سود متفاوت تجاري و دفتري
بهروز ملكي
كارشناس مسكن
بر اساس آمارهاي موجود، در ايران تقريبا به ازاي هر ۸ خانوار (۲۶ نفر) يك مغازه وجود دارد. بر اساس آمار مركز آمار، خواربار فروشان، مشاوران املاك و آرايشگاه‌هاي بانوان بيشترين واحدهاي تجاري كشور هستند. بگذريم از اينكه گاه به اشتباه گفته مي‌شود به ازاي هر 8 نفر ايراني يك مغازه وجود دارد (در اين صورت با لحاظ نرخ‌هاي مشاركت و بيكاري و با توجه به اينكه به‌طور متوسط در هر واحد تجاري 5/2 نفر مشغول به كارند بايد كل شاغلين ايران در مغازه‌ها باشند!)
به هر حال، واقعيت انكارناپذير اين است كه عرضه مغازه در ايران، بسيار بالا و غير بهينه است. بااين حال همچنان شاهد حجم عظيم عرضه پروژه‌هاي تجاري هستيم. گويا هنوز سرمايه‌گذاران واحدهاي تجاري پي به عمق ماجرا نبرده‌اند. بدون ترديد بسياري از افرادي كه هم‌اكنون به ساخت يا خريد واحدهاي تجاري مبادرت مي‌كنند از سرمايه‌گذاري‌شان پشيمان خواهند شد.
ضمن اينكه علاوه بر حجم نامتعارف عرضه واحدهاي تجاري، سمت تقاضاي واحدهاي تجاري نيز با تحولاتي دست به گريبان است. با گسترش كسب و كارهاي اينترنتي، به تدريج برخي از فعاليت‌هاي تجاري نيازمند مغازه نخواهند بود و تقاضا براي مغازه براي برخي اصناف كاهش مي‌يابد (آژانس‌هاي تاكسي تلفني نمونه عيني از اين موضوع هستند.)
جاي بسي تاسف است كه بسياري از گزارش‌هاي ارزيابي اقتصادي- مالي مجتمع‌هاي تجاري در ايران توسط افراد غيرمتخصص يا غيرمتعهد تدوين شده است. نكته غم‌انگيز مشترك در اين گزارش‌ها اين است كه تخمين عرضه و تقاضاي واحدهاي تجاري با كم اهميتي حادي مواجه است. در چنين شرايطي صاحبان اين مجتمع‌هاي تجاري، نبايد در انتظار دستيابي به سودهايي باشند كه در گزارش‌هاي ارزيابي اقتصادي- مالي ارايه شده‌اند. نتيجه اين مي‌شود كه نرخ بازدهي داخلي پروژه‌اي كه در هنگام ارايه گزارش در شروع پروژه 50 درصد تخمين زده شد بود درعمل (هنگام پايان پروژه) كمتر از 20 درصد مي‌شود!
البته نبايد همه تقصيرات را هم به گردن مشاوران و كارشناساني كه گزارش‌هاي ارزيابي اقتصادي- مالي طرح‌ها را تهيه مي‌كنند، انداخت. واقع مطلب اين است كه سرمايه‌گذار بسياري از مجتمع‌هاي تجاري، شركت‌ها و نهادهاي خصولتي و شبه دولتي است. يكي از مهم‌ترين ملاك‌هاي موفقيت مديران نيز حجم پروژه‌هاي شروع شده به علاوه پيشرفت فيزيكي پروژه‌ها در دوره مديريت ايشان است.
بسياري از مديران، از مشاوران و كارشناساني كه عدم ساخت و ساز را به عنوان يكي از استراتژي‌هاي بازار معرفي كنند، خوش‌شان نمي‌آيد. از نظر ايشان، وظيفه كارشناسان و مشاوران طرح‌ها اين است كه با عدد‌سازي و شكنجه اعداد، پروژه را حداقل روي كاغذ داراي توجيه اقتصادي كنند تا هرچه زودتر كلنگ احداث، زده شود. گاه از اين گونه مديران با عنوان مديران اجرايي نام برده مي‌شود!
بسياري كارشناسان و مشاوران نيز كه به اين ولع مديران واقفند در رسالت خود كوتاهي مي‌كنند و به عبارت صريح‌تر، اقدام به فروشِ خود مي‌كنند. يكي از روش‌هاي رايج ايشان در گزارش‌هاي ارزيابي اقتصادي- مالي، بازي با نرخ رشد هزينه‌ها و درآمدهاي پروژه است.
به عنوان نمونه در شرايط كنوني، اگر گزارش
اقتصادي- مالي براي يك پروژه تجاري تدوين شود تعيين نرخ رشد يكسان براي هزينه‌هاي ساخت و هزينه‌هاي فروش واحدها (مثلا 15 درصد) در جريان نقدي پروژه، اشتباه قطعي است. چه بسا براي برخي پروژه‌هاي تجاري كنوني بايد نرخ رشد قيمت فروش واحدهاي تجاري طي مدت اجراي پروژه، صفر در نظر گرفته شود تا نرخ بازدهي واقعي به دست آيد كه البته مورد علاقه بسياري از مديران نخواهد بود.
بنابراين مهم‌ترين گام در اجراي يك پروژه ساختماني، اطمينان از صحت گزارش‌هاي ارزيابي اقتصادي- مالي است. اجراي پروژه بدون يك گزارش ارزيابي
اقتصادي-مالي قابل اتكا، همانند حركت در شبي تاريك با خودروي بدون چراغ در جاده‌اي پر پيچ و خم است.
سودآوري واقعي بسياري از پروژه‌هاي تجاري، متفاوت از سودآوري دفتري آنهاست.