مسكن، ايرانيان را به زير خط فقر مي‌برد؟
24 سال انتظار براي خانه‌دار شدن
بر اساس گزارش‌هاي رسمي زمان خانه‌دار شدن براي افراد در سال 99 به بيشترين ميزان خود رسيده و افراد مي‌بايست براي خريد 10 متر مربع واحد مسكوني كل درآمد سال را بدون اينكه ريالي از آن هزينه كنند، براي بخش مسكن كنار بگذارند. گزارش‌هاي رسمي نشان مي‌دهد در دهه نود شاخص توان‌پذيري مسكن در كشور همراستا با افزايش هزينه‌ها و متوسط قيمت يك مترمربع واحد مسكوني، افت داشته و مدت زمان لازم براي خانه‌دار شدن را نيز طولاني‌تر كرده است. در سال گذشته خانواده‌هاي شهري حدود 43 و خانواده‌هاي روستايي حدود 23 درصد از كل هزينه‌كردشان را فقط براي مسكن انجام مي‌دادند. نكته در اين است كه نسبت هزينه مسكن به كل هزينه خانواده‌هاي شهري در سال 96 حدود 32 درصد بود و طي 4 سال و در پايان 99 به 43درصد رسيد. اگرچه كه به نظر مي‌رسد اين نسبت در سال جاري افزايش بيشتري يابد، چراكه متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در تهران به 33 ميليون تومان رسيد و با توجه به اينكه سيگنال‌هاي مثبتي از كنترل تورم در بودجه سال آتي به بازارها منتقل نشده، ادامه‌دار بودن روند فعلي در بازار مسكن و كاهش قدرت خريد متقاضيان در اين بازار دور از ذهن نخواهد بود.
هزينه خانواده‌ها چقدر بوده است؟
متوسط هزينه خالص خانواده‌ها طي سال‌هاي 96 تا 99 تقريبا 88درصد افزايش داشته و از حدود 33 ميليون تومان به 62 ميليون تومان رسيده؛ البته كه طي سال‌هاي 91 تا 99 هزينه خانواده‌هاي شهري حدود 278درصد افزايش داشته و از 16.4 ميليون تومان به 62 ميليون تومان رسيده، در اين مدت متوسط هزينه‌هاي خانوار روستايي نيز 240درصد بيشتر شده؛ خانواده‌هاي روستايي در سال 91 حدود 10 ميليون تومان هزينه داشتند كه در سال گذشته به 34 ميليون تومان رسيد. در اين بين درآمد سرانه طي سال‌هاي 91 تا 99 براي خانواده‌هاي شهري افزايشي 340درصدي داشته و از 16.7 ميليون تومان به 74.6 ميليون تومان رسيد؛ در اين مدت متوسط درآمد سالانه براي خانواده‌هاي روستايي نيز جهشي 320درصدي داشته و متوسط درآمدشان در سال 99 به 42 ميليون تومان گزارش شده بود. در بخش ديگري از گزارش‌هاي رسمي به سهم هزينه‌هاي غيرخوراكي در سبد مصرفي خانواده‌هاي شهري نيز اشاره شده كه از حدود 73درصد براي سال 91 به 74.1درصد براي سال 99 گزارش شد كه اين امر نشان مي‌دهد خانواده‌ها مجبورند هزينه‌هاي بيشتري را براي كالاها و خدمات غيرخوراكي مانند بهداشت و درمان، آموزش و مسكن بپردازند. با اين وجود گزارش‌هايي از كاهش مصرف برخي كالاهاي غيرخوراكي مانند تفريح و آموزش نيز منتشر شده كه اين امر مي‌تواند بر سلامت جسماني و رواني جامعه تاثيرات منفي بگذارد. اگرچه كالاهاي غيرخوراكي در صورت بالا رفتن تورم به عنوان يكي از اولين كالاها از سبد مصرفي خانواده‌ها كنار گذاشته مي‌شوند (به عنوان مثال افراد چكاپ‌هاي سلامتي سالانه خود را انجام نمي‌دهند يا بر يادگيري يك مهارت جديد سرمايه‌گذاري نمي‌كنند) اما آنچه در داده‌هاي رسمي خودنمايي مي‌كند، احتمال انحصار بازار مسكن براي خانواده‌هايي است كه پيش از نوسانات ارزي در سال 97 خانه داشته‌اند؛ به بيان ديگر بالا رفتن سهم هزينه‌هاي غيرخوراكي از كل هزينه‌هاي خانوار «خانه اولي» در بازار مسكن نخواهيم داشت. در اين راستا و در بخش ديگري از گزارش مركز آمار به متوسط قيمت فروش هر مترمربع واحد مسكوني در تهران اشاره شده كه از سال 91 تا 99 افزايشي 716 درصدي داشته و از 3 ميليون تومان به 24.5 ميليون تومان رسيده است. نسبت هزينه خالص مسكن به كل هزينه خانوارهاي شهري در سال 99 حدود 43درصد و براي خانواده‌هاي روستايي نيز 23.1درصد بوده است؛ از آنجايي كه كل هزينه غيرخوراكي شهرنشينان 46 و روستاييان نيز 20 ميليون تومان بوده؛ خانواده‌هاي كشور به‌طور متوسط هزينه‌اي در حدود 18 تا 26 ميليون تومان تنها براي بخش مسكن كنار گذاشته شده؛ خريد يا اجاره واحد مسكوني كه با توجه به قيمت فروش، همچنين اجاره‌ها، اين مبلغ بسيار كمتر از كف بازار در برخي شهرهاست.
