ندا جعفري
در پي برگزاري دور جديد مذاكرات غيرمستقيم ميان ايران و ايالات متحده در عمان، بازارهاي اقتصادي ايران با واكنش‌هاي متفاوتي روبه‌رو شده است.
يكي از سوالاتي كه پس از دور اول مذاكرات مطرح شد، اين بود كه آيا در دوران پساتوافق، روياي شيرين خانه‌دار شدن براي خانوار‌هاي ايراني محقق خواهد شد؟ هر چند توافق مي‌تواند نااطميناني‌هاي سياسي و اقتصادي را تا حدودي كاهش دهد و آرامش نسبي را به بازار‌ها برگرداند، اما سوال اصلي اين است كه آيا سرمايه‌ها به جاي بازارهاي پرريسك‌تري مانند طلا و ارز، وارد بازاري مانند ملك نيز خواهد شد؟
از سوي ديگر ورود مجدد سرمايه‌هاي بزرگ به بازار مسكن مي‌تواند موج جديدي از تقاضا را وارد بازار مسكن كند و در نهايت قيمت‌ها را در يك مسير صعودي قرار دهد.
آيا متقاضيان مصرفي وارد بازار مي‌شوند؟
آن‌طور كه فعالان بازار پيش‌بيني مي‌كنند، اگر توافقي صورت گيرد، در ابتدا قيمت دلار و طلا با كاهش شديدي مواجه مي‌شود و تقاضا در اين بازار به كمترين ميزان خود مي‌رسد. با اين حال پس از ثبات شرايط سياسي، بازار طلا پس از مدتي خود را تعديل مي‌كند و به قيمت‌هاي واقعي برمي‌گردد.
همچنين به نظر مي‌رسد كه سرمايه‌هاي درشت وارد بازار مسكن مي‌شوند و جذابيت سرمايه‌گذاري، بار ديگر به اين بازار برمي‌گردد. با اين حال متقاضيان مصرفي همچنان در حاشيه خواهند ماند، زيرا قيمت‌ها در اين بازار به شدت بالا رفته و از سطح دسترس عموم خارج شده است. به اين ترتيب متقاضيان مصرفي بازار مسكن، با تاخير وارد اين بازار خواهند شد. با اين حال، آن دسته از متقاضيان مصرفي بازار مسكن كه سرمايه خود را به طلا و نظاير آن تبديل كرده بودند، در دوران پساتوافق، دارايي‌هاي خود را نقد و وارد حوزه مسكن مي‌كنند. همچنين عده‌اي ديگر سرمايه‌هاي خود را وارد بازار سرمايه و بورس خواهند كرد و به نظر مي‌رسد، در بازار سرمايه و مسكن رونق تازه‌اي شكل بگيرد.
احتياط در عرضه و تقاضا
با وجود فضاي خوش‌بينانه، بسياري از فروشندگان و خريداران در انتظار نتايج ملموس مذاكرات هستند كه اين موضوع باعث شده است بازار در وضعيت «انتظار» قرار گيرد؛ يعني نه كاهش چشمگير قيمت ديده مي‌شود، نه جهش قيمتي قابل توجه.
كارشناسان معتقدند؛ تاثير مذاكرات بر بازار مسكن، در كوتاه‌مدت بيشتر جنبه رواني دارد تا زماني كه نتايج عملي در زمينه لغو يا كاهش تحريم‌ها حاصل نشود، انتظار تحولات اساسي در قيمت تمام شده ساخت‌وساز يا كاهش محسوس قيمت‌ها واقع‌بينانه نيست.
در مجموع، مذاكرات ايران و امريكا در عمان تاثير مثبتي بر انتظارات تورمي در كشور گذاشته و همين موضوع موجب آرامش نسبي در بازار مسكن شده است. با اين حال، تاثيرات واقعي اين مذاكرات بر بازار، به نتايج بلندمدت آن و ميزان موفقيت در كاهش فشارهاي اقتصادي بستگي دارد.
نگاهي به روند قيمت مسكن ايران از ۱۳۹۰ تا ۱۴۰۳
اگر نگاهي به روند قيمت مسكن در ايران در طول سال‌هاي ۱۳۹۰ تا ۱۴۰۳ بيندازيم، مي‌بينيم كه بين سال‌هاي۱۳۹۰ تا ۱۳۹۲ با تشديد تحريم‌ها و جهش نرخ ارز، قيمت مسكن به‌طور قابل توجهي افزايش يافت. نرخ تورم نيز بالا بود و بازار به سمت سرمايه‌گذاري در دارايي‌هاي فيزيكي مانند مسكن حركت كرد. در سال‌هاي ۱۳۹۳ تا ۱۳۹۶ نوعي ثبات نسبي در بازار مسكن مشاهده شد. رشد قيمت‌ها كندتر شد و در برخي مناطق حتي ركود نسبي وجود داشت. در سال‌هاي ۱۳۹۷ تا ۱۳۹۹ با شروع دور جديد تحريم‌ها و نوسانات شديد نرخ ارز، قيمت مسكن دوباره جهشي شد. رشد قيمت در اين دوره يكي از شديدترين‌ها در دهه اخير بود. از سال ۱۴۰۰ تا ۱۴۰۲ بازار دچار نوسان شد. با افزايش انتظارات تورمي و كاهش ارزش پول ملي، قيمت مسكن همچنان رو به افزايش بود، هر چند قدرت خريد مردم كاهش يافت و در سال ۱۴۰۳ بازار وارد فاز ركود تورمي شد؛ قيمت‌ها بالا رفت، اما حجم معاملات كاهش يافت. كاهش توان مالي خانوارها و رشد وام‌هاي بانكي ناكارآمد باعث كاهش نسبي تقاضا شد.
