گروه اقتصادي
«آرامش پس از توفان»؛ اين شايد بهترين توصيف براي شرايط بازاري باشد كه با كوچك‌ترين تغيير، تبعاتي طولاني‌مدت را براي ميليون‌ها ايراني
به وجود مي‌آورد و اين روزها در حالي به ثبات و درجا زدن رسيده كه در تمام ماه‌هاي قبل با سرعتي مهار نشدني، يك موج تورمي جديد را تجربه مي‌كرد.
صنعت ساختمان و بازار مسكن در ايران بارها ثابت كرده‌اند كه در افزايش يا كاهش قيمت‌ها، مسير خاص خود را طي مي‌كنند و حتي اگر اقتصاد كشور با بزرگ‌ترين ضربات و تكانه‌هاي جديد مواجه شود نيز مسكن حساب خود را از بدنه اقتصادي كشور جدا مي‌كند. مهم‌ترين نمونه براي اثبات اين فرضيه روندي است كه اين بازار در سال‌هاي مياني دهه 90 طي مي‌كرد؛ جايي كه اقتصاد ايران تورم بعضا بالاي 40درصد را
پشت سر مي‌گذاشت اما خانه‌هاي ايراني نه تنها رشد قيمت نداشتند كه حتي ثبات و كاهش قيمت نيز در اين بازار به ثبت مي‌رسيد. اين روند معكوس از حدود يك سال و نيم قبل تغيير شكل يافت و اين‌بار بازار مسكن تحت‌تاثير بالا رفتن دوباره تورم و بازگشت تحريم‌هاي امريكا عليه اقتصاد ايران، وارد يك رشد قيمت جدي شد و تمام شاخص‌هاي اقتصادي طراحي شده در اين مسير را جا گذاشت. در شرايطي كه دولت با محوريت بانك مسكن تلاش كرده بود وام مسكن زوج‌هاي جوان را به 160 ميليون تومان افزايش دهد و از اين طريق قدرت خريد را بالا ببرد، ظرف مدت چند ماه ميانگين قيمت خانه در مناطق 22گانه تهران به بيش از 13 ميليون تومان در هر متر رسيد و اين يعني وام خريد خانه تنها توان پوشش قيمت چند متر خانه در تهران را دارد. آنچه در ماه‌هاي گذشته رخ داده براي قشرهاي كم‌درآمد و مستاجران تهراني يك فاجعه بوده است. افزايش رقم اجاره‌بها، تحت‌تاثير بالا رفتن قيمت خانه، مسائلي مانند مهاجرت به شهرهاي اطراف تهران را بيش از هر زماني جدي كرده و بسياري از كارشناسان معتقدند لااقل در كوتاه‌مدت راه‌حلي براي برون‌رفت از اين شرايط وجود ندارد.
سرآغاز يك ركود جديد؟
با وجود آنكه شرايط به وجود آمده در بازار مسكن براي بسياري از افراد جامعه غير‌قابل درك و تحمل است، اما تجربه اين بازار در تمام دهه‌هاي گذشته چنين روالي را نشان مي‌دهد. شايد نزديك‌ترين تجربه به ثبت رسيده در اين زمينه مربوط به اواسط دهه 80 مي‌شود؛ جايي كه قيمت خانه ناگهان با يك جهش قيمتي مواجه شد و همين مساله براي بسياري از خانوارها شرايطي دشوار ساخت كه نتيجه‌اش ركودي طولاني‌مدت در بازار خانه بود. حالا و پس از ثبت جديدترين شوك‌هاي تورمي در بازار مسكن، برخي كارشناسان معتقدند احتمال شكل‌گيري يك دوره ركودي 4 ساله در بازار وجود دارد؛ ركودي كه به نظر نخستين نشانه‌هاي آن لااقل در كوتاه‌مدت نمايان شده است. جديدترين گزارش بانك مركزي از آمار معاملات مسكن تهران در تير ماه سال جاري نشان مي‌دهد كه تمام رقم‌ها در بازار خانه به يك ثبات نسبي رسيده است. قيمت‌ها در تير امسال در قياس با خرداد تنها افزايشي 0.4درصدي را پشت‌سر گذاشته و اين عدد يعني روند تورمي لجام گسيخته ماه‌هاي گذشته تا حد زيادي متوقف شده است. براي مشخص شدن ميزان سرعت افزايش نرخ‌ها، بايد قيمت خانه‌هاي پايتخت در خرداد سال جاري با ماه مشابه سال قبل مقايسه شود؛ جايي كه افزايش قيمت بيش از 91درصدي را نشان مي‌دهد. جداي از ثبات قيمت، معاملات مسكن نيز كاهشي جدي را نشان مي‌دهد. در تير ماه 98، مجموعه واحدهاي مسكوني معامله شده در تهران 4800 واحد بوده كه اين عدد در قياس با مدت مشابه سال قبل كاهش قابل‌توجه 65درصدي را به ثبت رسانده است.
به دنبال اين اتفاق فرضيه‌اي جديد ميان كارشناسان بازار مسكن شكل گرفته است. اين فرضيه به تجربه بازار در سال‌ها و دهه‌هاي گذشته اشاره دارد و معتقد است در صورتي كه تغيير خاصي در بازار رخ ندهد، باتوجه به افزايش قابل‌توجه قيمت‌ها و كاهش جدي قدرت خريد جامعه، ركودي جديد در راه است كه شايد باز هم براي چند سال ادامه پيدا كند.