چقدر خرج مسكن شد؟
با استناد به داده‌هاي رسمي، متوسط درآمدها در كشور در دهه 90 بيشتر از هزينه‌ها بوده، اما آهنگ رشد قيمت‌ها و نوسانات لحظه‌اي در بازارها و به خصوص بازار مسكن باعث شده كه تفاوت ميان درآمد و هزينه كمكي به كاهش مدت زمان انتظار براي خانه‌دار شدن افراد نكند. در گزارش‌هاي مركز آمار متوسط قيمت فروش واحد مسكوني پايتخت در سال 99 حدود 24.5 ميليون تومان اعلام شده؛ اگرچه حدود 5 و نيم ميليون تومان از اعداد و ارقام گزارش بانك مركزي كمتر است، اما بزرگ‌ترين مساله و مهم‌ترين چالش براي تقاضاكنندگان و سياستمداران همچنان تضعيف شديد قدرت خريد و تعداد سال‌هاي خانه‌دار شدن براي افراد و به خصوص در شهر تهران است. به عنوان مثال براي خريد يك واحد 80 متري در تهران با متوسط قيمت 24.5 ميليون تومان براي هر مترمربع به حدود يك ميليارد و 900 ميليون تومان نياز است. با فرض اينكه درآمد يك خانواده در حد 74 ميليون تومان باقي بماند و به هيچ عنوان از آن استفاده نشود، پس از 26 سال و 4 ماه آن خانواده مي‌تواند واحد مسكوني مذكور را بخرد. واحدي كه پس از ربع قرن نه تنها كلنگي شده بلكه به تعميرات زيادي نياز دارد تا قابل سكونت شود. حال اگر مبنا محاسبه براي متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني، داده‌هاي بانك مركزي باشد، در اين صورت خانواده‌اي پس از 32 سال و 4 ماه بدون اينكه ريالي از درآمد سالانه‌شان را هزينه كنند، صاحب خانه مي‌شوند.
سال 99 بدترين سال براي متقاضيان خريد مسكن
اعداد و ارقام نشان مي‌دهد در سال 99 شاخص توان‌پذيري مسكن كه همان نسبت قيمت متوسط مسكن به متوسط درآمد سالانه خانوار است، به بدترين وضعيت خود در دهه 90 رسيده است. براساس داده‌هاي رسمي نسبت درآمد خانوار شهري به متوسط قيمت هر متر مربع مسكن در سال 99 نيز به كمترين ميزان خود؛ 9.7درصد رسيده اين درحالي است كه اين رقم براي سال 96 حدود 22.8درصد گزارش شده بود؛ مقايسه اين دو سال نشان مي‌دهد كه تا چه اندازه قدرت خريد افراد در مناطق شهري تضعيف شده و در سال 99 به پايين‌ترين سطح يك دهه خود رسيده است. نكته ديگري كه درخصوص نسبت متوسط درآمد خانوار شهري به متوسط قيمت هر متر مربع مسكن بايد به آن توجه كرد، افت قدرت خريد افراد در سالي است كه متوسط درآمدها در قله يك دهه قرار دارند. بدين معنا كه به‌رغم افزايش 103درصدي درآمدها در يك دهه، زمان انتظار براي خريد خانه طولاني‌تر شده كه اين امر نشان مي‌دهد افزايش درآمدها براي پوشش هزينه‌هاي ضروري مانند برخي كالاهاي خوراكي و غيرخوراكي مناسب هستند و براي هزينه‌هاي بزرگ‌تر مانند خريد مسكن، پاسخگو نخواهند بود. گزارش‌ها نشان مي‌دهد در هر بر‌هه‌اي كه خوش‌بيني نسبت به آينده اقتصادي كشور شكل گرفته، شاخص توان‌پذيري مسكن نيز بهبود يافته و قدرت خريد افراد در اين بازار نيز تقويت شده بود.