با افزايش قيمت مسكن در تهران رخ داد
سرايت تورم شديد اجاره‌بها به حومه پايتخت
يك كارشناس بازار مسكن: نوك پيكان گراني‌ها را به سمت تصميم‌سازان اقتصادي بگيريد
گروه اقتصادي
با روند تورم انتظاري كه حالا خود را در بازارهاي دارايي مانند بورس و خودرو نشان مي‌دهد، نگراني‌ها از هجوم پول‌هاي سرگردان به بازار مسكن و جهش شديد قيمتي در اين بخش بالا گرفته است. از آنجا كه قدرت خريد مسكن حالا به سطح بسيار پاييني رسيده، اجاره مسكن در شهرهاي بزرگي مانند تهران به گزينه اول تبديل شده است. اجاره مسكن كه معمولا درصدي از بهاي كل يك واحد مسكوني است در ماه‌هاي گذشته با رشد بالايي مواجه شده و حالا با فرا رسيدن بهار 1402 و نزديك بودن به فصل جابه‌جايي‌ها، به دغدغه بزرگ مستاجران تبديل شده است.
رشد تورم مسكن نه تنها در تهران كه در شهرهاي اطراف و حومه تهران نيز نمايان شده و هنوز چند روزي از بهار نگذشته كه مي‌توان اين رشد قيمتي را در فايل‌هاي جديد بارگذاري شده در سايت‌هاي آنلاين خريد و فروش و اجاره ملك مشاهده كرد، به عنوان مثال؛ يك واحد 85 متري در مهرشهر كرج با وديعه 250 ميليون تومان و اجاره ماهانه 5 ميليون تومان اعلام شده يا واحد 70 متري ديگري در ورامين با وديعه 200 ميليون تومان و اجاره ماهانه 6 ميليون تومان اعلام شده است يا وديعه واحد 80 متري ديگري در انديشه 100 ميليون تومان با اجاره ماهانه 8 ميليون تومان عنوان شده و در ساير شهرهاي اطراف تهران از پاكدشت و پرند و اسلامشهر در جنوب تهران تا پرديس و رودهن و دماوند در شمال شرقي تهران هم بهاي اجاره مسكن روندي صعودي را نشان مي‌دهند.
اين درحالي است كه دستمزد كارگران در سال ۱۴۰۲ نسبت به سال ۱۴۰۱ تنها ۲۷درصد افزايش پيدا كرده و از 6 ميليون و ۴۳۳ هزار و ۱۱۷ تومان سال 1401 به 8 ميليون و ۸۲ هزار و ۶۰ تومان افزايش پيدا كرده و فردي كه حداقل دستمزد را دريافت مي‌كند حتي در حومه تهران نيز يا بايد همه دستمزدش را بابت اجاره ملك بپردازد و براي ساير مخارج خانواده‌اش چند شغله باشد يا اينكه فرد ديگري در خانواده ساير مخارج را برعهده گيرد.
بازار اجاره از ساير بازارها جدا نيست
عباس اكبرپور، كارشناس بازار مسكن درباره روند رو به رشد بازار اجاره‌بهاي مسكن به «اعتماد» گفت: آن‌گونه كه فايل‌هاي جديد اجاره ملك در سايت‌هاي آنلاين نشان مي‌دهد متاسفانه قيمت‌ها در اين بازار ملك هم با روندي صعودي همراه شده و صاحبان املاك بر اين باورند كه زماني كه در همه بازارها قيمت‌ها بالا رفته اين بازار هم از ساير بازارها جدا نيست و چاره‌اي جز افزايش اجاره‌ها ندارند.
اكبرپور با اشاره به چرايي افزايش بي‌رويه قيمت اجاره‌بها در تهران و شهرهاي اطراف پايتخت نيز تصريح كرد: صاحبان ملك هم درصددند تا از سرمايه‌هاي خود به نوعي محافظت كنند و سعي دارند تا از ميزان تورم موجود جا نمانند و نكته‌اي كه وجود دارد اين است كه گراني در بخش اجاره را تنها نمي‌توان به گردن صاحبان املاك انداخت، چراكه نوك پيكان اين گراني‌ها به سمت تصميم‌سازان اقتصادي است و اينكه بايد پرسيد در اين شرايط سخت اقتصادي چرا بايد ميزان دستمزدها به قدري پايين باشد كه توان اجاره ملك در منطقه دلخواه را از افراد بگيرند و خانوارها را به سمت حومه شهرها منتقل كنند.
دود بي‌سوادي‌ها و كم‌توجهي‌ها به چشم مردم مي‌رود
او افزود: متاسفانه اين روزها با مديراني روبه‌رو هستيم كه نه تنها اطلاعات‌شان به‌روز نيست و از موضوعات علمي روز در دنيا مطلع نيستند، مطالعه‌اي هم در حوزه‌هاي مربوط به شغل‌شان ندارند و اثرات اين بي‌توجهي را در حوزه‌هاي مختلف اقتصادي مي‌بينيم و متاسفانه دود آن به چشم مردم مي‌رود.
