سيگنال تازه براي گراني مسكن

مركز آمار ايران نتايج گزارش شاخص و متوسط قيمت نهاده‌هاي ساختماني شهر تهران فصل بهار ١٤٠١ (بر مبناي سال پايه ١٣٩٠) را منتشر كرده است كه به خوبي نشان مي‌دهد كه چرا با كاهش توليد مسكن مواجه شده‌ايم . بر اساس اين گزارش در بهار امسال شاخص قيمت نهاده‌هاي ساختمان‌هاي مسكوني شهر تهران به عدد ١٥٤٤.٢ رسيد كه اين رقم نسبت به شاخص فصل قبل 26.3درصد افزايش داشته است. اين گزارش نشان مي‌دهد اگرچه در بهار ١٤٠١ تورم سالانه، معادل 44.8 درصد بوده ونسبت به تورم سالانه 55.3 درصدي در زمستان سال قبل، ١٠.٥ درصد كاهش داشته است اما تورم نقطه به نقطه قيمت نهاده‌هاي ساختماني در تهران در اين فصل به ۴۳,۴ درصد رسيده است. معناي اين عدد آن است كه سازندگان مسكن در تهران براي تهيه نهاده‌هاي ساختماني در بهار امسال ۴۳.۴ درصد بيشتر از بهار سال قبل هزينه كرده‌اند. اين در حالي است كه تورم نقطه به نقطه نهاده‌هاي ساختماني در تهران نسبت به تورم نقطه به نقطه ۳۵.۵ درصدي در زمستان سال قبل با افزايش ۷.۹ درصدي مواجه بوده است.در اين فصل در بين گروه‌هاي اجرايي بيشترين تورم سالانه مربوط به گروه اجرايي« شيشه»  با ٨٦.٣ درصد و كمترين تورم با ٢٨.١ درصد متعلق به گروه «آهن آلات، ميلگرد، پروفيل درب و پنجره و نرده»بوده است.همچنين در بين گروه‌هاي اجرايي، گروه « شيشه» با ٩٢.١ درصد بيشترين تورم نقطه به نقطه و گروه اجرايي « آهن‌آلات، ميلگرد، پروفيل در و پنجره و نرده» با ١٨.٢ درصد، كمترين تورم نقطه به نقطه را به خود اختصاص داده است.بر اساس اين گزارش تورم فصلي نهاده‌هاي ساختماني شهر تهران در اين فصل نيز با ۲۳,۳ درصد افزايش نسبت به تورم فصلي ۳درصدي در زمستان سال قبل، به ٢٦.٣ درصد رسيده است. در اين فصل در بين گروه‌هاي اجرايي، بيشترين تورم فصلي مربوط به گروه اجرايي « سيمان، بتن، شن، ماسه » با ٥٥.٨ درصد و كمترين تورم فصلي مربوط  به گروه  اجرايي « سنگ» با ١٠.٩ درصد بوده است.

تبعيت  قيمت  مصالح   ساختماني
 از  تورم  عمومي كشور
عباس اكبرپور، كارشناس بازار مسكن بر اين باور است كه قيمت مصالح ساختماني به عنوان بخشي از توليدات در كشور از فرآيند تورم عمومي كشور تبعيت مي‌كند و قيمت اين كالاها نيز همانند كالاهاي ديگر افزايش پيدا مي‌كند و حاصل آن هم اين مي‌شود كه بسياري از سازندگان مسكن با اين حجم از گراني‌ها از ساخت مسكن منصرف مي‌شوند. اين كارشناس بازار مسكن تصريح كرد: امروز وضعيت به گونه‌اي شده كه اگر هم سازندگان مسكن در پروژه‌اي كه متعلق به خودشان است كار مي‌كنند باز هم سعي دارند تا استمرار در ساخت مسكن را به تعويق بيندازند و به اميد آن باشند كه يا فرجي‌ در مذاكرات برجام حاصل خواهد شد يا منابع و مطالبات كشور از خارج تامين شود.
اكبرپور تصريح كرد: در شرايط فعلي اگر هم ساخت و ساز به گونه‌اي استمرار پيدا كند پيمانكار در قراردادي كه با مالك دارد خواستار آن مي‌شود تا اين موارد (گراني ها) را منظور كند و تورم موجود را در قراردادشان لحاظ كنند تا پيمانكاران متضرر نشوند.
اين كارشناس مسكن افزود: در اين فرآيند ميزان توليدات ساختماني از نظر تعداد واحدهاي ساختماني نيز افت مي‌كند و به عبارتي افزايش تورم نيز موجب ركود بيشتر در ساخت و ساز واحدهاي ساختماني مي‌شود. اكبرپور در پاسخ به اين پرسش كه چند درصد از قيمت نهايي يك ملك را مصالح ساختماني تشكيل مي‌دهد خاطرنشان كرد: اصولا در عرف جهاني نسبت قيمت مصالح ساختماني به نيروي كار يك به دو است به اين معني كه هزينه‌هاي نيروي انساني اعم از كارگر و مهندس و نيروهاي متخصص و جواز و ... دو سوم هزينه‌ها را تشكيل مي‌دهد و يك سوم هم هزينه مواد و مصالح ساختماني براي ساخت يك بناست اين موضوع در ايران بالعكس است يعني هزينه‌هاي نيروي كار به نسبت يك به ده است يعني نه دهم (حدود 90 درصد) را مصالح ساختماني تشكيل مي‌دهد و 10 درصد آن نيروي كار است، از اين رو افزايش قيمت مصالح ساختماني تاثير بسيار زيادي بر روي قيمت تمام شده يك بنا دارد و مي‌تواند موجب ركود در اين بازار شود.

