سقوط كرونايي معاملات مسكن

گروه اقتصادي

تعطيلي كسب‌وكارها، اعمال محدوديت در رفت‌وآمد همچنين اجراي طرح فاصله‌گذاري اجتماعي بر تمام بخش‌هاي اقتصادي كشور تاثير گذاشته است. براساس آخرين آمار ارايه‌شده از سوي بانك مركزي، معاملات مسكن در پايتخت، 63 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل افت داشته است. پيش از ورود كرونا به كشور، معاملات مسكن در فاز افزايشي بود به گونه‌اي كه در بهمن سال 98 حجم معاملات مسكن تهران به 12 هزار و در اسفند نيز به بيش از 10 هزار واحد مسكوني رسيده بود در حالي كه در ماه فروردين اين ميزان به هزار و 200 واحد مسكوني رسيد. با وجود اينكه خريد و فروش مسكن طي ماه‌هاي اسفند و فروردين كاهش محسوسي يافته اما نگراني عمده كارشناسان، تحت‌تاثير قرار گرفتن بازار اجاره و عدم تمديد اجاره‌ها يا افزايش نرخ‌هاي اجاره توسط مالكان بود. هرچند مشاهدات نشان مي‌دهد كه نرخ اجاره با وجود افزايش تورم در ماه فروردين نسبت به ماه قبلش، تغيير زيادي نكرده و اين بازار از ثبات نسبي در قيمت‌ها برخوردار است. 

ويروسي كه به جان مسكن افتاد
پس از تشديد تحريم‌ها، بخش مسكن نه به اندازه بخش نفت اما تاثير به مراتب بيشتري نسبت به ساير بخش‌هاي اقتصادي از بازگشت دوباره تحريم‌ها ديد. كارشناسان معتقدند اين بخش در مرداد سال 96 كه معاملات ماهانه ثبت شده حدود 18 هزار فقره بود، دوران خوبي داشت اما به محض بازگشت تحريم‌ها دوباره در سراشيبي سقوط قرار گرفت و نه تنها تحريم كه نوسانات شديد نرخ ارزي سال 97 نيز باعث شد چاله ركود مسكن به چاه تبديل شود. براساس آمارهاي بانك مسكن در بيشترين معامله مسكن از سال 96 تا فروردين 99 در بهمن سال 96 رقم خورد كه بيش از 18 هزار و 400 فقره معامله در دفاتر ثبت شد. با توجه به اينكه بهمن فصل تغيير و جابه‌جايي نيست به نظر مي‌رسد عمده معاملات ثبت‌شده براي اهداف سفته‌بازانه و سرمايه‌گذاري بوده است. دو سال بعد يعني در بهمن 98 معاملات انجام شده در بازار مسكن به 13 هزار و 300 فقره رسيد. با توجه به كاهش تقريبا 50 درصدي معاملات در بهمن 96، اغلب كارشناسان معتقد بودند كه دوره ركود بخش مسكن رو به اتمام است و مي‌توان به سال‌هاي 98 و 99 اميد داشت. با شيوع كرونا به نظر مي‌رسد تا ماه‌ها بازار مسكن با اين ويروس دست به گريبان خواهد بود. شايد كاهش تقاضا به دليل شيوع اين ويروس بتواند جلوي افزايش شديد قيمت‌ها را بگيرد. 

