ميزان هزينه مسكن در سبد خانوار ۸۰ درصد است و اين رقم كمي براي حقوق‌بگيران نيست
ندا جعفري
آخرين گزارش بانك مركزي از بازار مسكن تهران نشان مي‌دهد متوسط قيمت خانه در ارديبهشت امسال نسبت به ماه مشابه پارسال نزديك ۷۰ درصد رشد داشته كه اين موضوع تاثير مستقيم بر اجاره‌بهاي مسكن دارد و اين روزها بازار اجاره‌بها بدون توجه به مصوبات ستاد كرونا شاهد رشد نرخ‌هاست و افزايش اجاره‌بها دغدغه بزرگي براي بسياري از مستاجران شده است؛ در همين باره بيت‌الله ستاريان، كارشناس بازار مسكن با بيان اينكه مشكل اصلي مسكن زيربنايي و ساختاري است به «اعتماد» گفت: ميزان هزينه مسكن در سبد خانوار ۸۰ درصد است و اين رقم كمي براي حقوق‌بگيران نيست.
اين روزها كه زمان جابه‌جايي مستاجران فرارسيده، قيمت‌هاي نجومي در بازار اجاره‌بها بسياري از زوج‌هاي جوان و خانواده‌هاي محروم، كم‌درآمد و كارگري را به استيصال درآورده و در بهترين حالت قيمت‌ها تا دوبرابر رشد كرده است براي كمك به اين افراد چه راهكاري وجود دارد؟
مشكل مسكن طي سال‌هاي گذشته تداوم داشته و از پنجاه سال قبل تاكنون ادامه‌دار بوده است و اين مشكل هر سال هم تكرار مي‌شود و انتظار اينكه اين كوه از مشكلات در يك ضرب‌الاجل حل شود منطقي به نظر نمي‌رسد و هر برنامه‌اي در حال حاضر ريخته شود غيرقابل اجراست، زيرا مشكل اصلي مسكن زيربنايي است و بايد مشكلات كلان اقتصادي در ابتدا مرتفع شود و افزايش اجاره‌بهاي مسكن و قيمت آن و نابساماني در حاشيه‌نشيني‌ها از جمله مواردي است كه به موضوع كمبود مسكن برمي‌گردد و به نظر مي‌رسد اصلا كسي نمي‌خواهد مشكل و ريشه كمبود مسكن را حل كند و چنين اراده‌اي در كشور نيست.
امسال نيز مجددا ستاد ملي كرونا قراردادهاي اجاره مسكن را براي يك‌سال ديگر تمديد كرد و استان‌ها نيز با ارسال نامه‌اي به شوراهاي حل اختلاف براي عدم رسيدگي به شكايات موجران اقدام كردند اما چرا باز هم بنگاه‌هاي املاك مالكان را براي فشار به مستاجران در خصوص تمديد قرارداد اجاره و افزايش ميزان اجاره‌بها ترغيب مي‌كنند؟
ورود كردن به معامله بين دو نفر مستلزم يك سلسله قواعد و قوانيني است حتي اگر شخص وزير راه و شهرسازي به اين قضيه ورود پيدا كند هم نمي‌تواند اين قانون را تغيير دهد، اما آنچه شاهديم اين است كه در حال حاضر دستورات ستاد ملي كرونا حكم حكومتي پيدا كرده كه در صورت اضطرار وارد ميدان مي‌شود اما ابزارهاي اجراي قانون بايد براي اين موضوع وجود داشته باشد كه آنچه مسلم است وجود ندارد. دو سال گذشته درگير ويروس كرونا بوديم، اين در حالي است كه مشكل مسكن از سال‌هاي گذشته باقي است.
چرا در بخش افزايش بهاي رهن و اجاره املاك نظارتي بر قيمت‌ها وجود ندارد و اين بي‌سر و ساماني مشاورين املاك همواره ديده مي‌شود؟
اين موضوع اصلا شدني نيست، زيرا مشكلي كه حل نشده كه نبايد بر آن نظارتي باشد، زماني كه مشكل توليد و تامين مسكن حل شد بر آن بايد نظارت باشد. نكته مهم اين است كه وظيفه بنگاه‌هاي مشاور املاك همان‌طور كه از نام‌شان پيداست دادن مشاوره به خريداران و فروشندگان است. ثبت خريد يا فروش املاك بايد حتما در دفتر اسناد و نه بنگاه‌هاي مشاور املاك انجام شود و بنگاه‌هاي املاك فقط مي‌توانند به عنوان واسطه و دلال معامله املاك، ايفاي نقش كنند.
