نزاع بر سر مصلحت كشور يا مصلحت شرع؟!
علي رضايي
داستان دنباله‌دار «طرح الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غيرمنقول» در هفته‌هاي اخير دوباره در صدر اخبار قرار گرفت.بعد از آنكه مقام رهبري، اعتبارزدايي از اسناد عادي را مصلحت قطعي كشور دانست، جمعي از روحانيون قم، طي نامه‌اي ايراداتي بر مصوبه مجلس وارد كردند و اين طرح كماكان در مجمع تشخيص بلاتكليف مانده است. اما اصل ماجرا چيست؟!
سعي مي‌كنم به‌طور مختصر سابقه موضوع در حقوق ايران، ماهيت طرح اخير، تقرير محل نزاع و ايرادات فقهي شوراي نگهبان را بيان كرده و در نهايت به اين پرسش پاسخ دهم كه آيا مشكل اساسي در مواجهه با معضلات قضايي معاملات املاك با سند عادي، ناشي از فقدان قانون است يا عدم اجراي قانون؟!
۱-ضرورت تنظيم سند رسمي معاملات املاك، سابقه‌اي بيش از نود سال دارد و موضوع جديدي نيست.براي نخستين‌بار مقنن ما در سال ۱۳۱۰ با تشخيص اين ضرورت مواد ۲۲، ۴۶، ۴۷ و ۴۸ را در قانون ثبت پيش‌بيني كرد.به تصريح ماده ۲۲ قانون ثبت، همين كه ملكي مطابق قانون در دفتر املاك به ثبت رسيد، دولت فقط كسي را كه ملك به اسم او ثبت شده يا كسي كه ملك مزبور به او منتقل شده و اين انتقال نيز در دفتر املاك به ثبت رسيده را مالك خواهد شناخت.همچنين مطابق ماده ۴۶ و ۴۷، ثبت رسمي كليه عقود و معاملات راجع به املاكي كه قبلا در دفتر املاك ثبت شده باشد، ضروري است.همچنين سندي كه مطابق مواد فوق بايد به ثبت برسد ولي به ثبت نرسيده، در هيچ يك از ادارات و محاكم پذيرفته نخواهد شد. پس از پيروزي انقلاب، شوراي نگهبان اين مواد را غيرشرعي ندانست و صرفا يك‌بار پس از استمزاج آيت‌الله مومن از دبير شوراي نگهبان در خصوص اعتبار اسناد عادي با لحاظ مقررات فوق، موضوع در جلسه فقهاي شورا مطرح و چنين استنتاج شد: اگر قرائن و ادله قانوني يا شرعي معتبر بر صحت مفاد سند عادي وجود داشته باشد، آن سند داراي اعتبار است.البته فقهاي شورا در همان پاسخ صراحتا حكم مقرر در مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت مبني بر الزامي بودن ثبت كليه عقود و معاملات راجع به
اموال غيرمنقول، را مشروع تشخيص دادند و كليه اين مواد كماكان به قوت و اعتبار خود باقي است.
سابقه ديگري كه در اين خصوص وجود دارد به زمان تصويب قانون احكام دايمي برنامه‌هاي توسعه بازمي‌گردد. مطابق ماده ۶۲ اين قانون كليه معاملات راجع به اموال غيرمنقول ثبت شده، بايد به‌طور رسمي در دفاتر اسناد رسمي تنظيم شود. اگرچه طبق مصوبه اوليه در قسمت اخير اين ماده چنين مقرر شده بود: «اسناد عادي كه در خصوص معاملات راجع به اموال غيرمنقول تنظيم شوند در برابر اشخاص ثالث، غيرقابل استناد بوده و قابليت معارضه با اسناد رسمي را ندارند.» اما با ايراد شوراي نگهبان، «اسناد عادي كه بر اساس تشخيص دادگاه داراي اعتبار شرعي است» از دايره قسمت اخير ماده ۶۲ خارج شد.تصويب اين ماده وضع حقوقي جديدي را در پي نداشت و تكرار مقررات جاري در قانون ثبت بود، ولي اين فرصت را براي شوراي نگهبان ايجاد كرد كه نظر خود در مورد اسناد عادي را به عنوان متن قانوني بگنجاند.