مصرف‌كنندگان واقعي فراموش شده‌اند
جمشيد عدالتخواه، كارشناس اقتصاد مسكن در گفت‌وگو با «اعتماد»، ريشه اصلي كاهش معاملات مسكن در ماه‌هاي گذشته را در دو عامل مجزا از هم تعريف مي‌كند و معتقد است براي تحليل بازار، بايد ميان مصرف‌كنندگان نهايي و آنها كه براي سودآوري در بازار مسكن سرمايه‌گذاري مي‌كنند يك تفاوت جدي قائل شد.
به گفته او، ثبات قيمت‌ها پس از افزايش قابل‌توجهي كه در ماه‌هاي گذشته به ثبت رسيده بود، عاملي اصلي در كاهش سودآوري بازار مسكن شده و علت بخشي از اين كاهش معاملات اين است كه سرمايه‌گذاران ترجيح داده‌اند پول خود را به ديگر بازارها منتقل كنند.
اين كارشناس بازار مسكن با بيان اينكه قيمت‌هاي فعلي عملا اقشار كم‌درآمد جامعه را از بازار خانه حذف كرده است، توضيح داد: با وجود آنكه قانون اساسي تاكيد كرده كه وظيفه دولت تامين مسكن موردنياز اقشار مختلف مردم است اما در عمل مي‌بينيم كه اين اصل چندان به مرحله اجرا نرسيده و موج‌هاي تورمي كه هر چند سال يك‌بار وارد بازار مي‌شوند، فشار اصلي را بر طبقات كم‌درآمد جامعه وارد مي‌كنند.
عدالتخواه ادامه داد: براي آنكه تحليلي ارايه شود كه آيا قيمت‌ها و معاملات در بازار مسكن ثابت خواهند ماند و ركودي طولاني در پيش است رصد شرايط هر دو طيف خريدار در بازار اهميت زيادي دارد. اگر در آينده نزديك بار ديگر سرمايه‌گذاران احساس كنند شرايط براي سودآوري در بازار مسكن به وجود آمده، احتمال بازگشت‌شان به اين عرصه قوت مي‌گيرد اما آنچه بيشترين اهميت را دارد، اين است كه اقتصاد مسكن در شرايطي قرار دارد كه فعلا دست اقشار كم‌درآمد از خريد كوتاه است و بايد فكري جدي به حال آنها كرد.
گسيل سرمايه‌ها به مسكن تركيه؟
آنچه در روند كاهشي معاملات در بازار مسكن داخلي رخ داده، در بازارهاي خارجي مانند تركيه روندي عكس دارد. جديدترين آمارهاي ارايه شده از سوي دولت تركيه نشان مي‌دهد كه تعداد ايراني‌هايي كه در اين بازار خانه خريده‌اند به‌طور قابل‌توجهي افزايش يافته است. براساس گزارشي كه ايرنا منتشر كرده، ايراني‌ها تنها طي ۶ ماه، ۲ هزار و ۲۰۲ خانه در تركيه برابر با ۵۵۰ ميليون و ۵۰۰ هزار دلار خريده‌اند؛ خانه‌هايي كه اگر با ميانگين قيمت دلار ۱۲ هزار توماني محاسبه شود، قيمت هر كدام از آنها حداقل ۳ ميليارد تومان است. با اين حساب ۶هزار و ۶۰۶ ميليارد تومان از منابع ارزي كشور، تبديل به خانه در تركيه شده است. در كنار اين عددها، مهاجرت ايراني‌ها به تركيه نيز ۱۵۰درصد افزايش يافته است. اين در حالي است كه گزارش دولت تركيه در سال گذشته نيز نشان مي‌داد كه تعداد ايراني‌هايي كه در اين كشور خانه خريده‌اند به‌طور جدي افزايش يافته و از اين رو اين روند به يك تصميم اقتصادي طولاني‌مدت تبديل شده است و به‌دنبال كاهش سودآوري بازار مسكن داخلي، اين سوال به وجود آمده كه شايد، سرمايه‌گذاران ايراني براي كسب سود بيشتر به سمت تركيه حركت مي‌كنند.
عدالتخواه در اين رابطه مي‌گويد: سرمايه‌گذاري براي مهاجرت، حفظ ارزش پول و سرمايه شخصي و سودآوري اصلي‌ترين انگيزه‌هاي ايراني‌ها براي ورود به بازار مسكن تركيه است؛ روندي كه در سال‌هاي نه‌چندان دور در بازار امارات‌متحده‌عربي نيز قابل رصد بود. به اعتقاد او، حتي اگر اين تصور كه دلالان براي سودآوري از ايران خارج شده و به تركيه رفته‌اند، درست باشد؛ باتوجه به اينكه هنوز حجم اين سرمايه‌گذاري‌ها آن‌قدر بالا نرفته، نمي‌توان انتظار داشت كاهش معاملات در هفته‌هاي اخير ارتباط مستقيمي با افزايش خريداران ايراني خانه در تركيه داشته باشد. هر چند بازار مسكن در ايران بارها نشان داده كه مي‌تواند برخلاف پيش‌بيني‌ها عمل كند، اما اين‌بار و باتوجه به افزايش قابل‌توجه فاصله ميان قدرت خريد متقاضيان واقعي خانه و قيمت‌هاي موجود در بازار، به نظر آغاز يك دوره ركودي جديد چندان دور از انتظار نيست، هر چند كارشناسان اظهارنظر دقيق در اين زمينه را منوط به بررسي آمار معاملات مسكن در ماه‌هاي آينده مي‌كنند.