چرا روش كشورهاي پيشرفته براي كمتر شدن تورم عمومي در ايران جواب نمي‌دهد؟
دستكاري نرخ سود و توهم كاهش اجارهبها
گروه اقتصادي
بسته موسوم به كنترل بازار اجارهبها در تابستان داغ 1401 براي مستاجران روي ميز دولت قرار گرفته است. اين بسته آن‌طوركه مشخص است سه محور كلي دارد. محور اول افزايش عرضه مسكن از طريق پروژه مسكن‌‌سازي به صورت انبوه است. البته وزير راه و شهرسازي با نوعي عقبگرد از برنامه قبلي دولت براي ساخت سالي يك ميليون مسكن دو روز پيش گفته بود كه تا پايان سال 2 ميليون مسكن ساخته مي‌شود. محور دوم اين بسته، ماليات‌‌ستاني از خانه‌هاي خالي است كه دولت مي‌خواهد جدي‌‌تر از سال‌هاي گذشته آن را دنبال كند و اميدوار است بتواند با استفاده از اين سياست مالياتي زمينه عرضه واحدهاي خالي به بازار اجاره و تنظيم بازار از طريق كمك به تناسب ميان حجم عرضه و تقاضا را دنبال كند. سومين محور اين بسته هم «اقدامات كوتاهمدت براي كنترل بازار اجاره» است كه گفته شده اين اقدامات كوتاهمدت در واقع مصوبات فوري دولت و نيز سران سه قوا خواهد بود كه وجه قانوني پيدا مي‌كند. تصور دولت اين است كه اين برنامه‌ها به جاي تسكين‌‌دهنده‌هاي زودگذر، يك حركت اساسي براي كنترل بازار اجارهبها شكل مي‌دهد. افزايش شديد اجاره خانه به ويژه در پايتخت سر و صداي مستاجران را درآورده و در عين حال سازوكارهاي به‌كارگرفته‌شده توسط دولت نيز جواب نداده. تعيين سقف اجارهبها تا سقف 25 درصد براي كلان‌شهرها جديدترين مكانيسمي است كه سران سه قوه براي كنترل اين بازار در نظر گرفته‌اند. سوال اينجاست كه آيا سياست‌هاي دولت مي‌تواند گره‌اي از اين بازار باز كند يا خير؟
برنامه توليد مسكن غيرواقعي است
بيت‌الله ستاريان، كارشناس بازار مسكن در اين باره معتقد است؛ هيچ‌كدام از سياست‌هايي كه دولت سيزدهم در خصوص بهبود شرايط مسكن دنبال مي‌كند، نمي‌تواند براي اين بازار موثر باشد. اين كارشناس بازار مسكن به «اعتماد» گفت: اگر دولت خواستار افزايش توليد مسكن است بايد برنامه توليد داشته باشد، نه اينكه در ابتدا رقم توليد را 4 ميليون مسكن اعلام كند و پس از يك سال اين ميزان به 2 ميليون واحد برسد، به اعتقاد من اين رقم به 500 هزار واحد هم نخواهد رسيد. چرا كه سازنده مسكن بخش خصوصي است و دولت هيچ امكاناتي در اختيار بخش خصوصي قرار نداده است كه بتواند رقم توليد 300 هزار واحد مسكوني در سال را به 1 ميليون يا حتي 600 هزار واحد برساند. او ادامه داد: بخش خصوصي با كدام ابزار مالي و تسهيلات و امكاناتي مي‌تواند به ساخت و ساز بپردازد چرا كه با وجود اين ميزان از تسهيلات بانكي ساخت و سازها به 100 هزار واحد هم نمي‌رسد.
