قانون الزام، تهديد يا فرصت؟
مسعود برزيده
سال‌هاست كه قوانين و مقررات حقوقي در ايران نظير مواد ۲۲، ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاك، ثبت رسمي معاملات اموال غيرمنقول مانند املاك و مستغلات را به افراد حقيقي و حقوقي تكليف كرده و عدم ثبت اين‌گونه معاملات را فاقد وجاهت قانوني و از درجه اعتبار ساقط كرده است. اما در اين ميان و در رويه‌هاي حاكم، اين نوع قراردادها را مطابق ماده ۱۰ قانون مدني محترم شمرده و جزو معاملات معتبر تلقي مي‌شد. اما همين موضوع موجب مي‌شد كلاهبرداران و سودجويان از طريق تنظيم معاملات عادي حتي در خصوص پلاك‌هايي كه در دفتر املاك اداره ثبت اسناد و املاك ثبت و درج شده بودند؛ سودها و منافع نارواي بسياري را كسب و نهايتا متواري مي‌شدند. البته در برخي موارد گرفتار حكم قانون و محكمه مي‌شدند كه متعاقب آن زيانديده يا به حق و حقوق نمي‌رسيد يا به سختي پروسه و روند طولاني وصول مطالبات خود را در راهروهاي دادگاه طي مي‌كرد. بالاخره پس از كش و قوس‌هاي فراوان قانونگذار توانست اين طرح و موضوعي كه سال‌ها بر زمين مانده بود و اجرا نمي‌شد را اين‌بار با تصويب قانون «الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غيرمنقول» و اجراي رسمي آن در 03/04/1403 لازم‌الاجرا كند. هر چند هدف قانونگذار را مي‌توان تحول شگرفي در انعقاد قراردادها و معاملات اموال غيرمنقول دانست؛ ولي چالش‌هاي فراواني در سر راه وجود دارد كه پرداختن به آنها در اين مقاله نمي‌گنجد. اجرايي شدن قانون «الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غيرمنقول» فرصتي مغتنم است تا صاحبان املاك و مستغلات و اشخاصي كه قصد هرگونه معامله اعم از خريد و فروش و انتقال منافع بيش از ۲ سال، صلح، اجاره و... در ارتباط با آنها را دارند؛ با ساز و كارهاي امن و قانوني نسبت به انجام آنها اقدام كنند. هر چند تبيين قانون ياد شده را تماما نمي‌توان در اين مقاله تشريح كرد؛ اما اهم مفاد و مواد آن را در ادامه مورد بررسي قرار خواهيم داد. همان‌گونه كه گفته شد؛ مطابق ماده ۱ قانون الزام، هم‌اكنون تمامي عقود و معاملات همانند انتقال قطعي، منافع بيش از ۲ سال و... در ارتباط با اسناد مالكيت سبز رنگ كه از زمان لازم‌الاجرا شدن قانون فوق‌الذكر صادر شده‌اند؛ مستلزم ثبت در سامانه الكترونيك اسناد هستند. در غير اين‌صورت مطابق همان قانون، معاملات مزبور فاقد اعتبار و آثار حقوقي بوده و در صورت بروز مشكل، متعاقبا صرفا مي‌توان وجهي كه پرداخته شده است را استرداد كرد. لازم به ذكر است؛ ضمن اشاره به اين نكته كه تنظيم معاملات عادي مشمول اين قانون در بنگاه‌هاي املاك جرم‌انگاري شده است؛ طرح مسائل ناشي از قراردادهاي عادي نسبت به اسناد مالكيت سبز رنگ، در محاكم قضايي و الزام طرف مقابل به اجراي مفاد آن نيز در صورت عدم ثبت قرارداد در سامانه مزبور، ترتيب اثر داده نخواهد شد. مكانيسم ثبت اين نوع معاملات اين‌گونه است كه متعاملين قاعدتا پس از مراجعه به مشاوران و بنگاه‌هاي املاك داراي مجوز، به جهت عقد قرارداد بيع و اجاره، در اصل پيش‌نويس قرارداد آنها از طريق سامانه كاتب به دفتر اسناد رسمي مورد نظر ارجاع داده شده و طرفين قرارداد ظرف مهلت ۵ روز از تاريخ ثبت پيش‌نويش در سامانه توسط مشاور املاك، فرصت دارند با در دست داشتن مدارك مثبته اعم از كارت شناسايي و سند مالكيت ملك، به دفتر اسناد رسمي ذكر شده در قرارداد مراجعه كرده و نسبت به ثبت پيش‌نويس مذكور جهت انعقاد قرارداد و مترتب شدن آثار حقوقي روي آن اقدام كنند. البته به فراخور نوع معامله فيمابين كه من باب مثال مي‌تواند عقد بيع يا صلح باشد؛ متعاقب آن بنچاق و سند رسمي در همان دفترخانه تنظيم، ثبت و رسما انتقال مالكيت انجام خواهد شد. ذكر اين موضوع نيز مي‌تواند حايز اهميت باشد كه در صورت صدور وكالتنامه‌هاي فروش اموال غيرمنقول بدون حق عزل، الزاما ماليات موضوع ماده ۵۹ قانون ماليات‌هاي مستقيم بر اساس ارزش معاملاتي ملك پرداخت شده و ۹ ماه بيشتر اعتبار نداشته؛ تا به نوعي خريدار در اثناي اين مدت انتقال مالكيت را انجام داده؛ تا هم از پرداخت مجدد ماليات فوق‌الذكر معاف شود؛ هم از مشكلات احتمالي بعدي جلوگيري شود. علي ايحال، قانون «الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غيرمنقول» سعي در آن دارد تا تمامي معاملات و قراردادهاي راجع به املاك و مستغلات در سامانه‌هاي كاتب و ثبت آني و همين‌طور دفتر املاك اداره ثبت اسناد و املاك به ثبت رسيده؛ تا در نهايت از كلاهبرداري‌ها و دعاوي مرتبط با املاك در محاكم و مراجع ذي‌ربط و همچنين گرفتاري‌ها و مصائب پس از آنكه گريبان طرفين معامله را خواهد گرفت؛ جلوگيري كرده و با پيش‌بيني رويه‌ها و چارچوب‌هاي جديد و نوآورانه، اين دست دعاوي را به حداقل برساند.