نشانه‌هاي تازه از ركودشكني مسكن

گروه اقتصادي

«تعداد كل مبايعه‌نامه‌هاي ثبت‌شده در آذر ماه سال جاري ۹ هزار و ۶۶۴ بوده كه نسبت به آمار ۴ هزار و ۶۸ ماه گذشته رشد بيش از ۱۳۷درصدي را تجربه كرده است. همچنين، متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني آپارتماني در آذر ماه ۱۳ ميليون و ۴۷۴ هزار تومان بوده كه اين رقم در مقايسه با مدت مشابه سال قبل با متوسط قيمت ۹ ميليون و ۶۳۱ هزار تومان، نزديك به ۴۰درصد افزايش و نسبت به ماه قبل با متوسط قيمت ۱۲ ميليون و ۶۱۷ هزار تومان، ۶.۸درصد افزايش را نشان مي‌دهد.» اين جديدترين آماري است كه از سوي دفتر اقتصاد مسكن وزارت راه و شهرسازي منتشر شده است؛ آماري كه نشان مي‌دهد بازار مسكن روندي برخلاف روند يك سال و نيم گذشته را در آذر ماه امسال تجربه كرده و تعداد معاملات در اين بازار به شكل قابل‌توجهي افزايش يافته است. هر چند ثبت اين جهش عملكردي پس از مدت‌ها سكون اين اميد را به وجود آورده كه دوران سرد يكي از مهم‌ترين بازارها در اقتصاد ايران تمام شده اما بسياري از كارشناسان براي چنين تفسيري صرف عملكرد يك ماه را كافي نمي‌دانند.

حسام‌الدين عقبايي، نايب‌رييس اتحاديه مشاوران املاك نيز مي‌گويد، دلايل ورود به يك ركود غيرتورمي آن‌قدر در بازار مسكن پرقدرت است كه صرف عملكرد يك ماه و افزايش معاملات در مدتي محدود نمي‌تواند به اين جمع‌بندي منجر شود كه دوران ركود تمام شده و بازار رونقي جديد را تجربه خواهد كرد. حامد مظاهريان، معاون وقت مسكن و ساختمان وزير راه و شهرسازي در سال 96 اعلام كرد كه سهم مسكن در سرمايه و اشتغال‌زايي بسيار بالاست به‌طوري كه سهم مسكن از تشكيل سرمايه ثابت 30درصد، از اشتغال مستقيم 12درصد، سهم مسكن در سبد هزينه خانوار 30درصد و سهم مسكن در توليد ناخالص داخلي 7درصد است. هر چند با تحولاتي كه در سال‌هاي گذشته در اقتصاد ايران
به وجود آمده احتمال تغيير در موقعيت اين شاخص‌ها به‌خصوص در حوزه سهم مسكن از سبد هزينه خانوار وجود دارد اما با مبنا قرار دادن اين اظهارات نقش مهم مسكن در اقتصاد ايران بيش از پيش خود را نشان مي‌دهد. باتوجه به اهميت اين بازار در عملكرد كلان اقتصادي كشور و البته نقش واسطه‌اي اين بازار در فعال كردن بسياري از حوزه‌هاي موازي با اين بازار، در سال‌هاي گذشته
هر بار كه صنعت ساختمان وارد ركود شده، اين موضوع تاثيري جدي بر آمار رشد اقتصادي نهايي اقتصاد كشور داشته و هر بار كه رونق به اين بازار آمده، اقتصاد ايران عملكرد قابل دفاع‌تري در حوزه رشد اقتصادي به ثبت رسانده است.

