ندا جعفري
يكي از معتبرترين مراجعي كه در گذشته مي‌شد براي تحولات بازار مسكن به آن مراجعه كرد درگاه ملي آمار يا سايت مركز آمار ايران بود كه متاسفانه عملكرد اين سامانه هم پس از روي كار آمدن دولت سيزدهم بسيار ضعيف شده به گونه‌اي كه يا آمارها منتشر نمي‌شود يا با فاصله زماني زيادي آمارها را اعلام مي‌كند، به عنوان نمونه آخرين آماري كه مركز آمار ايران از تحولات بازار مسكن شهر تهران منتشر كرده مربوط به 6 ماه قبل و 16 بهمن ماه مي‌شود گزارشي تحت عنوان «شاخص و متوسط قيمت آپارتمانهاي مسكوني شهر تهران دي‌ماه ١٤٠1» كه در آن تغيير قيمت‌ها را اعلام كرده و پس از آن ديگر گزارشي در مورد قيمت آپارتمانهاي شهر تهران در اين سايت بارگذاري نشده است و در سال جاري هم تنها به يك گزارش در اين حوزه بسنده كرده كه آن‌هم در مورد نتايج طرح گردآوري اطلاعات پروانه‌هاي ساختماني صادر شده توسط شهرداري‌هاي كشور در پاييز 1401 است كه در 20 ارديبهشت‌ماه در اين سايت بارگذاري شده است. پس از آن ديگر هيچ گزارشي در مورد تحولات قيمتي مسكن در 5 ماهي كه از سال 1402 مي‌گذرد در اين سايت نمي‌توان ديد. بانك مركزي نيز به عنوان مرجع آماري ديگري است كه 7 ماه است به سانسور اطلاعات در اين زمينه دست زده. در حالي كه رييس كل بانك مركزي به تازگي از كاهش قيمت مسكن در كشور گفته و گويا ايشان و مديران ديگري به آمارهايي دسترسي دارند كه نبايد به عامه مردم و حتي كارشناسان داده شود! در عين حال، ميزان وام خريد مسكن به 960 ميليون تومان افزايش پيدا كرده و سود آن‌هم 22.5 درصد اعلام شده اما با نگاهي به يكي از سايت‌هاي فروش آنلاين خريد و فروش املاك مي‌توان دريافت كه قيمت‌ها به گونه‌اي رشد كرده كه با اين مقدار وام اندك در مناطق شمال شهر تهران كمتر از ۱۰ درصد و در مناطق جنوبي تهران هم كمتر از ۳۰ درصد قيمت يك واحد مسكوني را مي‌توان خريداري كرد.
وام 960 ميليوني و قيمت‌هاي مسكن در تهران
به عنوان مثال؛ هر متر مربع از يك واحد 66 متري در چهارراه پاسداران در اين سايت ديوار 113 ميليون و 636 هزار تومان و با قيمت كل 7 ميليارد و 500 ميليون تومان اعلام شده، همچنين قيمت هر متر مربع يك واحد 89 متري در سعادت‌آباد خيابان صراف‌هاي شمالي 162 ميليون و 921 هزار تومان و با قيمت كل 14 ميليارد و 500 ميليون تومان اعلام شده و در تهرانپارس هم قيمت هر متر مربع يك واحد 88 متري 93 ميليون و 181 هزار تومان و با قيمت كل 8 ميليارد و 200 ميليون تومان اعلام شده است و در خيابان رودكي مترو نواب هم قيمت هر متر مربع واحدي 79 متري 79 ميليون و 746 هزار تومان و به قيمت 6 ميليارد و 300 ميليون تومان اعلام شده و مي‌بينيم كه وام 960 ميليون توماني تنها مي‌تواند بخش اندكي از اين قيمت‌هاي نجومي مسكن در شهر تهران را پوشش دهد. وام مسكن در مناطق شمالي و جنوبي شهر به ترتيب كمتر از ۱۰ و ۳۰ درصد قيمت واحد‌هاي مسكوني را پوشش مي‌دهد. با آنكه حدود ۶ ماه است انتشار گزارش تحولات بازار مسكن متوقف شده، اما فعالان بازار متوسط قيمت مسكن را بالاي ۷۰ ميليون تومان اعلام مي‌كنند؛ بنابراين با وام ۹۶۰ ميليون توماني خريد مسكن (بدون كسر هزينه خريد اوراق حق‌تقدم) مي‌توان حدود ۱۳.۷ مترمربع واحد مسكوني در تهران خريداري كرد.
