گزارش بانك مركزي از تحولات بازار مسكن در خرداد ماه امسال نشان مي‌دهد
قيمت يك متر خانه در تهران: 40 ميليون تومان
هجوم معاملات مسكن به خانه‌هاي با عمر بالا
گروه اقتصادي
بانك مركزي از افزايش 32 درصدي قيمت يك متر مربع واحد مسكوني در پايتخت، طي خرداد امسال نسبت به خرداد پارسال خبر داده است. بر اساس آمار تازه بانك مركزي، متوسط قيمت يك متر واحد مسكوني در تهران، در خرداد ماه امسال به ۳۹٫۴ ميليون تومان رسيده است. يعني چيزي حدود 40 ميليون تومان. اين عدد، در ارديبهشت ماه امسال 36.3 ميليون تومان بوده است. به عبارتي در همين يك ماه گذشته كه همزمان با حذف ارز ترجيحي در محاسبات تامين كالاي اساسي شد؛ قيمت مسكن هم 8.4 درصد رشد كرد.
نكته ديگر اينكه به نظر مي‌رسد بازار مسكن از خواب طولاني ركود خود بيدار شده و حالا تعداد معاملات مسكن در پايتخت، به عنوان موتور پيشران معاملات مسكن در كل كشور، رشد بالايي را داشته است. چنانكه در يك ماهه خرداد امسال نسبت به ماه قبل، رشد معاملات مسكن 32.3 بوده است. البته تعداد معاملات مسكن نسبت به سال گذشته نيز به‌شدت رشد كرده و به 13874 فقره رسيده است. اين عدد در خردادماه پارسال، 5102 بود و حالا نزديك به 172 درصد افزايش يافته است. اگر گزارش جديد بانك مركزي مبنا قرار گيرد؛ متوسط قيمت يك واحد مسكوني 50 متري در تهران به حدود دو ميليارد تومان مي‌رسد. رقمي كه معادل 30 سال حقوق يك كارگر است! البته بايد توجه داشت كه اين محاسبه بدين معناست كه اگر قيمت مسكن و حقوق كارگران هيچ تغييري نكند، ۳۰ سال زمان مي‌برد كه يك كارگر بتواند يك سرپناه حداقلي بخرد.
چه بر سر اجاره مسكن آمد؟
همزمان با رشد قيمت مسكن، طبيعي است كه در خرداد ماه، يعني در آستانه فصل جابه‌جايي‌ها و داغ شدن بازار اجاره، شاخص بهاي مسكن اجاره‌اي نيز بالاتر از ارديبهشت‌ماه امسال باشد. بانك مركزي گزارش داده كه شاخص كرايه مسكن اجاري در تهران طي يكساله خرداد 1400 تا خرداد 1401 معادل 46.5 درصد فقط در تهران رشد كرده است. اين عدد براي كل مناطق شهري ايران بيش از 51 درصد است. شاخص كرايه مسكن اجاري در خرداد ماه نسبت به ارديبهشت ماه امسال نيز 2.7 درصد در تهران و 3 درصد در كل مناطق شهري رشد داشته است.
وزارت راه و شهرسازي به تازگي و پس از شدت گرفتن انتقادها نسبت به افزايش نجومي نرخ اجاره‌بهاي مسكوني، «بسته كنترل اجاره‌بها» را ابلاغ كرده كه طي آن، مالك يك واحد مسكوني فقط مي‌تواند در كلان‌شهري مانند تهران 25 درصد به ميزان اجاره‌بهاي واحد تحت تملك خود اضافه كند. اين رقم براي ديگر شهرها 15درصد است. ضمن اينكه قراردادهاي اجاره نيز به صورت خودكار و با همين نرخ‌ها، براي سال دوم تمديد مي‌شود. هرچند گزارش‌ها نشان مي‌دهد كه اين اقدام دولت چندان موفقيت‌آميز نبوده و «نرخ‌گذاري دستوري» هم صاحبخانه‌ها و هم مستاجران را با مشكلاتي مواجه كرده است.
هجوم خريداران به خانه‌هاي با عمر بالا
بررسي توزيع تعداد واحدهاي مسكوني معامله شده در تهران به تفكيك عمر بنا در خردادماه امسال حاكي از آن است كه از مجموع 13 هزار و 874 واحد مسكوني معامله شده، واحدهاي تا 5 سال ساخت با سهم 30.1 درصد بيشترين سهم را به خود اختصاص داده‌اند. با اين وجود سهم مذكور در مقايسه با خرداد ماه سال قبل حدود 5.7 درصد كاهش يافته و در مقابل به سهم واحدهاي با عمر بالا در گروه‌هاي 11 تا 15 و بيش از 20 سال ساخت اضافه شده است. به نظر مي‌رسد كه با افزايش قيمت مسكن در مناطق تهران، بخش عمده‌اي از تقاضا به سمت خانه‌هاي با عمر بالاتر كه قيمت‌هاي نسبي كمتري داشته‌اند؛ حركت كرده است.
