قيمت مسكن در تهران
طي ۴ سال، ۷ برابر شد
بي‌اعتنايي صاحبخانه‌ها
به قيمت‌گذاري دستوري
گروه اقتصادي
گزارش تحولات مسكن پايتخت در آخرين ماه از فصل تابستان روز گذشته توسط بانك مركزي منتشر شد. در اين گزارش متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني علاوه بر رد شدن از 31 ميليون تومان ركورد جديدي را ثبت كرد و به 31 ميليون و 700 هزار تومان رسيد.
تعداد معاملات در شهر تهران در ماه مورد بررسي 7789 فقره بود كه نسبت به مرداد و ماه مشابه سال 98 به ترتيب افزايش 41.6 و 180 درصدي و نسبت به شهريور سال گذشته نيز كاهش 8 درصدي را تجربه كرده است. مقايسه اعداد و ارقام نشان مي‌دهد كه بازار مسكن با وجود جهش چند ده درصدي قيمت نسبت به سال 98، افزايش نسبي در معاملات داشته، اما همچنان از روزهاي اوج خود در سال‌هايي كه كشور درگير تحريم‌هاي ريز و درشت نفتي نبود، فاصله معناداري دارد. البته بر اساس وعده‌هاي وزارت راه و شهرسازي قرار است اين فاصله قيمتي و آنچه «تعداد سال‌هاي مورد نياز براي خانه‌دار شدن» ناميده مي‌شود، با طرح جهش مسكن پر شود و خانه‌هاي آن نيز با متري سه ميليون تومان به فروش برسند. اما تجربه ثابت كرده كه اين كارها نيز نتايج مطلوبي ندارد و حداقل نمي‌تواند دردي از مستاجران دوا كند.
با استناد به بخش ديگري از گزارش بانك مركزي شاخص اجاره‌بها در شهر تهران و كل مناطق شهري در شهريور نيز به ترتيب 42.8 و 45.7 درصد نسبت به ماه مشابه سال 99 افزايش داشته است؛ بدين معنا كه يك خانواده براي تمديد اجاره خود در شهريور سال جاري نسبت به سال 99 بايد بيش از 45 درصد اجاره‌بهاي بيشتري پرداخت كند. البته كه در اين مدت ستاد ملي مبارزه با كرونا اعلام كرده بود كه سقف افزايش اجاره‌بها نبايد بيش از 25 درصد باشد كه آمارهاي رسمي نشان مي‌دهد اين مصوبه نه تنها اجرا نشد، بلكه وضعيت مستاجران در روزهاي كرونا، بدتر نيز شده است.
عبور متوسط بهاي خانه از 31 ميليون تومان
در شهريورماه حجم معاملات مسكن به حدود 7790 فقره و متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني نيز به 31 ميليون و 700 هزار تومان رسيد كه بالاترين رقم اعلام شده در بازار مسكن است.
ميانگين قيمت مسكن تهران در فروردين ۹۶ حدود ۴ ميليون و ۳۳۰ هزار تومان بود كه حالا در شهريور امسال با رشد ۷.۳ برابري به ۳۱ ميليون و ۷۳۰ هزار تومان رسيده است. به عبارتي قيمت مسكن در تهران طي ۴ سال ۷ برابر شده است.
از سال 97 كه نوسانات نرخ دلار آغاز شد و به تبعيت از آن ساير بازارها نيز دچار نوسان شدند، قيمت واحد مسكوني در پايتخت نيز بر مدار صعودي قرار گرفت و اين نوسانات تا شهريور ماه نيز ادامه داشت و با توجه به مشكلات ساختاري اقتصاد كشور مانند كسري بودجه 400 هزار ميليارد توماني همچنين برداشت از حساب تنخواه براي جبران كسري بودجه و در نتيجه افزايش تورم، به نظر نمي‌رسد در كوتاه‌مدت نوسانات در بازار مسكن كاهش يابد و قيمت‌ها به ثبات نسبي برسد. اگرچه كه مجموعه دولت و مجلس در سال‌هاي پس از بازگشت تحريم‌ها سعي در كنترل اين بازار داشتند و با برخي قوانين مانند ماليات‌ستاني از واحدهاي خالي، تلاش‌هايي جهت عرضه اين واحدها به بازار و كاهش قيمت‌ها داشتند. البته نيمه دوم شهريور ماه محمود عليزاده، معاون سازمان امور مالياتي گفته بود كه «تاكنون با توجه به دسترسي اي كه به سازمان امور مالياتي براي سامانه املاك و اسكان داده شده است، هيچ اطلاعات و داده‌اي از سوي سامانه املاك و اسكان مبني بر خالي از سكنه بودن واحدهاي مسكوني دريافت
نشده است.»