خانه‌نشيني اجباري و كاهش معاملات
با شيوع گسترده كرونا در شهرها، اجبار به خانه‌نشيني و قرنطينه، سبب كاهش چشمگير حضور افراد در بنگاه‌هاي املاك همچنين كاهش خريد و فروش شد. آمارهاي بانك مركزي نشان مي‌دهد كه در اسفند 98 تعداد معاملات مسكن 24.4 درصد كاهش داشته و تعداد معاملات ثبت‌شده تنها 10 هزار و 242 فقره بوده است. اين در حالي است كه قيمت‌ها روند صعودي داشته و 8.6 درصد نسبت به بهمن ماه افزايش يافت و به 15 ميليون و 568 هزار تومان رسيد. در ماه مذكور كه شاهد پيك كرونا در تهران بوده‌ايم، منطقه يك با قيمت هر مترمربع 33 ميليون و 217 هزار تومان، نسبت به ماه بهمن افزايشي سه ميليون و 790 هزار توماني داشت. در اسفند ارزش خانه‌هاي معامله‌شده 14 هزار و 750 ميليارد تومان بود كه در مقايسه با بهمن‌ماه كاهشي 8 درصدي داشت. در اسفند 98 شاهد امضاي 7337 فقره اجاره نامه بوده‌ايم كه نسبت به ماه بهمن 37 درصد و نسبت به اسفند سال 97 بالغ بر 32 درصد كاهش نشان مي‌دهد.
وضعيت شيوع كرونا نه تنها در ايران كه در ساير كشورهاي درگير نيز نامشخص است. با وجود كاهش شمار مبتلايان و قربانيان اين بيماري نسبت به روزهاي ابتدايي ورود آن به ايران، همچنان در مرحله مديريت هستيم و اين مدعا را مي‌توان از ادامه‌دار شدن روند كاهشي معاملات در مسكن مشاهده كرد. آمارهاي بانك مركزي نشان مي‌دهد كه در فروردين سال جاري با وجود تعطيلات گسترده اصناف پرخطر معاملات مسكن در پايتخت يك هزار و 200 فقره واحد مسكوني بوده كه نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل كاهشي به اندازه 87.8 و 63.7 درصد را نشان مي‌دهد. در ماه مورد گزارش، متوسط قيمت خريد و فروش يك مترمربع زيربناي واحد مسكوني معامله‌شده از طريق بنگاه‌هاي معاملات ملكي شهر تهران، 15 ميليون و 300 هزار تومان بود كه نسبت به ماه مشابه سال قبل 35.7 درصد افزايش نشان مي‌دهد. در تهران مانند آنچه در ماه‌هاي قبل نيز اعلام شده، بيشترين متوسط قيمت يك متر مربع زيربناي مسكوني معامله شده متعلق به منطقه يك و قيمت 31 ميليون و 320 هزار تومان بود كه نسبت به ماه اسفند كاهشي 5 درصدي داشت. شاخص اجاره مسكن در ماه فروردين نيز نشان از افزايش 28.7 و 31 درصدي در شهر تهران و كل مناطق شهري نسبت به فروردين 98 است. 

نگراني بيشتر براي مستاجران
مشخص نبودن زمان «مهار» ويروس كرونا از يك سو و اتمام قرارداد بسياري از مستاجران از سوي ديگر سبب شد وزارت راه و شهرسازي روز گذشته به دولت پيشنهاد دهد كه قرارداد آن دسته از مستاجراني كه به اتمام رسيده يا در روزهاي آخر است به صورت خودكار تمديد شود. در دو ماه اخير به دليل هشدار دستگاه‌هاي متولي امر مديريت كرونا، بسياري از مستاجران حاضر به پذيرش متقاضايان خريد يا اجاره ملك نبودند اما در طرف ديگر ماجرا مالكان نيز به دليل مسائل بهداشتي و رعايت فاصله‌گذاري اجتماعي تمايل‌شان براي تمديد قرارداد مستاجران‌شان افزايش يافته و با افزايش نه چندان زياد نرخ‌ها، حاضرند قراردادها را تمديد كنند. به دليل كم بودن تعداد مالكان مشتاق براي تمديد قراردادها، معاون وزير راه و شهرسازي از ارايه پيشنهاد تمديد خودكار قراردادها به دولت خبر داد. محمود محمودزاده در خصوص تمهيدات وزارت راه و شهرسازي براي مستاجران اعلام كرد: با توجه به بحران كرونا و شيوع اين بيماري همه‌‌گير و نگراني مردم از نقل و انتقال به واحدهاي جديد و همچنين مشكلاتي كه در خصوص اجاره‌بها ايجاد شده است، وزارت راه و شهرسازي اين مصوبه پيشنهادي را براي دولت فرستاد. او با اشاره به اينكه مستاجران در حال حاضر امكان جابه‌جايي ندارند، افزود: هم‌اكنون امكان ديد و بازديد از واحدهاي مسكوني فراهم نيست و درعين حال منابع درآمدي اكثريت مردم كاهش چشمگيري داشته كه اين مساله به ويژه در كلانشهرها مشكلات عديده‌اي را براي شهروندان ايجاد كرده است. به همين منظور اين پيشنهاد از سوي وزارت راه و شهرسازي براي تصويب در دولت و الزام‌آور شدن آن در دست بررسي قرار گرفته است.