مسكن در 18 ماه گذشته

استقلال نسبي بازار مسكن از سياست‌هاي اجرايي دولت و محوريت بخش خصوصي در آن باعث شده در سال‌هاي گذشته بسياري از تحولاتي كه در عرصه سياستگذاري‌هاي دولتي رخ داده، مستقيما و در كوتاه‌مدت روي بازار مسكن تاثير نگذارد. ثبات قيمتي چند ساله در بازار مسكن در سال‌هاي ابتدايي دهه 90، آن هم در دوراني كه اقتصاد ايران تورمي بيش از 30درصدي را تجربه مي‌كرد، باعث شد قيمت‌ها در اين بازار براي مدتي طولاني‌تر ثابت بماند. اين استقلال عملكرد اما در سال گذشته روندي معكوس را پشت‌سر گذاشت. بازار مسكن كه براي چند سال ثبات قيمت و ركود نسبي را تجربه مي‌كرد، همزمان با افزايش قيمت ارز و بالا رفتن دوباره نرخ تورم، روند افزايش قيمت شديدي را آغاز كرد تا جايي كه با عبور از نرخ تورم، سه برابر بيش از اين نرخ افزايش يافت. در شرايطي كه دولت يازدهم تلاش كرده بود با افزايش سقف تسهيلات خريد مسكن به 160 ميليون تومان، بخشي از فاصله ميان قدرت خريد اقشار كم‌درآمد در بازار مسكن را جبران كند با افزايش قيمت‌ها، عملا اين برنامه‌ها نيز بي‌نتيجه شد. برآوردهاي مركز آمار نشان مي‌دهد كه ميانگين قيمت خريد يك متر واحد مسكوني در تهران
13 ميليون تومان است و از اين رو با تسهيلات فعلي بازار مسكن، تنها مي‌توان در تهران 12 متر خانه خريد. حتي در صورتي كه دولت بتواند بر فشار نقدينگي و تورم چيره شده و ريسك افزايش دوباره اين تسهيلات را بپذيرد نيز احتمالا گره بزرگي از مشكلات امروز در اين بازار باز نخواهد شد. بررسي‌ها نشان مي‌دهند كه بازار مسكن در حدود يك سال حدودا صددرصد افزايش قيمت خانه و بيش از 130درصد افزايش قيمت زمين را در تهران تجربه كرده و در چنين فضايي توقع حفظ قدرت خريد متقاضيان خانه و بازگشت رونق به اين بازار قدري دشوار به نظر مي‌رسد.

عملكرد عجيب در آذر

با وجود آنكه بسياري از تحليل‌ها از اين حكايت مي‌كرد كه با حفظ شرايط فعلي، نمي‌توان توقع داشت كه بازار مسكن از ركودي كه به آن دچار شده خارج شود، اعلام آمارهاي عملكرد اين بازار در
آذر ماه امسال نشان مي‌دهد كه افزايشي 137درصدي در معاملات مسكن تهران به ثبت رسيده است. اين در حالي است كه در ماه‌هاي گذشته، همواره ميزان خريد و فروش خانه، روندي كاهشي داشته و در تابستان امسال در قياس با سال قبل بيش از 50درصد كاهش معامله به ثبت رسيده بود. ديگر نكته قابل‌توجه از عملكرد بازار، به افزايش قيمت‌ها بازمي‌گردد. پس از آنكه در سال 97، قيمت مسكن رشدي چشمگير داشت، در ماه‌هاي گذشته و تحت‌تاثير كاهش تقاضا، قيمت‌ها يا ثابت مانده يا در بسياري از ماه‌ها كاهش يافته است. اين در حالي است كه در آذر امسال، در كنار افزايش معاملات، قيمت‌ها نيز بيش از 6درصد افزايش يافته‌اند و اين موضوع سوال به وجود آمده را جدي‌تر مطرح مي‌كند كه آيا بازار مسكن آماده خروج از ركود مي‌شود؟

