آيا با افزايش عرضه مسكن مشكل اجارهنشيني حل مي‌شود؟
اوج‌گيري قيمت‌هاي نامتعارف در بازار اجاره
گروه اقتصادي
بازار مسكن باوجود افت‌وخيز‌هاي فراوان هر سال گراني‌هاي بيشتري به مردم تحميل مي‌كند، بر اساس آمارها شاخص كرايه مسكن اجاري در مناطق شهري تا ۳۷,۶ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل افزايش داشته است آن‌گونه كه آمارهاي خام سامانه ثبت املاك و مستغلات كشور نشان مي‌دهد شاخص كرايه مسكن اجاري در شهر تهران و كل مناطق شهري در خردادماه سال ۱۴۰۰ به ترتيب معادل ۳۳,۹ و ۳۷,۶ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل رشد داشته‌اند، اين در حالي است كه فاصله بين حداقل دستمزد و حقوق كارگران و كارمندان با اجاره مسكن هر روز بيشتر شده و بخش زيادي از حقوق كارگران و كارمندان صرف هزينه‌هاي مسكن و اجاره‌بهاي آن مي‌شود.
اجاره‌هاي سرسام‌آور در جنوبي‌ترين محلات پايتخت و براي كم امكانات‌ترين خانه‌ها به‌حدي رسيده است كه ديگر دستمزدهاي كارگري جوابگوي آن نيست و كارگران تهراني در شرايطي كه هزينه‌هاي زندگي‌شان با شتاب قابل توجهي رشد داشته، اما دستمزدشان به شدت از هزينه‌ها عقب افتاده است. به عنوان مثال متقاضي اجاره خانه‌اي به اصطلاح نقلي و حدود ۴۵ متر در منطقه نواب تهران كه جزو ارزان‌ترين محله‌ها براي اجاره مسكن به شمار مي‌رود بر فرض آنكه ۳۰ميليون تومان به عنوان وديعه داشته باشد، بايد ماهانه سه ميليون و ۱۰۰ هزار تومان براي اجاره خانه بدهد. اين در حالي است كه شوراي عالي كار حداقل دستمزد كارگران در سال ۱۴۰۰ را ۲ ميليون و ۶۵۵ هزار تومان اعلام كرده است و همين گراني‌ها باعث مي‌شود تا كارگران و كارمندان تهراني به حاشيه شهر تهران پناه ببرند.
هر چند دولت براي حل اين مشكل از طرح‌هاي حمايتي مسكن سخن مي‌گويد اما اقساط سنگين وام، در واقعيت دهك‌هاي كارگري را حذف مي‌كند و متوليان مسكن به صراحت اعلام مي‌كنند كه طرح‌هايي مانند مسكن مهر يا ملي براي قشر متوسط طراحي شده است. به نظر مي‌رسد كه با افزايش نرخ تورم، فضاي اجارهنشيني نيز بيش از آنكه به سمت دريافت پول رهن بالاتر برود؛ به سمت گرفتن اجاره بيشتر حركت كرده است. مالكان كه بخش عمده‌اي از آنها در شهرهاي بزرگ با مشكل كسري بودجه براي خود مواجهند، ترجيح مي‌دهند از اجاره بالاتر براي زندگي روزمره استفاده كنند. گشتي در بازار اجاره نشان مي‌دهد كه استفاده از نرخ‌هاي «غيرمتعارف» براي مالكان به چيزي عادي تبديل شده است. در منطقه ۵ نرخ رهن كامل واحدهاي ۵۰ تا ۷۰ متر قديمي حداقل ۲۵۰ ميليون تومان است و در واحدهاي كمتر از ۵ سال بر اساس موقعيت و امكانات به ۳۰۰ تا ۴۰۰ ميليون تومان مي‌رسد.
در تهرانپارس نيز كه از تقاضاي بالايي براي خريد و اجاره برخوردار است نرخ رهن كامل واحدهاي ۵۰ تا ۷۰ متر، بسته به سن بنا و امكانات بين ۲۰۰ تا ۳۵۰ ميليون تومان تعيين مي‌شود. به دليل تراكم جمعيت براي رهن يك واحد نقلي قديمي در مناطق ۱۴ و ۱۵ بايد دست‌كم ۱۵۰ ميليون پرداخت كرد كه البته اغلب از امكانات كامل برخوردار نيستند. بررسي‌ها نشان مي‌دهد نرخ‌هاي پيشنهادي اجاره در مقايسه با اوايل تابستان افزايش يافته و حتي در دو هفته اخير نيز قيمت‌ها بالا رفته است. به تازگي، رستم قاسمي، وزير پيشنهادي راه و شهرسازي در توييتر خود، برنامه اصلي اين وزارتخانه را در صورت راي اعتماد گرفتن، برداشتن «تيغ تيز اجاره از گلوي مستاجران» عنوان كرده است. توصيفي كه به واقع از شرايط عجيب و بي‌چفت و بست اجاره‌ها در مناطق شهري چندان هم بيراه نيست.
