يك كارشناس بازار مسكن مطرح كرد
سيطره بانك‌ها در بخش مسكن
گروه اقتصادي| يكي از مواردي كه هميشه پيرامون بانكداري در ايران مطرح مي‌شود، موضوع دخالت بانك‌ها در حوزه مسكن است. به نظر مي‌رسد بانك‌هاي كشور ترجيح مي‌دهند منابع مالي به دست آمده را بيشتر به حوزه‌هاي بازرگاني و ساختمان و مسكن اختصاص داده يا سرمايه‌گذاري كنند. «بانك- محور» بودن نظام اقتصادي ايران نيز به كمك شبكه بانكي آمده تا «بنگاه‌داري» و «سرمايه‌گذاري» نظام بانكي در بخش‌هاي مختلف پربازده كه نياز به پول زيادي هم دارد، بيشتر از قبل شود. اين در حالي است كه در همه كشورهاي دنيا بانك‌ها مي‌توانند نسبتي از سرمايه خود را به بنگاه‌داري اختصاص دهند و اين موضوع نيز امري طبيعي است اما در ايران اين نسبت از استاندارد‌هاي جهاني و مجوز قانوني قانون‌گذار فراتر رفته است و بانك‌ها در همه حوزه‌ها از خريدوفروش املاك تا شركت پتروشيمي و بازرگاني بنگاه‌داري انجام مي‌دهند و با ورود به بخش‌هاي غيرمولد اقتصادي همچون دلالي مسكن، طلا و ارز و... انحصار اين بازار‌ها را در دست گرفته‌اند تا آنجا كه گفته مي‌شود بيشترين تعداد خانه‌هاي خالي كه براي سود بيشتر خريده شده تا در زمان مناسب به فروش برسد؛ متعلق به بانك‌هاست. با ورود بانك‌ها به حوزه املاك، تقاضاي كاذب براي خريد مسكن ايجاد شده و به دنبال آن قيمت خريد مسكن نيز به صورت جهشي افزايش مي‌يابد. همين دلالي و واسطه‌گري در حوزه املاك است كه موجب مي‌شود انتظار خريد مسكن كه در برخي كشور‌ها به ۵ سال مي‌رسد در ايران حدود ۵۶ سال باشد و مي‌توان ادعا كرد براي بهبود وضعيت بازار مسكن ابتدا بايد شبكه بانكي كشور اصلاح شود.
سپرده‌هاي مردم به بخش مسكن مي‌رود
بيت‌الله ستاريان، كارشناس بازار مسكن در اين باره معتقد است؛ قوانين موجود در بانكداري كشور باعث شده تا بانك‌ها به سمت بنگاه‌داري كشيده شوند و بنگاه‌داري بانك‌ها به دليل حفظ ارزش دارايي‌ها و پاسخ‌دهي به مشتريان و سپرده‌گذاران‌شان است. او در اين خصوص به «اعتماد» گفت: بانك‌ها در حال حاضر چاره‌اي جز سرمايه‌گذاري در بخش ملك و مسكن ندارند و از فعاليت اصلي خودشان كه بانكداري است، غافل شده‌اند و براي فعاليت و روي پا ماندن در بخش‌هاي ديگر وارد شده‌اند. ستاريان افزود: بانك‌ها داراي موسسات و شركت‌هاي متعددي در زيرمجموعه‌هاي خود هستند كه فعاليت‌هاي مختلفي را نيز انجام مي‌دهند و اين شركت‌ها از طريق سپرده‌هاي مردم و براي بيزنس‌هاي مختلف تشكيل شده است. اين درحالي كه اين اقدام بانك‌ها در ايران اساسا غلط است و هيچ بانكي در دنيا چنين حقي ندارد كه با سپرده‌هاي مردم ساختمان‌سازي و خريد و فروش ملك كند و با سپرده مردم وارد بازار ارز و طلا و سكه شود. او ادامه داد: وضعيت اقتصادي ما امروز به گونه‌اي است كه با يك ساختار اقتصادي مريض روبه‌رو هستيم و اقتصاد كشور دولتي اداره مي‌شود. دولت امروز خود توليد‌كننده است و از نفت گرفته تا گاز و طلا و مس را خود توليد مي‌كند و خودش هم تاجر است و خريد و فروش مي‌كند و نقدينگي را هم در دست دارد و ما از سوي ديگر شاهد آن هستيم كه تعداد زيادي از بانك‌ها در حال ورشكستگي هستند. ستاريان تصريح كرد: در حال حاضر و در مقايسه با نقدينگي كه در كشور وجود دارد كدام يك از بانك‌هاي ما توان مالي مناسبي دارند و اين سوال مطرح مي‌شود كه آيا اين بانك‌ها سوددهي مناسبي دارند؟ اين كارشناس مسكن گفت: در سراسر دنيا بانك‌ها فعاليت‌هاي مختلفي براي سودده شدن خود اجرا مي‌كنند اما در ايران بسياري از اين فعاليت‌ها با محدوديت و ممنوعيت روبه‌رو است. اين مهم را نبايد فراموش كرد كه بانك‌هاي ايران وارد هر بازاري كه شوند آن بازار را به تسخير خود درمي‌آورند. در همه دنيا هم همين طور است اما در كشورهاي ديگر دولت‌ها اجازه نمي‌دهند كه اين‌گونه بانك‌ها وارد بازار مسكن شوند زيرا هم باعث فلج شدن فعاليت‌هاي خودشان مي‌شوند و هم بازار مسكن را تخريب مي‌كنند.