اين كارشناس بازار مسكن با اشاره به قيمت خودرو تصريح كرد: زماني كه قيمت خودرو با تاييد دولت با افزايش قابل‌توجهي روبه‌رو شده و در كمترين رشد قيمتي بين 20 تا 30درصد نرخ خودروها بالا رفته طبيعي است كه قيمت اجاره مسكن نيز حداقل به همين ميزان افزايش پيدا كند، ضمن آنكه ساير موارد نيز اعم از خوراك و پوشاك و حمل و نقل با تغيير قيمت روبه‌رو شده است.
بسياري از تصميمات مبتني بر فرآيندهاي علمي نيست
اين كارشناس حوزه مسكن ادامه داد: ايجاد اشتغال و افزايش درآمد افراد يكي از نقش‌هاي مديريتي حاكميت است كه بايد تصميم‌گيري‌ها در اين بخش مدبرانه و سازنده باشد اما متاسفانه شاهد آنيم كه بسياري از تصميمات مبتني بر فرآيندهاي علمي نيستند اين درحالي است كه در كشورهاي ديگر هر تصميم عمده‌اي كه گرفته مي‌شود براساس پژوهش‌هاي ميداني از سوي متخصصين حوزه مربوطه است و براساس اطلاعات به دست آمده تصميم‌گيري‌ها مي‌شود و تصميمات اصلا احساسي و لحظه‌اي نيستند اين درحالي است كه در كشور ما با اين دست از تصميمات يك شبه مواجه هستيم. او افزود: متاسفانه در برخي موارد شاهد آن بوده‌ايم كه تصميمات اقتصادي گرفته مي‌شود و پس از آزمون و خطا در مورد آن و زماني كه صداي سنديكاها و بخش خصوصي درآمد و اعتراض‌ها بالا گرفت، مجددا تصميم جديد ديگري گرفته مي‌شود و به اصطلاح اصلاحات انجام مي‌شود كه همه اين موارد به دليل عدم فرآيندهاي پژوهشي در كشور است كه امروز در بخش حداقل دستمزدها يا در مورد ساخت مسكن و اجاره آن هم به چشم مي‌خورد.
اجاره‌بهاي مسكن به اندازه تورم رشد مي‌كند
اكبرپور با اشاره به پيش‌بيني رشد اجاره‌بهاي مسكن تا تابستان خاطرنشان كرد: آن‌گونه كه مشخص است بازار اجاره مسكن حداقل بين 40 تا 50درصد افزايش قيمت را تجربه خواهد كرد، البته اين پيش‌بيني هم در صورتي است كه ميزان تورم به همين اندازه باشد و هر قدر ميزان تورم رشد كند اين بازار نيز متناسب با تورم رشد خواهد كرد.
اين فعال حوزه مسكن در ادامه در پاسخ به اين پرسش كه چرا تورم خريد مسكن روي اجاره‌بهاي آن نيز اثر مستقيم دارد، به گونه‌اي كه در حومه تهران نيز ميزان اجاره مسكن با روندي رو به بالا مواجه شده است به «اعتماد» گفت: نرخ اجاره مسكن درصدي از قيمت ملك را تشكيل مي‌دهد و زماني كه قيمت ملك افزايش پيدا مي‌كند اين رشد در هر متر مربع نيز محاسبه مي‌شود و منطقه به منطقه ضريب قيمت‌ها متفاوت مي‌شود و ما مي‌بينيم كه قيمت‌ها در جنوب شهر يا حومه شهر نسبت به بالاي شهر فرق مي‌كند.
اجاره‌بها همسو با افزايش قيمت مسكن رشد مي‌كند
اكبرپور افزود: آنچه در گذشته نيز متداول بوده اين‌گونه محاسبه مي‌شده كه ارزش آپارتمان را به يك‌پنجم يا يك‌ششم تقسيم مي‌كردند و انتظار هم اين بود كه به همين نسبت بتوانند اين واحدها را رهن كامل بدهند به عنوان مثال؛ اگر ارزش آپارتماني 6 ميليارد تومان بود يك‌ششم آن در محدوده يك ميليارد يا يك ميليارد و 200 ميليون تومان مي‌شد كه اين ميزان را به رهن و اجاره نيز تبديل مي‌كردند و اگر به اين صورت محاسبه نمي‌كردند به صورت متوسط قيمت اجاره متر مربعي را درنظر مي‌گرفتند كه البته هر زمان قيمت آپارتمان‌ها افزايش پيدا كند قيمت اجاره ملك نيز به همان نسبت رشد مي‌كند.
اين كارشناس بازار مسكن درخصوص سپرده‌گذاري مبلغ 311 ميليون و 40 هزار تومان و پرداخت سقف تسهيلات 4 ميليارد توماني مسكن به جوانان در شهر تهران پس از مدت 15 سال گفت: به نظر مي‌رسد اين 4 ميليارد توماني كه اعلام شده پس از 15 سال قابليت خريد ملكي استاندارد با متراژي مناسب را نداشته باشد، چراكه اگر ميزان تورم در اين مدت 15 سال را در همين محدوده 50درصد كنوني درنظر بگيريم شايد فردي كه سپرده‌گذاري داشته و اين ميزان وام را دريافت كرده پس از 15 سال قادر باشد نهايتا ملكي با متراژ 5 يا 10 متر خريداري كند و اصلا اين ميزان وام پس از اين مدت ارزش چنداني نخواهد داشت و صرفا يك پيشنهاد در جهت دل خوش كردن جوانان است كه اصلا براي‌شان موثر هم نخواهد بود.