همزمان با كاهش تورم نهاده‌هاي ساختماني
در تابستان صورت گرفت
شديدترين ركود ساخت و ساز
از ابتداي سال
مركز آمار ايران گزارش شاخص و متوسط قيمت نهاده‌هاي ساختماني شهر تهران در تابستان امسال را منتشر كرده است. بر اساس اين گزارش شاخص قيمت نهاده‌هاي ساختمان‌هاي مسكوني شهر تهران به عدد ۱۴۹۱.۸ رسيده است. بنابراين در تابستان امسال تورم سالانه قيمت نهاده‌هاي ساختماني در تهران 36.7 درصد بوده كه نسبت به تورم سالانه 44.8 درصدي در فصل بهار ۸.۱ درصد كاهش داشته است. در اين فصل در بين گروه‌هاي اجرايي بيشترين تورم مربوط به گروه اجرايي «شيشه» با ۸۵.۲ درصد و كمترين تورم با ۱۸ درصد متعلق به گروه «آهن‌آلات، ميلگرد، پروفيل درب و پنجره و نرده» بوده است. تورم نقطه‌به‌نقطه قيمت نهاده‌هاي ساختماني در تهران در تابستان امسال نيز به 29.3 درصد رسيده كه در مقايسه با تورم نقطه‌اي ۴۳.۴ درصدي در بهار، ۱۴.۱ درصد كاهش داشته است. در اين فصل در بين گروه‌هاي اجرايي، بيشترين تورم نقطه‌به‌نقطه مربوط به گروه اجرايي «شيشه» با ۸۳.۳ درصد، و كمترين تورم نقطه‌اي مربوط به گروه اجرايي «آهن‌آلات، ميلگرد، پروفيل درب و پنجره و نرده» با ۰.۴ درصد كاهش تورم بوده است. همچنين تورم فصلي اين بخش نيز معادل ۳.۴- درصد بوده است كه در مقايسه با تورم ۲۶.۳ درصدي بهار، ۲۹.۷ درصد كاهش داشته است. در اين فصل در بين گروه‌هاي اجرايي، بيشترين تورم فصلي مربوط به گروه اجرايي « نقاشي ساختمان» با ۹.۹ درصد بوده و اين در حالي است كه گروه اجرايي «سيمان، بتن، شن و ماسه» با ۱۵.۴ درصد كاهش، با بيشترين كاهش تورم فصلي نسبت با ساير گروه‌ها مواجه شده است. ساخت يك واحد مسكوني بين 6 ماه تا 9 ماه به طول مي‌انجامد و با توجه به روند تورم تابستان، به نظر مي‌رسد كه براي نگاهي به شرايط ايجاد شده در بخش ساخت و ساز بايد به قيمت نهاده‌هاي ساختماني در بهار توجه بيشتري داشت. بهار امسال تورم مصالح ساختماني در مقايسه با فصل مشابه سال گذشته ۴۳.۴ درصد اعلام شد. بيشترين ميزان رشد نيز به گروه سيمان، بتن، شن و ماسه با ۵۵.۸درصد مربوط بود. تورم مصالح در مقايسه با فصل قبل يعني زمستان ۱۴۰۰ نيز معادل ۷.۹ درصد رشد كرد. اثر رشد قيمت نهاده‌هاي ساختماني به شكل ايجاد شكاف قيمتي بين واحدهاي نوساز و واحدهاي با عمر بناي سه سال به بالا بروز كرده است. بررسي‌ها نشان مي‌دهد قيمت واحدهاي كليدنخورده كه در سال جاري تكميل شده به مراتب بيش از آپارتمان‌هايي است كه تا قبل از سال ۱۳۹۸ وارد بازار مسكن شده‌اند. به عبارت ديگر، تورم مصالح ساختماني، شكاف قيمت آپارتمانهاي نوساز و قديمي‌ساز را تشديد كرده و به همين لحاظ تعداد معاملات خانه‌هاي نوساز به پايين‌ترين حد خود رسيده و نسبت به هشت سال قبل ۵۰ درصد كاهش يافته است. بازار مصالح ساختماني معمولا با مقدار اندكي تفاوت از تورم نقطه به نقطه پيروي مي‌كند. مهرماه سال جاري نرخ تورم نقطه به نقطه ۴۸.۶ درصد بود. اگر قيمت نهاده‌هاي ساختماني نيز به همين ترتيب دچار رشد شده باشد، قيمت ساخت نيز افزايش مي‌يابد. اين در حالي است كه تورم سالانه بازار مسكن شهر تهران ۳۸ درصد اعلام شده است. با توجه به ركود حاكم بر بازار مسكن در حال حاضر قيمت مسكن دچار عقب‌ماندگي در مقايسه با تورم عمومي شده است. هم‌اكنون مي‌توان با قيمت‌هايي به مراتب پايين‌تر از نرخ ساخت، آپارتمان‌هايي با عمر بناي بالاي سه سال خريداري كرد. اين در حالي است كه سهم فروش آپارتمانهاي نوساز از معاملات به پايين‌ترين ميزان در هشت سال گذشته رسيده است. مهرماه امسال واحدهاي با عمر بناي كمتر از پنج سال ۲۸.۶ درصد از كل معاملات مسكن شهر تهران را به خود اختصاص دادند كه كاهش ۱۴ درصدي را در مقايسه با مهرماه ۱۴۰۰ نشان مي‌دهد. سهم آپارتمان هاي كمتر از پنج سال سن در شرايطي به ۲۸.