نرخ بهره‌هاي بانكي در دنيا بسيار كم است
عباس اكبرپور، كارشناس بازار مسكن در مورد ميزان اين وام به «اعتماد» گفت: اين رقم 960 ميليون تومان براي خريد ملك از سوي طبقات مختلف متفاوت است، در صورتي كه قشر كارمند متقاضي اين وام باشد اين رقم با نرخ 22.5 درصد براي اين قشر بسيار بالاست ضمن آنكه اين نرخ بهره در سطح جهاني هم اينگونه نيست و نرخ‌هاي وام خريد مسكن در دنيا و به خصوص در كشورهاي اروپايي و امريكا بين 1.5 تا 2 درصد است. اين كارشناس بازار مسكن تصريح كرد: نكته بعدي نحوه احتساب بهره وام‌هاست. اين بهره‌ها با هر نرخي كه باشد بايد روي متوسط اين وام اعمال شود به اين معني كه وام‌گيرنده اگر يك رقمي را در ابتدا دريافت مي‌كند در انتهاي دوره بازپرداخت بايد يك‌دوم اين وام را در نرخ بهره مربوطه و تعداد سال‌ها ضرب و پس از آن نرخ بهره را دريافت كنند اين در حالي است كه از 10 سال گذشته براي درآمدزايي بيشتر از اين وام‌ها ميزان آن را دوبرابر كرده‌اند و عملا اين نرخ بهره حتي بيشتر از 22.5 درصد هم مي‌شود.
وام‌هاي زير 1 ميليارد تومان مردم را سمت خانه‌هاي كوچك متراژ مي‌كشاند
اكبرپور خاطرنشان كرد: هرچند افزايش ميزان وام‌هاي مسكن مثبت است اما فرآيند اخذ وام سخت بوده و ميزان بهره بانكي آن‌هم بسيار بالاست و با اين ميزان نرخ تورم‌هاي بالا تاثير آنچناني هم بر بازار خريد و فروش املاك ندارد.
اين فعال حوزه مسكن افزود: با وجود قيمت‌هاي بالاي مسكن، پرداخت وام‌هاي زير 1 ميليارد تومان براي خريد مسكن به اندازه‌اي ناچيز شده كه اگر برخي از مردم هم متقاضي دريافت اين وام‌ها باشند به ناچار بايد آپارتمان‌هايي با متراژهاي پايين را انتخاب كنند. اكبرپور با تاكيد بر اينكه بايد نرخ بهره‌هاي بانكي خريد مسكن را كاهش دهند، گفت: بهتر آن است كه دولت تمهيداتي در مورد كاهش نرخ بهره‌هاي بانكي بينديشد چرا كه اين وام‌ها با وام‌هاي صنعتي متفاوت است در دنيا هم اين وام‌ها را تفكيك كرده‌اند و مسوولان ما هم بايد در اين خصوص بررسي‌هاي ميداني انجام دهند.
نرخ بهره بانكي در دنيا بين 0.5 تا 5 درصد است
او افزود: حتي در كشورهاي همسايه نظير تركيه، عراق و آذربايجان و پاكستان و ... هم نحوه وام‌دهي بخش مسكن با ايران متفاوت است و ما هم بايد از اين كشورها براي خانه‌دار كردن مردم الگو بگيريم. اين فعال حوزه مسكن ادامه داد: نرخ بهره بانكي در دنيا بين 0.5 تا 5 درصد است چرا كه همه مي‌دانند افرادي كه براي دريافت وام مسكن به بانك‌ها مراجعه مي‌كنند قشر كارگر و كارمندي هستند كه بايد توان پرداخت اين وام‌ها را داشته باشند و نرخ بهره‌هاي بالا را براي اين قشر از جامعه در نظر نمي‌گيرند و معمولا بخشي از اعتباري كه بانك مركزي در اختيار بانك‌ها قرار مي‌دهد را به اعطاي وام براي خريد مسكن تخصيص مي‌دهند.
پرداخت وام بايد بر اساس توان مالي افراد باشد
اكبرپور با بيان اينكه در كشورهاي ديگر افراد بايد تنها 5 درصد قيمت كل مسكن را پرداخت كنند خاطرنشان كرد: در ساير كشورها معمولا تا 95 درصد قيمت يك ملك را به متقاضي وام مي‌دهند و نرخ بهره بانك‌ها هم به صورت كنترل‌شده است و از اين رو سعي مي‌شود تا رضايت قشر كارگر و كارمند را هم جلب كنند. او افزود: در ساير كشورها موضوعي با عنوان سقف وام وجود ندارد و توانايي افراد در اخذ وام هم باهم متفاوت است و بر اساس اظهارنامه مالياتي سال قبل متقاضي وام و در نظر گرفتن ميزان درآمد اين افراد ميزان وامي كه متقاضي مي‌تواند دريافت كند را به او اعلام مي‌كنند و ميزان وام‌ها براي همه مردم يكسان نيست و بر اساس توان مالي افراد در بازپرداخت‌ها اين وام‌ها را مي‌دهند.
اكبرپور در انتها در مورد حبس آمار قيمت مسكن از سوي مركز آمار ايران نيز گفت: اين اقدام مركز آمار تحليل فعالين بازار مسكن را تضعيف كرده و دسترسي به اطلاعات صحيح و به روز را هم با مشكل روبرو مي‌كند اين در حالي است كه هر روز مردم شاهد تورم در اين حوزه هستند و ضرورت دارد هر ماه اين آمار منتشر شود.