تشديد ارقام نجومي براي اجاره‌بها

گروه اقتصادي

گزارش تازه بانك مركزي از روند تحولات بازار مسكن پايتخت در آبان ماه امسال حاوي نكات جالب توجهي است. نخست اينكه معاملات مسكن پس از يك دوره ركود شديد، كم‌كم به رونق نزديك مي‌شود. در آبان ماه امسال، حدود ۸ هزار واحد مسكوني در تهران معامله شده . اين عدد هنوز در سطوح ركودي قرار دارد، اما در مقايسه با مهرماه حدودا ۵۰ درصد تعداد معاملات رشد كرده‌اند.

مي‌توان در نگاه اول، رشد تعداد معاملات را به تشديد نااطميناني‌ها و نوسان‌هاي قيمتي در ديگر بازارهاي دارايي نظير ارز يا خودرو يا سكه و طلا نسبت داد. اما بايد دانست كه همزمان با اين تحولات، متوسط قيمت يك مترمربع زيربناي مسكوني فقط در طول يك ماه نزديك به 7 درصد جهش داشته است. اين به معناي افزايش 3 ميليون توماني قيمت يك مترمربع زيربناي مسكوني در طول يك ماهه مهر ماه تا آبان ماه امسال است. اين در حالي است كه متوسط قيمت مسكن در مهر ماه نسبت به پايان تابستان تغييري نداشت. جهش 3 ميليون توماني قيمت يك مترمربع زيربناي مسكوني فقط در طول يك ماه نشان مي‌دهد كه انتظارات تورمي به بازار مسكن سرايت كرده و همزمان با التهاب بازارهاي موازي، بخش مسكن نيز از فضاي تورم عمومي كشور جا نمانده است. 
 اين را هم بايد گفت كه متوسط قيمت يك مترمربع مسكن در شهر تهران طي آبان ماه به حدود 47 ميليون تومان رسيده است. 46 درصد رشد نسبت به آبان سال گذشته كه در نوع خود يك ركورد بالا محسوب مي‌شود.
به نظر مي‌رسد بخش اصلي تاثيرات مخرب تورم مسكن در اين يك ماه، به زودي خود را در بازار اجاره‌بها نشان خواهد داد. بخش اجاره‌بهاي مسكن همواره تابعي از قيمت كلي يك ملك بوده است. معمولا در بازار ملك براي محاسبه اجاره يك واحد مسكوني، قيمت كل آن تقسيم بر عددي مانند 6 يا 4 مي‌شود. يك‌ششم يا يك‌چهارم قيمت ملك به عنوان عدد رهن كامل ملك در نظر گرفته مي‌شود. اگر مستاجر اين عدد را نداشته باشد با فرمول خاصي، ميزان رهن به اجاره تبديل مي‌شود.
بالا رفتن قيمت ملك در آبان ماه كه نشانه‌هايي از ورود پول و نقدينگي سرگردان به بازار مسكن را به همراه دارد، مي‌تواند در ادامه سال به رشد شديد قيمت اجاره‌بها بينجامد. آن هم در زماني كه خبري از شدت گرفتن عرضه در بازار مسكن نيست و وعده ساخت سالانه يك ميليون واحد مسكوني نيز بر زمين مانده و گزارش مستندي درباره آن منتشر نشده است. 

مسكن از ركود خارج شده است
بيت‌الله ستاريان، كارشناس بازار مسكن در واكنش به جهش 3 ميليون توماني قيمت مسكن در آبان ماه 1401 و رسيدن آن به محدوده 46 ميليون و 700 هزار تومان در هر مترمربع به «اعتماد» گفت: اگر برجام نهايي مي‌شد و گشايش‌هاي اقتصادي در كشور رخ مي‌داد، بازار مسكن هم با رونق تورمي مواجه مي‌شد، اما با توجه به اينكه در اقتصاد هيچ‌گونه گشايشي رخ نداده است در ماه‌هاي ابتدايي سال اين بازار با ركود تورمي مواجه شده بود.
ستاريان با بيان اينكه با رشد معاملات در بازار مسكن شاهد خروج اين بازار از ركود هستيم، خاطرنشان كرد: بازار مسكن از 6 ماه گذشته در حالت انتظار بود و در دوره ناآرامي‌هاي اخير نيز تا حدودي به ركود فرو رفت. اما در آبان ماه از حالت ركودي خارج شد.