۶ درصد رسيده كه سال ۱۳۹۳ اين واحدها ۵۸ درصد از قراردادهاي خريد و فروش را به خود اختصاص مي‌دادند. در واقع معاملات آپارتمانهاي نوساز در مقايسه با هشت سال قبل ۵۰ درصد كاهش يافته است. رشد سنگين قيمت آپارتمانهاي نوساز و ايجاد ركود در اين بخش منجر به كاهش ساخت و ساز شده است. آمار و ارقام بهار امسال از افت ۴۸ درصدي ساخت و ساز در تهران نسبت به سال گذشته حكايت دارد. در كل كشور نيز توليد مسكن حدود ۱۳ درصد در مقايسه با سال قبل كاهش نشان مي‌دهد. همزمان با نزول توليد مسكن، معاملات واحدهاي نوساز نيز كاهش يافته كه عوامل مختلفي از جمله جهش قيمت مسكن و ركود معاملات در اين مساله اثرگذار است.در بهار ۱۴۰۱ براي تعداد ۵۹۴۵ واحد مسكوني در شهر تهران پروانه صادر شده كه ۴۸.۴ درصد نسبت به فصل قبل و ۴۶.۱ درصد نسبت به فصل مشابه سال قبل كاهش نشان مي‌دهد. بهار امسال در كل نقاط شهري كشور نيز تعداد ۹۰ هزار و ۲۹۰ واحد مسكوني در پروانه‌هاي صادر شده براي احداث ساختمان پيش‌بيني شده كه در مقايسه با زمستان و بهار سال گذشته به ترتيب ۲۱.۸ و ۱۲.۷ درصد كاهش نشان مي‌دهد.
شديدترين ركود ساخت و ساز از ابتداي سال
اطلاعاتي كه چندي پيش از شاخص مديران خريد (PMI) براي مهرماه منتشر شد نيز نشان از ركودي گسترده و همه‌شمول در بخش ساخت‌وساز دارد. به‌طوري كه بدون در نظر گرفتن ماه‌هاي فروردين كه تمام صنايع نيمه تعطيل هستند، پايين‌ترين شامخ مسكن در مهر ماه رخ داده و به عبارتي گسترده‌ترين ركود ملكي شكل گرفته است. كارشناسان دلايل مختلفي را براي افت ساخت و ساز، همزمان با يكي از بزرگ‌ترين پروژه‌هاي دولتي مسكن عنوان مي‌كنند كه از جمله آن مي‌توان به تورم مصالح ساختماني، ركود معاملات ملكي ناشي از جهش قيمت مسكن، كاهش توان خريد متقاضيان و انتظار براي تزريق واحدهاي جديد دولتي به بازار مسكن اشاره كرد. اتاق تعاون كه مسووليت استخراج شاخص مديران خريد را دارد براي به دست آوردن عدد شامخ، دست به يك نظرسنجي از فعالان بخش مسكن ميزند و از شركت‌كنندگان ۱۲ سوال پرسيده مي‌شود كه پاسخ آنها كاهش، افزايش يا بدون تغيير است. حال براي كمي كردن اين شاخص كيفي، به جاي پاسخ‌هاي فوق عدد گذاشته مي‌شود. به اين صورت كه اگر توليد كاهش يافته باشد، عدد صفر در نظر گرفته مي‌شود و اگر افزايشي باشد عدد ۱۰۰، عدم تغيير هم عدد ۵۰ مي‌گيرد. به اين ترتيب هنگامي كه شامخ كمتر از ۵۰ مي‌شود نشان مي‌دهد كه ميزان فعاليت‌هاي ساختماني مانند توليد و ارايه خدمات، نسبت به ماه گذشته كاهش داشته است. بر اساس آنچه اتاق تعاون شامخ ساختماني در مهر ماه ارايه كرده، شامخ «ميزان فعاليت‌هاي انجام شده» در شهريور ماه عدد 42.69 بوده كه در مهر ماه به 37.09 رسيده است. يا در دو شامخ « ميزان سفارشات جديد» اين عدد به 31.7 و «ميزان فروش كالا » به 32.8 رسيده. اين در حالي است كه در شهريور ماه عدد اين دو شامخ به ترتيب 42.82 و 41.01 بود. نشانه‌هايي از تعميق ركود در ساخت و ساز ملك.
تداوم رشد ماهيانه قيمت مسكن
اينها در حالي است كه روند كاهش نرخ رشد ماهيانه قيمت در بازار مسكن شهر تهران كه از تيرماه امسال آغاز شده بود، بر اساس گزارش دو متولي ارايه آمار، ادامه پيدا كرده است. طبق اعلام بانك مركزي ميانگين قيمت هر متر خانه در تهران در اين ماه به ۴۳.۷ ميليون تومان در هر متر مربع رسيد كه در مقايسه با ماه قبل ۱.۲ درصد و نسبت به ماه مشابه قبل ۳۸.۲ درصد رشد نشان مي‌دهد. همچنين مركز آمار متوسط وزني قيمت هر متر آپارتمان در تهران را ۴۶.۴ ميليون و متوسط حسابي آن را ۴۴.۳ ميليون تومان اعلام كرد. تعداد معاملات نيز بر اساس گزارش بانك مركزي ۵.۴ هزار فقره بود كه نسبت به ماه قبل و ماه مشابه در سال قبل به‌ترتيب ۱۰.۲ و يك درصد كاهش يافته است.