نشانه‌هاي تخليه حباب قيمت مسكن

گروه اقتصادي

بانك مركزي گزارش تحولات مسكن پايتخت در خرداد ماه سال جاري را منتشر كرد كه بر اساس آن متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در تهران در خردادماه امسال نسبت به ارديبهشت سال گذشته 3 درصد و نسبت به خرداد سال 99 بيش از 56 درصد رشد داشته است. در بخش ديگري از اين گزارش معاملات مسكن نسبت به ماه ارديبهشت 1400 افزايشي حدود 30 درصدي داشته است. متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در ماه مورد بررسي، 29 ميليون و 673 هزار تومان بود كه نسبت به متوسط قيمت در اسفند ماه، 30 ميليون و 270 هزارتومان در سطح پاييني قرار دارد. با اين حال در مقياس ماهانه، قيمت خانه در تهران 3 درصد كاهش پيدا كرده است.  به نظر مي‌رسد معامله‌گران بازار مسكن نيز بر اين باورند كه نوسان قيمتي در بازار مسكن بين 29 تا 30 ميليون تومان خواهد بود به همين دليل تعداد معامله‌هاي خود در ماه مورد بررسي را افزايش دادند. از سوي ديگر كاهش شديد قدرت خريد افراد در كنار افزايش شديد قيمت‌ها، باعث شده كه تمايل به «تغيير خانه» نيز كاهش يابد و افراد ترجيح دهند واحدهاي خود را بازسازي كنند تا اينكه آنها را بفروشند. 

روند نقطه‌اي كاهش يافته است
بانك مركزي در بخشي از گزارش تحولات مسكن پايتخت ضمن اشاره به اين موضوع كه روند نقطه‌اي قيمت‌ها در خرداد ماه سال جاري به 56.6 درصد رسيده در حالي كه در فروردين و ارديبهشت 91.7 و‌ 69.7 درصد بوده، بر اين نكته تاكيد كرد كه روند قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در خردادماه سال جاري نسبت به مدت مشابه سال گذشته كاهش يافته كه اين به معني نزولي بودن متوسط قيمت خانه در تهران است. اين در حالي است كه متوسط قيمت هرمترمربع واحد مسكوني در تهران در خرداد سال 99 حدود 19 ميليون تومان و تعداد معاملات مسكن نيز 10 هزار و 778 فقره بود كه در خرداد سال جاري متوسط قيمت به 29 ميليون و 673 هزار تومان و تعداد معاملات نيز به 5102 واحد رسيد. با وجود اينكه معاملات نسبت به ارديبهشت كه 3938 واحد بود، روند افزايشي داشت اما همچنان با خرداد 99 فاصله زيادي دارد. آمار بانك مركزي نشان مي‌دهد كه در خرداد سال جاري خانه‌هاي «تا 5 سال» بيشترين معامله، 1827 فقره را در اختيار داشتند. 

منطقه يك، همچنان گران
گزارش بانك مركزي نشان مي‌دهد مانند ماه‌هاي گذشته منطقه يك با متوسط قيمت هر مترمربع 66 ميليون و 298 هزار تومان، گران‌ترين و منطقه 18 با ميانگين قيمت هر مترمربع 12 ميليون و 610 هزار تومان ارزان‌ترين مناطق تهران در خرداد سال جاري بودند. منطقه پنج با 708 معامله، بيشترين معامله در ماه گذشته را به نام خود ثبت كرد. در سوي ديگر، منطقه 19 نيز با 44 فقره معامله كم‌رونق‌ترين منطقه تهران در خرداد بود. با استناد به گزارش بانك مركزي در خرداد، كمترين قيمت هر مترمربع واحد مسكوني به 12.6 ميليون تومان رسيد كه اين عدد بيانگر فاصله حدود 9 ميليون توماني ميان متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني با حداقل دريافتي ماهانه يك كارگر دارد؛ براي خريد آپارتماني 80 متري در اين منطقه يك ميليارد تومان بودجه لازم است كه يك كارگر با فرض ثبات قيمت‌ها و دستمزد مي‌تواند پس از 24 سال خانه‌دار شود. 

بازار اجاره‌بها در آغاز فصل جابه‌جايي
در اين گزارش شاخص اجاره‌بها در شهر تهران و كل مناطق شهري در خردادماه سال جاري به ترتيب 33.9 و 37.6 درصد افزايش يافته است. اين امر در شرايطي كه فصل جابه‌جايي خانواده‌ها رسيده و آمار آگهي‌هاي اجاره نيز افزايش يافته، شايد قدري نگران‌كننده باشد. قرار بود بر اساس آنچه ستاد ملي كرونا اعلام كرده بود نرخ اجاره‌بها در كلانشهرها 20 درصد و در تهران نيز 25 درصد باشد. اما اين اتفاق براي سه ماه بهار سال جاري رخ نداد و اين‌گونه كه به نظر مي‌رسد صاحبخانه‌ها نرخ اجاره‌بها را شكسته و مستاجران نيز مجبور به پذيرش آن هستند. 
تورم مصالح، تاثيرگذار بر قيمت مسكن
اگرچه نرخ رشد سالانه اجاره در ارديبهشت 36 درصد اعلام شده و در خرداد نيز كاهش يافته بود، اما همچنان نرخ اجاره بالاتر از آن چيزي است كه پيش‌تر به عنوان «نرخ دستوري» اعلام شده بود. البته كه مهم‌ترين دليل ناكامي عدم تبعيت صاحبخانه‌ها از اجاره تعيين شده، افزايش تورم بود. با وجود ثبات نسبي نرخ ارز در سه ماه ابتدايي سال و فاصله گرفتن از جهش‌هاي ناگهاني همچين كند شدن روند قيمت‌ها در خرداد نسبت به خرداد سال 99، به نظر مي‌رسد تورم در بخش مصالح به تداوم افزايش‌هاي كم رونق قيمت در اين بازار دامن مي‌زند. بر اساس گزارش مركز آمار تورم مصالح ساختماني در سال 99، 76 درصد بوده كه ركوردي براي كل دهه نود به شمار مي‌رود. پيش از سال 99، تورم مصالح ساختماني در سال 97 به اوج خود رسيده بود و عدد 48 درصد را ثبت كرده بود. بر اساس گزارش مركز آمار تورم نقطه‌اي مصالح در زمستان 99 نيز 97.2 درصد بود كه با وجود كاهش 4.4 واحد درصدي نسبت به پاييز 99، همچنان بالا و نگران‌كننده است، چراكه مي‌تواند تاثير خود را بر قيمت تمام شده مسكن با يك تاخير زماني بگذارد. مركز آمار در گزارش خود به اين نكته نيز اشاره كرده كه قيمت مصالح در تابستان سال 99 افزايش داشته است. البته در اين فصل نرخ ارز جهش بسياري داشته و در شهريور به نزديك 30 هزار تومان نيز رسيده بود. كنار هم قرار دادن آمارهاي تورم مصالح ساختماني و متوسط قيمت هرمترمربع واحد مسكوني در پايتخت نشان مي‌دهد كه مهم‌ترين اقدام براي بهبود شرايط در سمت عرضه است و اعطاي وام و تسهيلات براي خريد خانه آن هم در شرايط افزايش‌هاي هفتگي قيمت‌ها، راه به جايي نمي‌برد.