ساختار غلط نظام بانكي
او با بيان اينكه ساختار نظام بانكي غلط است و اجازه فعاليت بانكي را نمي‌دهد، افزود: ۴۰ سال است كه در اقتصادمان سردرگم عمل مي‌كنيم، توليد دولتي و تجارت دولتي داريم كه اشتباه است اما كسي توان اين تغيير را در كشور ندارد. او ادامه داد: ميزان نقدينگي كشور از سال ۱۳۹۴ به يك‌باره رشد صعودي به خود گرفته و امروز شاهد آنيم كه به رقم 3300 هزار ميليارد تومان رسيده است، حال اين سوال مطرح مي‌شود كه يك تاجر يا فرد معمولي يا حتي بانك‌ها در اين شرايط چطور بايد ارزش پول خودشان را حفظ كنند؟ همه اين افراد حقيقي و حقوقي براي حفظ ارزش منابع‌شان در ملك سرمايه‌گذاري مي‌كنند. ستاريان گفت: اين دخالت دولتي را در بازار سرمايه هم مي‌بينيم و شاهد آنيم كه با اقدامات دستوري فعاليت‌ها را پيش مي‌برند. اين شركت‌هاي دولتي در بورس گاهي اصلا به دنبال سود هم نيستند و به صورت دستوري اقداماتي انجام مي‌دهند كه اهداف ديگري را در اين بازار پيگيري كنند و در بازارهاي غيررسمي هم همين مشكلات را داريم. او افزود: اين اقتصاد نياز به يك جراحي اساسي دارد تا معضلات آن حل شود در غير اين صورت هميشه دچار تضادهاي مختلف در بدنه اقتصاد خواهيم بود. بانك‌ها در كشورهاي ديگر براي مسكن تنها يك ابزار مالي به نام تسهيلات ندارند و داراي ده‌ها ابزار مالي از بازار رهن گرفته تا صكوك، صندوق‌هاي مسكن و ساختمان، فاينانس و سرمايه‌گذاري خارجي هستند كه در ايران هيچ كدام وجود ندارد.
نياز به ساخت يك ميليون و ۳۰۰ هزار
واحد مسكوني در سال
ستاريان با اشاره به ميزان نياز سالانه ساخت مسكن در كشور گفت: سالانه كشور به ساخت يك ميليون و ۳۰۰ هزار واحد مسكوني نياز دارد و اگر همه بانك‌ها هم وام بدهند نهايتا بتوانند ۵۰۰ هزار ميليارد تومان تسهيلات بدهند و مابقي سرمايه براي ساخت اين تعداد واحد مسكوني بايد از طريق گردش پول در كشور ايجاد شود كه نمي‌شود البته تنها تسهيلات نيست بلكه ابزارهاي متعددي بايد همزمان اجرا شود. او گفت: اين ارقامي هم كه امروز براي زوجين به منظور خريد مسكن داده مي‌شود بسيار ناچيز است و بايد ديد از اين ۷۰۰ هزار خانواده‌اي كه هر سال تشكيل مي‌شود چه تعدادشان مي‌توانند اين وام مسكن را دريافت كنند. از سوي ديگر موضوع استهلاك ساختمان و تخريب آنها هم مطرح است كه بايد براي آنها هم منابعي از بانك‌ها تسهيلات گرفت كه در كنار يك ميليون و ۳۰۰ هزار واحد مسكوني قرار مي‌گيرد. ستاريان افزود: آنچه مشكل اصلي مسكن در ۴۰ سال گذشته بوده و بيش از ۵۰ درصد جامعه امروز با آن درگير هستند با طرح‌هاي كوچك و جزيي حل نخواهد شد و بايد يك وفاق ملي براي حل مشكلات داشته باشيم و به ساختارهاي اقتصادي توجه شود اما امروز شاهد آنيم كه اصلا تكليف اقتصاد كشور مشخص نيست كه سوسياليستي است يا كاپيتاليستي! اما بنده معتقدم در شرايط فعلي بازار بايد آزاد شود و دولت خود نبايد همه كارهاي بازرگاني و توليد و تجارت كند.