٢- طرح «الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غيرمنقول» در ارديبهشت ١٣٩٩ در مجلس به تصويب رسيد و روانه شوراي نگهبان شد.رفت و برگشت اين طرح بين مجلس و شوراي نگهبان ۵ نوبت تكرار شد و همواره مجلس در جهت تامين نظر شوراي نگهبان تغييراتي را اعمال مي‌كرد؛ مع‌الوصف در آخرين نوبت (۶آذر ۱۴۰۱) مجلس بر نظرات خود اصرار كرد و تعيين تكليف اين موضوع به مجمع واگذار شد.
مطابق آخرين تصميم مجلس در ماده ۱۰ اين طرح، به سازمان ثبت تكليف شده است ظرف يك‌سال از تاريخ ابلاغ اين قانون، سامانه‌اي را جهت ثبت ادعاهاي راجع به مالكيت اموال غيرمنقول و مستندات مربوط به آن ايجاد كند تا مدعيان بتوانند ظرف دو سال از تاريخ راه‌اندازي سامانه نسبت به درج مستندات و ادعاهاي خود در اين سامانه و متعاقبا ظرف دو سال از تاريخ درج، حسب مورد نسبت به تنظيم سند رسمي يا طرح دعواي الزام به تنظيم سند، اقدام و مدرك مربوط را در سامانه درج كنند. پس از مهلت مزبور هيچ ادعايي در سامانه قابل ثبت نيست و در صورت انقضاي مواعد فوق‌الذكر و عدم اقدام مدعيان، ادعاهاي مزبور عليه اراضي عمومي و دولتي و همچنين عليه اشخاص ثالث دارنده سند رسمي يا دارنده سند عادي كه ادعاي آنها در سامانه موضوع اين ماده ثبت شده و واهي بودن ادعاي آنها اثبات نشده، قابل استناد نيست.با لحاظ ماده ۱۰در ماده ۱ كه مناقشه‌انگيزترين ماده اين مصوبه است چنين مقرر شده است: شش ماه پس از راه‌اندازي اين سامانه، هر معامله‌اي راجع به انتقال مالكيت اموال غيرمنقول ثبت شده و... بايد در سامانه ثبت الكترونيك اسناد به ثبت برسد. معاملاتي كه به ثبت نرسد، باطل است و در هيچ يك از ادارات و محاكم پذيرفته نخواهد شد.
۳- تقرير محل نزاع؛ اگرچه شوراي نگهبان پس از پيروزي انقلاب تاكنون، مواد قانون ثبت داير بر الزام ثبت معاملات املاك را غيرشرعي اعلام نكرده است، ولي در مواجه با طرح اخير، از دو لحاظ بر غيرشرعي بودن اين مصوبه اصرار دارد.
