي است يا خير؟ همان‌گونه كه بيان شد، افزايش تقاضاي سفته بازي در اين بخش به دليل جذاب بودن آن باعث شده است تا طي ساليان گذشته اين بخش سهم بالايي از هزينه‌هاي خانوار و بنگاه‌ها و حتي بانك‌ها را به خود اختصاص دهد. شاهد اين مدعا ورود بانك‌ها طي ساليان قبل به اين بازار است كه نتيجه آن بعد از ركود حاكم بر اين بخش كاهش ارزش دارايي بانك‌ها و منجمد شدن آنها و در نتيجه كاهش منابع آنها بود. عاملي كه باعث شد بانك‌ها در جهت افزايش منابع خود دست به افزايش سود سپرده‌هاي خود بزنند كه در رقابتي تنگاتنگ شاهد افزايش سودها و گسيل مناسب به سمت بانك‌ها بوديم كه نتيجه آن كاهش توليد به دليل افزايش هزينه‌ها بود. همچنين افزايش جذابيت در بخش مسكن باعث افزايش سرمايه‌گذاري مازاد بر تقاضاي واقعي شده در نتيجه با افزايش انباشت موجودي سرمايه ثابت در بخش مسكن، رشد اقتصادي در بلندمدت كاهش خواهد يافت. سرمايه‌اي كه كشور بيش از هرزمان ديگري بدان نيازمند است ولي به دلايل بيان شده شاهد اتلاف و سوء‌تخصيص آن هستيم.

سياست‌هاي پيش روي نهاد سياستگذار

در طول دو دهه اخير بخش مسكن يكي از پرنوسـان‌تـرين بخش‌ها در اقتصاد ايران بوده است. با توجه به ارتباط گسـترده بخش مسكن با ساير بخش‌هـاي اقتصـادي ايـن نوسـانات بـا تاثيرگذاري بر رفتار مصـرف‌كنندگان و توليدكننـدگان باعـث انحراف در تخصيص بهينه منابع اقتصادي، تشديد نقل و انتقال سرمايه در بازار دارايي‌ها و تغيير در الگوي توزيع درآمد مي‌شود. سياستگذاري اين بخش كليدي اقتصاد زماني نتايج مطلـوب خواهد داشت كه بتوان منشأ و عوامل موثر بر ايـن نوسـانات را شناسايي كرد. همچنين به نظر مي‌رسد كه نهاد سياستگذار بهتر است مجموعه سياست‌هاي پولي و مالي را پي‌بگيرد كه هدف آن توازن بخشي بين بخش‌هاي مختلف اقتصاد و به طور خاص در بخش مسكن، تامين تقاضاي واقعي اقتصاد براي مسكن باشد. در سطح كلان آنچه حائز اهميت است، مديريت پايدار درآمدهاي نفتي است تا با افزايش و كاهش آن شاهد انتقال بي‌ثباتي به اقتصاد به ويژه بخش مسكن نباشيم. همچنين ثبات سطح قيمت‌ها و كنترل تورم نيز از سياست‌هاي كليدي است كه بايد از سوي نهاد سياستگذار پيگيري شود چرا كه افزايش قيمت‌ها باعث انتقال سرمايه از بخش مولد اقتصاد به بخش‌هاي نامولد مي‌شود. توسعه بازار سرمايه نيز از ديگر سياست‌ها است كه بهتر است صورت گيرد و در نهايت مي‌توان به اصلاح سياست‌هاي اعتباري و افزايش هدفمندي توزيع تسهيلات بين بخش‌هاي مختلف اقتصاد اشاره كرد.