توليد مسكن نمره مردودي گرفت
او افزود: رشد 3 ميليون توماني قيمت مسكن در يك ماه و عبور آن از 43 ميليون تومان به 46 ميليون و 700 هزار تومان به معني رشد حدود 7 درصدي قيمت‌هاست كه البته رقم كمي هم نيست . در صورتي كه اين موضوع ادامه‌دار باشد و دو ماه پشت سر هم تكرار شود، مي‌توان گفت يك فاجعه است؛ چراكه ممكن است قيمت مسكن تا 30 درصد هم بالا برود و دليل اصلي آن هم كمبود مسكن است.
ستاريان خاطرنشان كرد: بارها و بارها در رسانه‌ها اعلام شده كه وضعيت توليد مسكن در كشور بحراني است كه آن هم به دليل ساختار اقتصادي كنوني بخش خصوصي است كه قادر به توليد بيشتر مسكن در كشور نيست و قدرت توليد هم ندارد . به نوعي دست بخش خصوصي بسته است و هيچ ابزار مالي در اختيار بخش خصوصي نيست و توان توليد هم ندارد . بخش خصوصي به جاي انبوه‌سازي به سمت خرده‌سازي رفته است و با توجه به سرمايه اندكي كه در دست دارد شايد بتواند در نهايت 10 تا 20 واحد مسكوني بسازد.

افول توليدكنندگان انبوه در كشور
اين كارشناس بازار مسكن با بيان اينكه ابزارهاي مالي در كشور جوابگوي بازار ساخت و ساز نيست، گفت: با وجود اين ابزارهاي مالي محدود گروه‌هاي سازنده در كشور قادر به رشد نيستند و به غول‌هاي سازنده هم تبديل نخواهند شد و ديگر توليدكننده انبوه در كشور نداريم. اين كارشناس مسكن با بيان اينكه بازار مسكن همچنان در حالت انتظار به سر مي‌برد، گفت: در گزارش بانك مركزي هم اعلام شده كه معاملات آپارتمان‌هاي مسكوني در آبان ماه نسبت به ماه قبل 47.8 و نسبت به ماه مشابه سال قبل 9.6 درصد افزايش داشته است و اين موضوع روي افزايش قيمت مسكن هم تاثيرگذار بوده و اين رشد در قيمت و معاملات براي ماه‌هاي آتي هم قابل پيش‌بيني است.
ستاريان در ادامه پيش‌بيني كرد: تا ده سال آينده در صورتي كه افزايش در معاملات، افزايش در سرمايه‌گذاري‌ها و افزايش در قيمت و توليدات (در صورت وعده‌هاي دولت) صورت پذيرد، اين بازار رونق مي‌گيرد ضمن آنكه با رشد سه آيتم توليدات، معاملات و سرمايه‌گذاري‌ها قيمت مسكن افت هم خواهد كرد.

رشد قيمت مسكن 
بر بازار اجاره اثرگذار است
اين كارشناس بازار مسكن در پاسخ به اين پرسش كه رشد 6.8 درصدي قيمت مسكن در آبان ماه، چه تاثيري بر بازار اجاره‌بها خواهد داشت، تصريح كرد: قطعا زماني كه با افزايش قيمت مسكن روبه‌رو مي‌شويم، پارامترهاي متصل به آن نيز رشد مي‌كند و بر آنها نيز اثرگذار است . در بازار اجاره‌بها كه تناسبي از قيمت ملك است تغييراتي ايجاد خواهد شد و با روند رو به بالاي قيمت ملك شاهد رشد اجاره‌بها خواهيم بود.
ستاريان در ادامه تصريح كرد: پيش‌بيني مي‌شود تا پايان سال ضمن افزايش قيمت‌ها معاملات نيز با رشد همراه باشد. هر چند دولت قول‌هايي در رابطه با ساخت واحدهاي مسكوني داده است، اما اساسا دولت نبايد وعده ساخت و ساز بدهد و تنها وظيفه وزارت راه و شهرسازي هموار ساختن مسير براي توليد مسكن در كشور و ساماندهي و تامين زمين شهري است.
او با انتقاد از وعده‌هاي دولت براي ساخت يك ميليون واحد مسكوني در سال افزود: تا زماني كه اقتصاد كشور توسعه پيدا نكرده و ابزارهاي مالي جديدي معرفي نشده است چگونه مي‌توان قول‌هاي وزارت راه و شهرسازي را در زمينه ساخت مسكن باور كرد؟ ضمن آنكه دولت توليدكننده مسكن نيست و بخش خصوصي بايد وعده دولت در ساخت يك ميليون مسكن در سال را اجرايي كند، در همه دنيا بيش از 90 درصد توليدات در اختيار بخش خصوصي است و در هيچ كشوري دولت در ساخت و ساز دخالت نمي‌كند و دولت‌ها همواره سياستگذار قوانين و تسهيل‌گر امور هستند.