اول- عدم پذيرش اسناد عادي نقل و انتقال اموال منقول در ادارات و محاكم دادگستري دوم-اعلام بي‌اعتباري (بطلان) معاملات ناشي از اسناد عادي شوراي نگهبان معتقد است كه بر مبناي سنت فقهي چند صد ساله، معاملات منعكس در اسناد عادي اگر با بينه شرعي به اثبات رسد، نه تنها از لحاظ شرعي كاملا صحيح و لازم‌الاتباع است، بلكه محاكم نيز مكلف به شناسايي و اعتباردهي به چنين اسنادي هستند. جالب توجه اينكه در گزارش جامعي كه تحت عنوان «نظرات استدلالي در بيان مغايرت مصوبه با شرع» در سامانه جامع نظرات شوراي نگهبان منتشر شده، فقهاي شورا به فتوايي از مقام رهبري استناد كرده‌اند كه بر مبناي اين نظريه فقهي، صِرف وجود سند رسمي در مورد مالكيت اشخاص، مُثبِت مالكيت شرعي نيست و سند رسمي، تنها در صورتي كه موجب حدوث علم يا اطمينان قاضي به مفاد آن باشد، مُثبِت مالكيت است. به عبارتي ديگر، اگر سند عادي به دلالت بينه شرعي، مسلم الصدور باشد، همان اعتباري را دارد كه سند رسمي داراست. ۴- بطلان يا عدم قابليت استناد؛ آنچه در اين مصوبه تازگي داشته و سابقه‌اي در قوانين ندارد، پيش‌بيني صريحِ بطلان معاملات اموال غيرمنقول منعكس در سند عادي، به عنوان ضمانت اجراست.بنا بر استدلال برخي مخالفان شرعي اين طرح، فرق است ميان اينكه يك سند عادي را به‌طور كلي باطل تلقي كرده و آن را منشا هيچ اثري ندانيم يا اينكه بگوييم در منازعات احتمالي بين طرفين، محاكم دادگستري اعتباري به اسناد عادي ندهند و ملاك سند رسمي باشد. به نظر مي‌رسد اين تفكيك مبناي منطقي و حقوقي ندارد و اتفاقا مي‌تواند منشا مشكلات فراواني در آينده نيز شود؛ زيرا اگر سند عادي (كه با تشخيص دادگاه داراي اعتبار شرعي است) از منظر قانون معتبر و واجد منشا اثر باشد، محاكم نمي‌توانند به آن اسناد، در برابر سند رسمي اعتبار ندهند و چنين برداشتي مغاير منطق حقوقي و قضايي است. صرف‌نظر از اين مناقشات كه جاي بحث فراوان دارد و اكنون مجال پرداختن به آن نيست، به سوال اول اين يادداشت برگرديم. آيا معضل حقوقي مربوط به معاملات اموال غيرمنقول ناشي از فقدان قانون است يا عدم اجراي قانون؟! همان‌گونه كه در صدر اين يادداشت آوردم، قانون گذار ما در سال ۱۳۱۰ با وجود اينكه نسبت به احكام شرعي احاطه داشت، بدون ورود به چنين مباحث مناقشه‌انگيزي داير بر صحت يا بطلان اسناد عادي، با لحاظ مصلحت كشور هوشمندانه چنين حكم كرده است كه نقل و انتقال املاك ثبت شده، لزوما بايد با سند رسمي صورت پذيرد و دولت كسي را مالك خواهد شناخت كه به موجب سند رسمي مالك باشد. به عبارتي ديگر به موجب قانون ثبت، معاملات راجع به اموال غيرمنقول ثبت شده، از سال ۱۳۱۰ جزو عقود تشريفاتي است و بدون رعايت تشريفات ثبت سند و به صرف تراضي طرفين آن معامله نفوذ حقوقي ندارد و التزامي به بار نمي‌آورد.در نتيجه محاكم نيز تكليفي در خصوص استماع دعاوي راجع به مالكيت اموال غيرمنقولي كه به استناد سندي عادي اقامه مي‌شوند، ندارد. اگر نمايندگان مجلس به جاي تنظيم و تصويب چنين طرح مناقشه‌انگيزي، صرفا اقدام به اصلاح ماده ۶۲ قانون احكام دايمي «ولو از طريق نسخ صريح آن ماده» كرده و قوه قضاييه نيز در مورد اجراي مقررات حاكم در قانون ثبت توسط محاكم اهتمام جدي به خرج مي‌داد، هم مصلحت قطعي كشور كه در بيش از ۹۰ سال پيش به قانون درآمده بود رعايت مي‌شد، همچنين نزاع بي‌حاصلي بين مصلحت شرع و مصلحت كشور پديد نمي‌آمد. اين يك نمونه از ده‌ها مساله‌اي است كه نزاع خودساخته بين مصلحت شرع و مصلحت كشور منجر به نزاعي بيهوده و ايجاد معضل در اداره كشور شده است. قانون‌گذار در سال ۱۳۱۰ به ما آموخت چگونه مي‌توان در راستاي مصالح كشور و مديريت صحيح جامعه بدون معارضه با شرع قانوني را وضع كرد كه هم مصلحت قطعي كشور باشد و هم با احكام شرع مغايرتي نداشته باشد ولي صد افسوس كه ما نياموختيم.