چه تغييري در ساختار اقتصادي كشور رخ داده است؟
ستاريان خاطرنشان كرد: شناخت موضوع يكي از اولويت‌هاي هرگونه سياست‌گذاري است، در اين خصوص اين سوال مطرح است كه امروز چه تغييري در اقتصاد ايران يا ساختار اقتصادي كشور ايجاد شده كه دولت اين ارقام را براي توليد مسكن اعلام مي‌كند؟ زماني كه از ساخت 1 ميليون واحد مسكوني سخن به ميان مي‌آيد يعني يك گردش مالي بسيار بالا به اندازه نقدينگي كل كشوركه معادل 4 درصد ساخت و ساز پروژه‌هاي عمراني مي‌شود كه تاكنون در كل كشور انجام شده است و نيازمند يك رشد اقتصادي دو رقمي است. اين كارشناس اقتصادي تصريح كرد: موضوع تنها ساخت مسكن نيست و در كنار آن بايد واحدهاي آموزشي، بهداشتي، اداري، تفريحي، فرهنگي و... نيز ساخته شود ضمن آنكه بايد زيرساخت‌هايي نظير آب، برق، گاز، اتوبان، پل و جاده و... نيز فراهم شود و ما شاهد آنيم كه بسياري از مسكن‌هايي كه تاكنون ساخته شده فضاها و امكانات آموزشي و تفريحي لازم را ندارند و هنوز زيرساخت‌هاي آن فراهم نشده و آب و برق‌شان هم قطع مي‌شود. ستاريان در مورد سياست دولت براي اخذ ماليات از خانه‌هاي خالي به منظور افزايش املاك اجاره‌اي نيز تصريح كرد: در طول 4 سال گذشته به كرات دولت اعلام كرده كه قصدش از دريافت ماليات آوردن خانه‌هاي خالي به بازار اجاره است اين در حالي است كه كارشناسان مسكن همواره اعلام كرده‌اند كه خانه خالي براي اجاره وجود ندارد و اين تنها يك توهم است و اين درصد ضعيف از خانه‌هاي خالي در همه دنيا وجود دارد.
5 درصد از خانه‌هاي شهرهاي بزرگ
خالي است
او با اشاره به رقم پاييني كه سازمان امور مالياتي از تعداد خانه‌هاي خالي عنوان كرده، افزود: اين تعدادي هم كه اعلام شده اصلا قابليت پرداخت ماليات را ندارند زيرا ممكن است آن زمان خالي بوده باشند اما امروز ديگر اين خانه‌ها خالي نيستند و ممكن است خانه‌هاي ديگري خالي باشند كه به اين موضوع ضريب خانه‌هاي خالي يا خانه‌هاي ذخيره گفته مي‌شود و اگر امروز خانه‌هاي خالي در تهران، پاريس و لندن را سرشماري كنند، مي‌بينند كه 5 درصد از خانه‌ها خالي هستند كه هيچ‌وقت هم اين خانه‌ها وارد بازار مسكن نخواهند شد كه تعداد اين خانه‌هاي خالي در شهرهاي توريستي مانند اصفهان و مشهد و شمال نيز ممكن است به 8 درصد برسد. اين كارشناس بازار مسكن در خصوص تعيين حداكثر افزايش اجاره‌بهاي سالانه تا سقف ۲۵ درصد در تهران و ۲٠ درصد در سراسر كشور نيز گفت: در قراردادي كه بين دو نفر منعقد مي‌شود چگونه دولت مي‌تواند دخالت كند و با چه ابزاري مي‌تواند اين كار را انجام دهد، مطمئنا ميان موجر و مستاجر ممكن است بسياري از توافقات نانوشته شكل گيرد و اصلا نمي‌تواند اين سقفي كه اعلام شده راهكار درستي باشد مگر اينكه مجموعه اسنادي ميان موجر و مستاجر رد و بدل شود كه آن‌هم دعاوي زيادي براي دولت به دنبال خواهد داشت.
شرايط اقتصادي در ايران با هيچ كشوري قابل قياس نيست
ستاريان در پاسخ به اين پرسش كه بانك‌هاي مركزي در كشورهايي نظير امريكا و سوييس كه با تورم بالا روبرو شده‌اند سياست افزايش نرخ بهره را پيش گرفته‌اند تا ميزان تورم عمومي‌شان را كاهش دهند كه در نهايت منجر به افت اجاره و مسكن خواهد شد پس چرا اين سيستم در ايران اجرا نمي‌شود و چه ميزان دستكاري نرخ بهره مي‌تواند نرخ اجارهبها را كاهش دهد نيز گفت: اقتصاد اين كشورهايي كه از آنها نام برده شد با اقتصاد ايران كاملا متفاوت است و اصلا قابل قياس نيست زيرا اقتصاد كشوري مانند امريكا اقتصادي باز است اين در حالي است كه اقتصاد ايران كاملا بسته و سوسياليستي است و ارقامي كه براي بهره‌هاي بانكي در ايران وجود دارد اصلا در بانك‌هاي كشورهاي توسعه‌يافته وجود ندارد. او افزود: تورمي كه در ايران وجود دارد اصلا در اين كشورهايي كه عنوان شد مشهود نيست و اگر بخواهيم تورم‌هاي بالاي 40 درصد را در نرخ‌هاي بهره بانكي‌مان محاسبه كنيم نيازمند قوانين و قواعدي نيز هست، اما شرايطي كه ايران در حال حاضر به لحاظ معضل مسكن و رشد تورم با آن دست و پنجه نرم مي‌كند ناشي از مسائل ديگري است كه تمامي شاخص‌هاي اقتصادي را منفي كرده است.