دوام ركود

حسام‌الدين عقبايي، نايب‌رييس اتحاديه مشاوران املاك در گفت‌وگو با «اعتماد»، درباره جديدترين آمار منتشر شده از عملكرد بازار مسكن، مي‌گويد: دركنار آنكه من ترديدهايي درباره اين آمار دارم، بايد درنظر داشت كه بازار مسكن شرايطي خاص دارد و از بسياري جهات قابل مقايسه با بازار ارز يا سكه نيست. در شرايطي كه اين بازارها نسبت به اتفاقات روز سريعا واكنش نشان مي‌دهند، بازار مسكن معمولا دير از اتفاقات تاثير مي‌گيرد، از اين رو وقتي از ما مي‌پرسيدند كه امضاي برجام يا خروج امريكا از اين توافق چه تاثيري بر بازار مسكن خواهد گذاشت؟ تحليل ما اين بود كه هيچ تاثير مستقيمي ميان اين دو اتفاق به وجود نخواهد آمد. او با بيان اينكه نمي‌توان تحليل كلان از وضعيت بازار مسكن را از بررسي عملكرد اين بازار در يك ماه به دست آورد، بيان كرد: كساني كه معتقدند با عملكرد آذر بازار مسكن از ركود خارج شده، يا شناختي از اين بازار ندارند يا قصد دارند از عمد پيامي اشتباه را به بازار عرضه كنند.

اگر بنا بر تحليل براساس يك ماه باشد، تمام ماه‌هاي گذشته و حتي عملكرد بازار در سه ماهه منتهي به آذر نشان مي‌دهد كه ركود ادامه‌دار بوده و شرايط براي رونق دوباره وجود ندارد. در تمامي سال‌هاي گذشته چه در دوراني كه بازار رونق داشته و چه در شرايطي كه ركود حكمفرما بوده، ماه‌هايي بوده‌اند كه در آنها آماري متفاوت از عملكرد كلان بازار ثبت شده و اين امر طبيعي است. اين كارشناس مسكن، با بيان اينكه عبور از ركود
به معناي افزايش ساخت و ساز و سرمايه‌گذاري در اين بازار در كنار ترميم قدرت خريد مردم است، توضيح داد: در ايران در طول يك سال حدودا
يك ميليون ازدواج جديد به ثبت مي‌رسد و اگر بنا باشد درخواست‌هاي بي‌جواب مانده سال‌هاي قبل را نيز به اين آمار اضافه كنيم، ميزان توليد مسكن بسيار كمتر از تقاضاي فعال موجود در بازار است. دولت اخيرا گفته در چارچوب طرح ملي مسكن، 400 هزار واحد خانه جديد خواهد ساخت. اگر اين واحدها به‌طور كامل تحويل شود، در پايان دو سال، تنها يك‌پنجم از نياز واقعي موجود در بازار پاسخ دريافت كرده و باز هم تغييري كلان در اين بخش به وجود نخواهد آمد. به گفته عقبايي، در شرايط فعلي ركود در بازار مسكن احتمالا تا پايان شهريور 99 ادامه خواهد داشت و پس از آن بايد ديد آيا سياست جديدي در مسير بهبود شرايط بازار در دستور كار قرار مي‌گيرد يا باز هم ركود ادامه‌دار خواهد شد.

البته از ديدگاه او، بازار مسكن هنوز براي كاهش ۱۵درصدي قيمت‌ها جا دارد و اين احتمال هست كه بين ۱۰ تا ۱۵درصد ديگر نيز كاهش يابد. فعالان بازار مي‌گويند با كاهش فايل‌هاي نجومي در دفاتر املاك، شاهد گرم شدن بازار هستيم؛ به‌طوري كه در نيمه اول آذر ماه تعداد قراردادهاي شهر تهران حدود سه برابر شده و باتوجه به پيشران بودن بخش مسكن در رونق‌دهي به اقتصاد، اين خبر خوبي براي كشور محسوب مي‌شود. عملكرد خاص بازار مسكن در سال‌هاي گذشته باعث شده، تحليل عملكرد اين بازار در طولاني‌مدت كاري دشوار باشد. از اين رو نه افزايش قابل‌توجه معاملات در آذر قابل پيش‌بيني بود و نه مي‌توان به‌طور دقيق گفت كه اين عملكرد آيا در دي ماه نيز ادامه خواهد داشت يا خير. آنچه مسلم به نظر مي‌رسد افزايش قابل‌توجه قيمت‌ها در يك سال و نيم اخير و به دنبال آن كاهش قابل‌توجه توان خريد اقشار متوسط و ضعيف جامعه در اين بازار است و مشخص نيست راه‌حل برون‌رفت از اين شرايط چه زماني و چگونه تدوين مي‌شود.