البته كه دولت جديد نيز در نظر دارد با طرح «جهش توليد مسكن» قدري از التهاب در اين بازار را كاهش دهد. از اين‌رو قرار است سالي يك ميليون واحد مسكوني ساخته و تحويل افراد داده شود. اين خانه‌ها متري سه ميليون تومان هستند و نظام بانكي نيز به ساخته شدن‌شان كمك مي‌كند؛ با پرداخت 360 هزار ميليارد تومان تسهيلات. اگرچه كه متري سه ميليون تومان، يك‌دهم متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در تهران است و به نظر مي‌رسد مي‌تواند افراد زيادي را صاحب خانه كند. اما در شرايطي كه تورم مصالح ساختماني در بهار سال جاري 19.4 درصد نسبت به زمستان 99 افزايش داشته و از سوي ديگر تورم كل كشور در شهريور نيز 45.8 درصد گزارش شده، چگونه مي‌توان انتظار داشت كه ساخت خانه با متري 3 ميليون تومان به نتيجه برسد و بار تورمي نيز مانند پروژه مسكن مهر نداشته باشد؟
قدرت خريد افراد معلوم است
7 ميليون و 500 هزار تومان تغيير متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در يك‌سال منتهي به شهريور سال جاري است. در شهريور 99 متوسط قيمت خانه در پايتخت به متري 24 ميليون و 200 هزار تومان رسيده و كل معاملات در آن ماه نيز 8463 فقره بود كه در شهريور متوسط قيمت به 31 ميليون و 700 هزار تومان و تعداد معاملات نيز به 7789 فقره رسيد.
اگرچه كه تعداد معاملات حدود 8 درصد كاهش را نشان مي‌دهد اما قيمت‌ها 30.5 درصد افزايش داشته است. اما بخش ديگري از گزارش مركز آمار نشان مي‌دهد كه افراد تمايل بيشتري به خريد خانه‌هايي دارند كه متوسط قيمت هر مترمربع آنها در دامنه 15 تا 20 ميليون تومان باشد؛ سهم خانه‌هايي با اين قيمت 16.3 درصد از كل معاملات شهريورماه گزارش شده است. دامنه قيمتي 20 تا 25 و 25 تا 30 ميليون تومان نيز سهمي به اندازه 16 و 13 درصد از كل معاملات را به خود اختصاص دادند. از اين اعداد و ارقام مي‌توان نتيجه گرفت كه قدرت خريد عمده افراد در بازار مسكن كمتر از متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در شهريور ماه بوده و با هر نوساني در قيمت‌ها افراد به سمت خريد خانه در بازه قيمتي گفته شده، مي‌روند.
تحركات نسبي را نبايد به كل پايتخت تعميم داد
پس از انتشار گزارش بانك مركزي در خصوص تحولات بازار مسكن پايتخت، رييس اتحاديه مشاوران املاك در مصاحبه‌اي اعلام كرد كه « در ماه گذشته در مناطق جنوبي تهران شاهد كاهش ۲ تا ۸ درصدي قيمت‌ها بوديم. تحرك نسبي بازار مسكن در شهريورماه ناشي از پايان فصل جابه‌جايي و رشد تقاضاي سرمايه‌گذاري در شمال تهران بوده كه بانك مركزي اين موضوع را به كل بازار تعميم داده است.» به باور مصطفي قلي‌خسروي «رونق بازار مربوط به معاملات سرمايه‌گذاري در شمال تهران بوده و در واقع تحرك بازار مسكن در شهريورماه ۱۴۰۰ بيشتر در مناطق شمالي تهران رخ داده كه ناشي از تقاضاي سرمايه‌گذاري است. در مناطق جنوبي عمدتا نرخ‌ها ثابت بوده يا مقداري كاهش پيدا كرده است. به‌طور مثال در منطقه ۲۰ قيمت‌ها حدود ۸ درصد، منطقه ۱۲ به ميزان ۲ درصد، منطقه ۱۴ حدود نيم درصد و در منطقه ۱۵ به ميزان ۵ درصد كاهش داشته اما بانك مركزي با ملاك قرار دادن ميانگين كل ناشي از رشد تقاضاي سوداگري مي‌گويد قيمت‌ها ۲.۴ درصد بالا رفته است. در واقع تحولات يك يا چند منطقه خاص را به كل بازار تعميم مي‌دهد كه روشي منسوخ‌شده در كل دنيا است.» قلي‌خسروي معتقد است كه بازار كشش قيمت‌هاي بيشتري را ندارد و ادامه مي‌دهد: «در بعضي ماه‌ها قيمت‌ها را افزايشي اعلام كردند در حالي كه كف بازار، نرخ‌ها كاهشي بود. به نظرم بانك‌ها به دليل آنكه تعداد قابل توجهي واحد خالي دارند آمارهاي قيمت را به شكل مصنوعي بالا مي‌برند.»
وضعيت براي مستاجران همچنان بحراني است
با استناد به گزارش بانك مركزي منطقه يك با متوسط قيمت حدود 69 ميليون تومان گران‌ترين و منطقه 18 با متوسط قيمتي 15 ميليون تومان ارزان‌ترين منطقه پايتخت بودند. آگهي‌هاي اجاره خانه در سايت‌هاي مرتبط نشان مي‌دهد كه براي اجاره خانه‌اي 85 متري در يافت آباد وديعه‌اي 250 ميليون توماني، ماهي دو و نيم ميليون تومان اجاره نياز دارد. يا آپارتماني 85 متري وديعه‌اي 300 ميليون توماني نياز دارد. اين در حالي است كه حداقل حقوق در سال جاري سه ميليون و 500 هزار تومان است. افزايش بيش از 45 درصدي اجاره‌بها در شهريور سال جاري نسبت به سال گذشته، وضعيت براي مستاجران را بدتر خواهد كرد؛ آن هم در شرايطي كه تورم سالانه در شهريور به 45.8 درصد رسيده و انتظار مي‌رود در ماه‌هاي آتي نيز افزايش يابد. شايد طرح جهش توليد مسكن بتواند افرادي را صاحب خانه كند، اما چه زماني؟ و تا كي مستاجران بايد فشارهاي افزايش اجاره‌بها را تحمل كنند؟