قدرت خريد خانوار
در دهه ۱۳۹۰ به بعد، فاصله بين درآمد خانوارها و قيمت مسكن به شدت افزايش يافت. در سال ۱۳۹۰، متوسط زمان لازم براي خريد يك واحد مسكوني با پس‌انداز كل حقوق خانوار حدود ۱۰ سال بود؛ اما در سال ۱۴۰۳، اين عدد به بيش از ۳۰ سال رسيده است.
سياست‌هاي دولتي
سياست‌هايي مانند پرداخت وام مسكن، ماليات بر خانه‌هاي خالي و ساخت مسكن ملي تاثيرات محدودي بر بازار داشته‌اند. نبود اجراي صحيح و تامين مالي پايدار باعث شده تاثير اين برنامه‌ها مقطعي يا ناكارآمد باشد.
بخش مصرفي تقاضا به شدت كاهش يافته است
مجيد گودرزي، كارشناس بازار مسكن در خصوص ورود نقدينگي‌ها از بازار طلا، سكه و ارز به سمت بازار مسكن به «اعتماد» گفت: متاسفانه بازار مسكن در حال حاضر نه ارزندگي دارد و نه نقدشوندگي مناسب و اين وضعيت باعث شده تا سرمايه‌گذاران با چالش مواجه شوند. از طرفي، در بخش مصرفي نيز تقاضا به شدت كاهش يافته است؛ چراكه بسياري از متقاضيان واقعي خريد مسكن، توان انجام معامله در قيمت‌هاي كنوني را ندارند. او ادامه داد: وام‌هايي كه پرداخت مي‌شود نيز كارآمد نيست كه نه تنها بخش اندكي از آنها در نهايت به مصرف‌كننده مي‌رسد (به دليل هزينه بالاي اوراق)، بلكه مبلغ پرداختي هم فقط توان خريد حدود شش تا هفت متر مسكن را دارد. بنابراين نمي‌توان انتظار داشت كه با شرايط فعلي، بازار مصرفي مسكن به رونق برسد. گودرزي تصريح كرد: از سوي ديگر، با سركوب چندين‌ساله در دستمزدها و تقاضا، حالا شاهد بروز چالش‌هاي بيشتري هستيم. حتي در صورت افت قيمت در بازارهاي ارز و طلا، باز هم بعيد است سرمايه‌ها به سمت مسكن حركت كنند. دولت هم تلاش دارد با ابزارهاي مالياتي و سياست‌هاي مشابه كشورهاي پيشرفته، ساماندهي بازار را دنبال كند و درآمدهاي مالياتي خود را افزايش دهد.
وعده‌هاي ارايه بسته‌هاي اجاره مسكن كارساز نبود
اين كارشناس بازار مسكن خاطرنشان كرد: در خصوص بازار اجاره ملك نيز دولت وعده ارايه بسته‌هاي حمايتي داده بود، اما متاسفانه اين بسته‌ها به مشكلات اصلي نپرداخته و عملا غيرقابل اجرا و فاقد اثربخشي هستند. ما اميدوار بوديم حداقل يكي از چالش‌هاي اصلي، مثل موضوع زمين يا قيمت‌گذاري منطقه‌اي (مطابق قانون ساماندهي بازار زمين، مسكن و اجاره) هدف‌گذاري و ساماندهي شود؛ اما متاسفانه چنين اتفاقي نيفتاد و دولت، مثل گذشته، از مسووليت شانه خالي كرد.اين وضعيت، به ويژه براي حدود ۳۰ ميليون مستاجر ايراني، آسيب‌هاي جدي معيشتي در پي خواهد داشت. گودرزي با اشاره به عرضه مسكن نيز گفت: در زمينه عرضه مسكن براي بخش اجاره هم بايد گفت دولت در تلاش است سامانه اجاره مسكن را تكميل كند كه يكي از چالش‌هاي اساسي كه حتي رييس‌جمهور هم به آن اشاره كرده‌اند، نبود آمار دقيق براي اخذ ماليات از خانه‌هاي خالي است. نهادهايي مانند شهرداري‌ها و سازمان ثبت اسناد نيز همكاري مناسبي در اين زمينه نداشته‌اند. اگر اين سامانه به درستي راه‌اندازي و ضمانت اجرايي قوي براي ثبت قراردادها در آن در نظر گرفته شود، مي‌توان اميدوار بود كه دولت تا حدي بر بازار كنترل داشته باشد.
او تصريح كرد: با اين حال به نظر مي‌رسد دولت اراده جدي براي مقابله با چالش‌هاي بازار زمين و اجاره ندارد. اين در حالي است كه خود دولت يكي از بزرگ‌ترين مالكين زمين در كشور است و بيش از ۹۰ درصد اراضي در اختيار آن قرار دارد. امروز سهم زمين در قيمت تمام شده مسكن به قدري بالاست كه غيرقابل قبول شده و سهم شصت درصدي بهاي زمين در قيمت تمام شده غيرقابل قبول است و لازم است دولت با بهره‌گيري از اين منابع عمومي به نياز جامعه پاسخ دهد.