قيمت‌گذاري در سايت‌ها و فضاي مجازي نظير برنامه ديوار و شيپور چقدر در بازار اجاره موثر است؟
اين تاثير به اندازه يك‌دهم درصد در دنياست و نه بيشتر از اين رقم و اصلا نمي‌توان گفت اين سايت‌ها تاثير زيادي در قيمت‌گذاري‌ها دارند. اين سايت‌ها در سال گذشته مجبور به عدم نمايش قيمت مسكن و خودرو شدند كه اين موضوع موجب نارضايتي مردم شد. مثلا فردي كه به دنبال اجاره مسكن است، به جاي آنكه بتواند بر اساس بودجه خود به اين سايت‌ها مراجعه كند، مجبور است با تك‌تك بنگاه‌ها تماس بگيرد كه شايد بخش بزرگي از آنها قيمت‌هايي بسيار دورتر از بودجه او بدهند.
آيا طمع بيش از حد مشاوران املاك براي دريافت حق دلالي بيشتر نيز باعث مي‌شود تا اجاره‌بها را بيشتر اعلام كنند؟
به اعتقاد من اين موضوع جز فرافكني چيز ديگري نيست و اصلا موضوع اين نيست كه مشاور املاك طمع مي‌كند و قيمت‌ها را بالا اعلام مي‌كند زيرا مشاوران املاك زير يك درصد در قيمت‌ها تاثير دارند و بايد به دنبال مقصر واقعي در اين بخش گشت، مقصر ساختار اقتصادي كشور است كه مسكن را هم نابود كرده است.
گفته شده براي جلوگيري از تخلفات همه بنگاه‌هاي املاك موظف هستند قراردادهاي منعقده را در سامانه با كد رهگيري ثبت كنند اما باز هم شاهد تخلفاتي در خصوص عدم دريافت كد رهگيري هستيم در اين خصوص چه راهكاري وجود دارد؟
متاسفانه شاهد آن بوديم كه در اين قضيه هم تخلف زيادي انجام شده است و اصلا اين قضيه اجرايي نبوده و بايد گفت در معامله بين دو نفر هر قدر سعي شود دخالتي صورت گيرد باز هم راه فرار وجود دارد و اصلا نمي‌توان به آن ورود كرد.
افزايش نرخ اجاره مسكن در چند سال گذشته در تهران چشمگير بوده و بسياري از افراد براي فرار از قيمت‌هاي سرسام‌آور اجاره در تهران، براي زندگي به شهرها و مناطق اطراف تهران كوچ مي‌كنند اما گفته مي‌شود در اطراف تهران نيز قيمت‌ها تا ۷۰ درصد رشد داشته است ارزيابي شما از اين اتفاق چيست؟
ميزان هزينه مسكن در سبد خانوار ۸۰ درصد است كه اين رقم كمي براي حقوق‌بگيران نيست، در همه كشور شاهد اين قضيه و كوچ مردم هستيم و معمولا شهرهاي اطراف شهرهاي بزرگ و صنعتي به عنوان پايلوت استفاده و پايگاهي براي افراد محسوب مي‌شود كه هم كار كند و هم جايي براي استراحت و زندگي داشته باشد. در واقع مهاجرت از شهرهاي بزرگ خود زمينه‌ساز رشد قيمت مسكن در شهرهاي حومه مي‌شود، هرچند با توجه به بر هم خوردن فاصله قيمت مسكن در تهران و حومه، انتظار طبيعي هم اين بود كه به تدريج تغييرات افزايشي قيمت در شهرهاي اطراف تهران نيز آغاز شود.
با توجه به اينكه راهكارهايي مانند وام اجاره مسكن با استقبال مردم روبه‌رو نشده شما دليل اين عدم استقبال را چه مي‌دانيد؟
زماني كه مردم در پرداخت اجاره‌بهاي سال گذشته خود مانده‌اند و امسال هم اين ارقام تا دوبرابر و بيشتر رشد كرده چطور وام ۷۰ ميليون توماني با سود ۱۳ درصد بردارند حتي اگر اين رقم پرداخت تسهيلات از ۷۰ ميليون به ۵۰۰ ميليون تومان هم برسد تعداد افرادي كه به دنبال خانه مي‌گردند در مقابل تعداد خانه‌هايي كه موجود است بيشتر است و اين كسري باعث افزايش قيمت ملك مي‌شود و آنچه شاهديم اين است كه قيمت مسكني كه چهار سال قبل ۵۰۰ ميليون تومان بوده الان به ۵ ميليارد تومان رسيده است و حتي اگر فردي وام خريد چند ده ميلياردي هم دريافت كند مسكن باز هم جلوتر از آن رشد مي‌كند. طبيعي است كه به نسبت اجاره اين ملك هم افزايش پيدا مي‌كند اما بايد ديد آيا درآمدها هم به همين نسبت رشد داشته يا خير كه پاسخ خير است. هر كدام از دولت‌ها هم برنامه‌هاي خود را دارند. در دولت قبلي ديديم كه در سال ۱۳۹۰ جشن سر به سري و موفقيت در توليد و تقاضا در بازار مسكن گرفت و گفته شد كه مشكل مسكن را حل كرديم و اين دولت هم گفت ما خانه‌هاي خالي فراواني داريم كه صاحبخانه‌ها آنها را رها كرده‌اند و مي‌خواهيم ماليات بگيريم اين در حالي است كه اين صحبت‌ها اصلا علمي و منطقي نبودند.