كدام محله‌ها پرطرفدار هستند؟
گزارش بانك مركزي نشان از تجمع معاملات در چهار نقطه متفاوت از تهران است. رتبه اول معاملات مسكن تهران متعلق به منطقه 5 است كه در شمال و شمال غرب كلان‌شهر تهران واقع شده و دسترسي خوبي به شبكه بزرگراهي تهران دارد. محله‌هاي پرطرفداري مانند شهرك‌هاي آپادانا يا اكباتان، جنت آباد، شهران، كوي بيمه، سازمان برنامه و باغ فيض در اين منطقه قرار دارند. به گفته بانك مركزي قيمت متوسط يك متر واحد مسكوني در اين منطقه 48ميليون و 815 هزار تومان بوده و در خرداد ماه 1996 معامله مسكن در آن انجام شده است.
رتبه بعدي متعلق به منطقه 2 تهران است كه در محدوده مياني و شمالي شهر تهران قرار دارد. محله‌هايي مانند پونك، تهران ويلا، شهرآرا، گيشا، مرزداران، شهرك‌غرب و سعادت‌آباد و طرشت در اين منطقه قرار دارند. شريان‌هاي حياتي شهر تهران شامل بزرگراه‌ها و ديگر خيابان‌ها از منطقه دو گذر مي‌كنند و تمركز فعاليت‌هاي اداري، آموزشي عالي - تحقيقاتي سبب جذب ذي‌نفعان در منطقه شده است. بانك مركزي مي‌گويد در خردادماه امسال 1338 معامله خريد و فروش مسكن در اين منطقه انجام شده و متوسط قيمت يك متر واحد مسكوني در منطقه دو تهران 59 ميليون و 77 هزار تومان بوده است.
اما رتبه سوم مناطق پرطرفدار تهران نيز منطقه 10 است؛ در مركز تهران كه بخش بزرگي از تقاضاي مسكن نسبتاً ارزان‌قيمت را پاسخ مي‌دهد. به گفته وبسايت شهرداري تهران، حدود ۱۱۷ هزار خانوار در اين منطقه زندگي مي‌كنند و تراكم ناخالص جمعيتي منطقه 10 حدود ۴۰۰ نفر در هر هكتار است و از پُرتراكم‌ترين مناطق شهر تهران در بين مناطق بيست و دوگانه محسوب مي‌شود . به گونه‌اي كه تراكم جمعيتي آن چهار برابر حد استاندارد و دو برابر ميانگين تراكم در شهر تهران است. گزارش بانك مركزي مي‌گويد متوسط قيمت يك متر واحد مسكوني در اين منطقه 27 ميليون و 767 هزار تومان بوده و در خرداد ماه 1249 معامله خريد و فروش در آن صورت گرفته است.
اما رتبه آخر بالاترين سطح معاملات مسكن نيز به منطقه 4 تهران اختصاص دارد. منطقه‌اي در شرقي‌ترين نقطه تهران با محله‌هايي مانند تهران‌پارس، دماوند، رسالت، نارمك، حكيميه، مجيديه، شمس‌آباد و شميران‌نو كه به مانند منطقه 10 به عنوان يكي از پرجمعيت‌ترين، وسيع‌ترين، مهاجرپذيرترين، پرساخت و سازترين مناطق تهران شناخته شده است. به گونه‌اي كه جمعيت اين منطقه هم‌اكنون به بيش از 803 هزار نفر رسيده است. بانك مركزي عنوان كرده كه قيمت يك متر واحد مسكوني در اين منطقه تهران طي خرداد ماه 42ميليون و 820 هزار تومان بوده و 1126 فقره معامله در آن انجام شده است.
جالب است بدانيد پايين‌ترين قيمت ثبت شده براي يك متر واحد مسكوني در شهر تهران متعلق به منطقه 18، منطقه‌اي حاشيه‌اي با محله‌هايي مانند خليج‌فارس، نوروزآباد، شادآباد، كوي ۱۷ شهريور سعيدآباد، شمس‌آباد، توليددارو، شهرك ولي‌عصر و يافت‌آباد است. در اين منطقه متوسط قيمت يك متر واحد مسكوني در خردادماه امسال 19.5 ميليون تومان بوده و 281 فقره معاملات مسكن نيز در آن صورت گرفته است.