ريزش تورم مسكن پايتخت در پايان پاييز

مركز آمار ايران گزارش خود راجع به تحولات بازار مسكن تهران در آذرماه را منتشر كرد. طبق اين گزارش در آذرماه امسال، تورم ماهانه مسكن در تهران به منفي ۲.۹ درصد رسيده است. اين پايين‌ترين تورم ماهانه در بازار مسكن از آذر سال ۹۹ و بعد از پيروزي بايدن در انتخابات امريكا است. به عبارت ديگر، قيمت مسكن به كف قيمت‌هاي سه سال پيش بازگشته است. البته در آن زمان افت مسكن بعد از جهش‌هاي تند و تيز قيمت‌ها در ۷ ماهه منتهي به آبان ۹۹ بود. اما الان كه اين تورم به منفي ۲.۹ درصد رسيده در شرايطي است كه براي پنجمين ماه در نيم سال اخير شاهد تورم منفي در بازار مسكن هستيم. بر اساس اين گزارش در آذر تعداد معاملات مسكن از كانال ۳ هزار تايي خارج شده و به ۴۰۷۳ مورد رسيده است.

اختلاف بالاي قيمت مسكن در دو گزارش

مركز آمار در آخرين گزارش خود از دو شاخص براي بررسي وضعيت بازار مسكن در تهران استفاده كرده است. يكي از اين شاخص‌ها، متوسط قيمت است كه به دو صورت «وزني» و «حسابي» محاسبه شده است. متوسط قيمت همان ميانگين قيمت خانه‌هاي معامله‌شده در پايتخت طي آذر 1402 است. اين شاخص بيشتر براي آگاهي از «سطح قيمت‌ها» مناسب است و چون كيفيت واحدهاي مسكوني را در خود جاي نداده توصيه نمي‌شود كه از آن براي تحليل «تغييرات قيمت» استفاده شود. ميانگين وزني در سطح منطقه برابر مجموع ارزش املاك فروش رفته به مجموع مساحت املاك فروش رفته است و در سطح كل شهر تهران از وزن منطقه‌اي (براي از بين بردن اثر حجم معاملات) به عنوان وزن استفاده شده است. براي به دست آوردن ميانگين حسابي نيز در سطح منطقه، ميانگين حسابي يك متر مربع زيربناي آپارتمان‌هاي مسكوني محاسبه و در سطح كل شهر تهران از وزن منطقه‌اي استفاده شده است. به گفته مركز آمار، ‌در آذرماه تعداد كل معاملات ثبت شده در سامانه املاك و مستغلات 4هزار و 72 واحد مسكوني بوده كه تاريخ انجام 897 مورد آن مربوط به آذرماه 1402 نبوده است. مركز آمار ايران توضيح داده كه شاخص قيمت آپارتمان‌هاي مسكوني شهر تهران با استفاده از اطلاعات ثبتي سامانه املاك و مستغلات كشور و به روش هدانيك محاسبه شده است. شاخص قيمت نسبت به متوسط قيمت، تغييرات قيمت‌ها را بهتر نشان مي‌دهد زيرا مشخصات و كيفيت واحدهاي فروش رفته در دوره‌هاي مختلف در محاسبه متوسط قيمت قابل شناسايي نيست.

به‌طور مثال، تعداد واحدهاي فروش‌رفته نوساز در يك دوره ممكن است بسيار بيشتر از دوره قبل باشد كه در اين حالت متوسط قيمت دو دوره متوالي با يكديگر قابل مقايسه نخواهند بود. در حالي كه شاخص قيمت محاسبه‌شده به روش «هدانيك» اين مشكل را برطرف مي‌كند و اثر تغييرات كيفيت در طول دوره‌هاي مختلف را از بين مي‌برد. بنابراين با وجود اينكه متوسط قيمت آپارتمان‌هاي مسكوني نسبت به شاخص قيمت براي عامه جامعه ملموس‌تر است؛ با اين حال به دليل حذف تغييرات كيفيت در محاسبه شاخص قيمت به روش «هدانيك» تغييرات قيمت در اين روش بسيار دقيق‌تر از تغييرات قيمت در روش متوسط قيمت است. طبق گزارش مركز آمار ايران متوسط قيمت حسابي مسكن با افت ۱.۷ ميليون توماني مواجه شد و به متر مربعي ۷۵ ميليون و ۹۲۰ هزار تومان رسيده است. اين در حالي است كه در پايان پاييز امسال، ميانگين وزني قيمت هر متر مربع مسكن در تهران به 80 ميليون و 200 تومان رسيده كه البته به‌طور ميانگين 400 هزار تومان پايين‌تر از آبان ماه است. بانك مركزي در گزارش تحولات بازار مسكن خود كه در ابتداي ماه منتشر كرده بود ميانگين حسابي قيمت مسكن در تهران را متري ۷۴ ميليون و ۱۰۰ هزار تومان اعلام كرده بود تا به اين ترتيب شاهد اختلاف ۱.۸ ميليون توماني در آمارهاي اين دو مرجع آماري باشيم.

كاهش قيمت خانه‌هاي پايتخت

طبق گزارش مركز آمار، در آذر سال جاري متوسط وزني قيمت هر متر مربع خانه در تهران 80 ميليون و 298 هزار تومان برآورد شده است. اين رقم در آبان‌ماه 80 ميليون و 680 هزار تومان بوده است. همچنين، ميانگين حسابي هر متر مربع خانه نيز در اين شهر به 75 ميليون و 923 هزار تومان رسيده است كه حدودا يك ميليون و 600 هزار تومان نسبت به آبان ماه كاهش يافته است. اين ارقام نشان‌دهنده متوسط قيمت مسكن در تهران طي آذر سال جاري بوده و بهتر است براي دستيابي درك بهتر از تغييرات اين بازار به شاخص‌هاي تورمي آن نيز نگاه كرد. شواهد آماري حاكي از آن است كه تورم ماهانه از 1.5 درصد در آبان به منفي 2.9 درصد در آذر ماه رسيده است. تورم منفي، به معناي ارزان‌شدن قيمت مسكن است. به عبارت ديگر، شهروندان تهراني در آخرين ماه پاييز سال جاري براي خريد يك متر مربع خانه در تهران به‌طور متوسط 2.9 درصد كمتر از آبان هزينه كرده‌اند.

تورم سالانه همچنان بالاي 85 درصد

داده‌هاي منتشرشده در آخرين گزارش مركز آمار نشان مي‌دهد كه تورم نقطه به نقطه مسكن در تهران طي آذر سال جاري 57.5 درصد برآورد شده است. اين رقم در آبان 68.7 درصد بوده است. تورم سالانه نيز از 86.3 درصد در آبان به 85.7 درصد در آذر ماه كاهش يافته است. البته بايد توجه داشت كه اگرچه تورم نقطه‌اي و سالانه مسكن در پايتخت كاهش يافته اما همچنان بالاتر از 57 درصد و 85 درصد در نوسان است. بنابراين، به‌طور كلي مي‌توان گفت كه پرونده پاييز 1402 در حالي بسته شده كه قيمت خانه در مسكن نسبت به اوايل و نيمه پاييز كاهش يافته است. اين كاهش قيمت در حالي رخ داده كه تعداد معاملات مسكن با افزايش روبه‌رو بوده است. به بيان ديگر، تعداد معاملات مسكن در آبان‌ماه 3 هزار و 998 مورد بوده كه در آذر امسال به 4 هزار و 72 مورد افزايش يافته است.