براي دريافت تسهيلات وام وديعه ۷۰ ميليون توماني مسكن متقاضيان بايد متاهل يا سرپرست خانوار و داراي اجارهنامه رسمي يا اجارهنامه ثبت شده در سامانه كد رهگيري باشند، چرا با وجود حجم بالاي جوانان براي آنها چنين تسهيلاتي در نظر گرفته نمي‌شود؟
اين اقدام بر اساس سياستگذاري‌هاي دولت صورت گرفته ضمن آنكه مي‌تواند به منظور تشويق جوانان براي ازدواج هم باشد.البته مشكل مسكن امروز براي مجردها هم وجود دارد و منطقي‌تر اين بود كه اين‌گونه فيلتر‌ها براي پرداخت تسهيلات مستاجران برداشته شود.
سود وام وديعه مسكن با ۱۳ درصد به مستاجران داده مي‌شود يعني سود وام ۷۰ ميليوني براي كلانشهرها ۱۳.۷ ميليون تومان و سود وام ۴۰ ميليون توماني براي شهرهاي كوچك‌تر ۸.۵ ميليون تومان است، آيا دريافت اين رقم در شرايط اقتصادي كنوني منطقي است؟
اين رقم به نسبت اجاره‌اي كه از مستاجران در سال كسر مي‌شود منطقي به نظر مي‌رسد و به نفع مستاجران است، زيرا اگر مستاجري ۱۰۰ ميليون تومان به مالك بدهد ۳ ميليون تومان از اجاره او كسر مي‌كند اما اين تسهيلات در بانك ۱۳ درصد عنوان شده كه كمتر است و با توجه به بودجه دولت اين رقم خوبي است هر چند مقطعي است، زيرا با افزايش مجدد اجاره‌بهاي مسكن اين وام ۷۰ ميليون توماني رقم چشمگيري نخواهد بود.
در حال حاضر شنيده مي‌شود مستاجراني كه توان پرداخت اجاره در تهران را ندارند به شهرهاي اقماري كوچ كرده‌اند. اين اتفاق چقدر مي‌تواند موجب به هم خوردن تعادل جمعيتي اين شهرها شود؟
بدترين نوع كوچ همين رفتن افراد به شهرهاي اقماري است كه باعث مي‌شود مشكلات و ناهنجاري‌هاي اجتماعي افزايش پيدا كند. تنها شهري كه از گذشته محلي براي تهراني‌هاي مهاجر بوده شهر كرج است، اما امروز كرج خود يك ابرشهر است و طبيعتا شهرهاي اقماري آن پوشش‌دهنده سربار جمعيتي شهر كرج هستند و جمعيت تهران را پوشش نمي‌دهند. بنابراين نيازمند خدمات‌دهي بهتر در فضاهاي شهرهاي ديگر مانند شهرك‌هاي اطراف تهران هستيم تا افرادي كه متمايل به زندگي در خارج از تهران و حاشيه آن هستند و قصد دارند فضاي ارتباطي با تهران را قطع نكنند به زندگي در شهرهايي جز كرج مبادرت ورزند.
اين اتفاق چه تاثيري بر قيمت زمين و ملك در حاشيه شهرها مي‌گذارد؟
بله، صد درصد باعث افزايش قيمت ملك و زمين در حاشيه شهرها خواهد شد و علت آن هم اين است كه مسكن در ايران به سبب گراني از كالاي مصرفي به كالايي سرمايه‌اي تغيير ماهيت داده است.
چرا در برنامه‌هاي دولت‌ها سياست‌هايي مانند اجاره به شرط تمليك كمتر ديده مي‌شود؟
اين طرحي بود كه دولت‌ها موظف بودند هر ساله مانند همه جاي دنيا ۴۰ يا ۵۰ هزار واحد مسكوني توليد و اين سياست را پياده كنند كه البته در ايران نيز طي سال‌هاي قبل بارها آپارتمان‌هايي به اين منظور توليد شد البته نه با اين عنوان اجاره به شرط تمليك بلكه با نام مسكن مهر، مسكن ملي و... زيرا اصلا اين طرح براي ايران نبود و براي كشورهايي است كه در توليد مسكن مشكلي ندارند.
رفتن افراد به شهرهای اقماری باعث می‌شود مشکلات و ناهنجاری‌های اجتماعی افزایش پیدا کند. تنها شهری كه از گذشته محلی براي تهراني‌های مهاجر بوده شهر كرج است، اما امروز كرج خود يك ابرشهر است و طبيعتا شهرهای اقماری آن پوشش‌دهنده سربار جمعيتي شهر كرج هستند و جمعيت تهران را پوشش نمي‌دهند. بنابراين نيازمند خدمات‌دهی بهتر در فضاهاي شهرهای ديگر مانند شهرك‌های اطراف تهران هستيم.