عرضه مسكن محدود شد
عطا آيت‌اللهي، كارشناس بازار مسكن در مورد گراني سرسام‌آور اجاره مسكن به «اعتماد» گفت: قيمت مسكن نيز همانند قيمت ساير كالاها به سياستگذاري كلان اقتصادي برمي‌گردد و شرايط اقتصاد و بازار امروز به گونه‌اي است كه عرضه مسكن براي فروش محدود است كه طبيعتا باعث افزايش قيمت‌ها در بازار مسكن شده، چراكه متقاضي همواره براي اين كالاي سرمايه‌اي در بازار وجود دارد. اين كارشناس بازار مسكن خاطرنشان كرد: شرايط اقتصادي و تورم امروز باعث شده تا بازار اجاره مسكن تا اين اندازه رشد داشته باشد و سوالي كه اين روزها مطرح مي‌شود، اين است كه دولت جديد چگونه خواهد توانست وضعيت بازار مسكن را سر و سامان دهد؟
ساخت سالانه يك ميليون مسكن بر قيمت‌ها تاثيرگذار است
آيت‌اللهي با اشاره به وعده‌هاي رييس‌جمهور جديد در مورد ساخت سالانه يك ميليون مسكن در كشور افزود: اعلام كردن اين سياست‌ها در كنار سياست‌هاي گذشته وزارت راه و شهرسازي مي‌تواند بر قيمت‌گذاري مسكن تاثيرگذار باشد. ضمن آنكه دورنمايي كه اهالي صنعت ساختمان و مسكن در نظر دارند، تعيين‌كننده خواهد بود. او با بيان اينكه در اين بازار مصرف‌كنندگان نقشي ندارند، تصريح كرد: عرضه‌كنندگان و صاحبان مسكن متناسب با شرايط اقتصاد بازار و گاهي هم با سوءاستفاده از شرايط تورمي ارقامي را روي مسكن تعيين مي‌كنند كه مصرف‌كنندگان را تحت فشار مي‌گذارند.
آيت‌اللهي با بيان اينكه وضعيت اقتصادي، تورم و چشم‌انداز پيش‌رو براي اين بازار مهم است، گفت: بايد ديد دولت چه برنامه‌ها و دورنمايي براي توليد مسكن در كشور دارد و چه شخصي وزير راه و شهرسازي خواهد شد و چه تصميماتي براي اين بازار اتخاذ خواهد كرد. او با بيان اينكه مديريت اقتصاد كلان كشور نقش تعيين‌كننده‌اي در بازار مسكن دارد، گفت: اعلام ساخت چهارميليون واحد مسكوني در چهار سال از سوي آقاي رييسي اين اميد را به بازار داد كه عرضه مسكن در كشور رشد خواهد كرد كه مي‌تواند هم بر قيمت مسكن اثرگذار و هم بر قيمت اجاره‌بها تاثيرگذارباشد. اما اينكه چقدر به اين برنامه دست پيدا خواهند كرد زمان مشخص مي‌كند.
به مسكن مهر نمره قبولي مي‌دهم
آيت‌اللهي تصريح كرد: در دولت نهم و دهم با تمامي انتقاداتي كه وجود داشت، موضوع مسكن مهر مطرح و اجرا شد و عده‌اي از اقشار كم درآمد كه به دنبال مسكن بودند، توانستند از اين نوع مسكن بهره ببرند و در آن سكونت كنند البته مسكن مهر داراي ايرادات فني و بهره‌برداري هم بود اما منجر به توليد بيشتر مسكن در كشور شد و احتمال اينكه برنامه‌اي شبيه اين طرح و بي‌نقص‌تر از آن در دستور كار رييس‌جمهور جديد نيز باشد، وجود دارد. او با اشاره به تاثير مسكن مهر بر بازار مسكن گفت: ايجاد تغيير در بازار و به وجود آوردن سرپناهي براي بخشي از مردم بسيار مثبت بود هر چند اين طرح ايراداتي نيز در بخش زيرساختي داشت و مطالعه زيادي هم براي آن صورت نگرفته بود و كيفيت ايده عالي نداشت اما مي‌توان به اين طرح نمره قبولي ۱۳ يا۱۴ را داد، زيرا بالاخره دولت در آن سال‌ها اقدام مهمي براي خانه‌دار كردن مردم انجام داد.
ضرورت جذب سرمايه‌گذاران جديد
در حوزه مسكن
اين كارشناس بازار مسكن با بيان اينكه ضرورت دارد تا دولت جديد از اين بازار حمايت كند، افزود: سياستگذاري درست براي سرمايه‌گذاري در اين بخش مهم است تا سرمايه‌گذاران براي توليد مسكن در ايران ترغيب شوند، چالش اصلي كه در حال حاضر وجود دارد بي‌اعتمادي به سرمايه‌گذاري در كشور است و تا زماني كه اين اعتماد برنگردد ميزان توليد هم افزايش چشم‌گيري نخواهد داشت. او تصريح كرد: سرمايه‌گذار هوشيار است و مثل پرنده‌اي است كه در آسمان در حال پرواز است و هر جايي را امن‌تر ببيند در آنجا مي‌نشيند و بايد گفت طي سال‌هاي گذشته براي جذب سرمايه‌گذار موفق عمل نشد، اين در حالي است كه ميزان سرمايه‌گذاري در بخش مسكن در دنيا و در كشورهاي منطقه در اين سال‌هايي كه از دست رفت كم نبود. آيت‌اللهي گفت: خواسته بخش خصوصي امروز ورود سرمايه‌گذاران داخلي و خارجي به اين عرصه است. بدون سرمايه‌گذاري و بدون كسب منابع مالي نمي‌توان اقتصاد ايران را توسعه و سر و سامان داد.
او تصريح كرد: الفباي سرمايه‌گذاري در كشور مشخص است و انتظار مي‌رود تا رييس‌جمهور جديد براي جذب سرمايه‌گذاري راهكار و پيشنهاداتي داشته باشد و در صورتي كه به وعده‌هاي خود عمل كنند مشكلات در اين حوزه و فشار بر روي دوش مردم كمتر خواهد شد.