قيمت مسكن چند درصد رشد خواهد كرد؟
اين كارشناس مسكن در ادامه تصريح كرد: رشد 43 درصدي قيمت مصالح ساختماني در بهار امسال نسبت به سال گذشته مي‌تواند تا حدود 15 درصد بر قيمت‌هاي ساخت بناها تاثير گذاشته  و قيمت‌ها را بالا ببرد. اكبرپور گفت: اگر بازار امروز مسكن را به صورت متوسط ببينيم اعم از تمامي ويلاها و ساختمان‌هاي لوكس و آپارتمان‌هاي معمولي و ... اين افزايش 10 تا 15 درصدي در نرخ‌ها ديگر كششي براي افزايش قيمت‌ها باقي نگذاشته و قدرت مالي افراد براي خريد ملك نيز اجازه اين رشدها را نمي‌دهد.
اين كارشناس بازار مسكن با اشاره به تقسيم خريداران بالقوه مسكن افزود: برخي از خريداران به دنبال تبديل به احسن كردن ملك خود هستند كه اغلب مي‌بايست يك ملك اضافه‌اي را داشته باشند تا بر روي ملك قبلي خود قرار بدهند تا ملك جديدي را خريداري كنند. كه در حال حاضر بخش قابل ملاحظه‌اي از خريداران شامل اين گروه مي‌شوند اما آنچه در اين بازار تاثيرگذار است، خريد اولي‌ها هستند يعني زوج‌هاي جوان‌تري كه خواستار خريد ملك هستند كه يا بايد با اين گراني‌ها از بازار مسكن خارج شوند يا اينكه ملكي با متراژ كوچك‌تر انتخاب  كنند.

طراحي ژاپني در ساخت و سازهاي  ايران
اكبرپور با بيان اينكه ساخت و سازها در ايران به سمت مدل‌هاي ژاپني در حركت است، افزود: ژاپن يكي از گران‌ترين كشورها در زمينه خريد ملك و آپارتمان است و اين گراني‌ها آنها را به سمت متراژ‌هاي كم سوق داده است و ما  در مدل‌هاي ژاپني شاهد آن هستيم كه خانه‌ها بسيار كوچك هستند و در طراحي آنها فضاي پرت اصلا نمي‌بينيم و از درهايي استفاده مي‌شود كه لولايي نيستند و اغلب كشويي هستند تا در فضا‌ها صرفه جويي شود و اصلا راهرويي در اين ملك‌ها نيست اين در حالي است كه اصلا اين نوع طراحي در ايران در گذشته وجود نداشته و شاهد فضاهاي پرت بسياري در آپارتمان هاي‌مان بوديم و خريداران بابت فضاي پرت و راهروها در خانه‌سازي پول هم پرداخت كرده‌اند.
اين كارشناس بازار مسكن در خاتمه‌ گفت: عدم تجميع بافت‌هاي فرسوده منجر به چنين ساختاري در بازار مسكن شده است. اين در حالي است كه بايد پيش‌تر اين اتفاق مي‌افتاد تا با تجميع بافت‌هاي فرسوده طراحان امكان مانور بيشتري در ساخت مسكن پيدا مي‌كردند. خلاصه آمارهاي مربوط به برخي اقلام منتخب در بهار سال ١٤٠١ از اين قرار است: