ندا جعفري
مقايسه تورم اجاره با تورم كل در سال 1402، از حركت تندتر اجاره نسبت به تورم در برخي ماه‌ها حكايت دارد. در واقع جز در برخي ماه‌هاي ابتدايي سال، در 6 ماه از سال كه غالبا ماه‌هاي نيمه دوم سال است، تورم اجاره از تورم عمومي ماهانه پيشي گرفته است. مقايسه تورم اجاره 1402 با تورم اجاره 1401 نشان مي‌دهد، مستاجران امسال سال سخت‌تري را نسبت به سال گذشته سپري كرده‌اند. مهرداد بذرپاش، وزير راه و شهرسازي در سفري كه اخيرا به استان سمنان داشته درباره موضوع افزايش قيمت‌ها در بازار اجاره‌بها اعلام كرده در انتظار قانون ساماندهي بازار اجاره مسكن است كه در مجلس مصوب شده و هم‌اكنون نيز مراحل تاييد در شوراي نگهبان و مجمع تشخيص مصلحت نظام را مي‌گذراند. او با اشاره به اينكه اين قانون در صورت تصويب مي‌تواند كمك بسياري به كنترل بازار مسكن و اجاره‌بها كند، گفته است اين مصوبه يكي از كمك‌كننده‌هاي ما براي تعيين سقف اجاره سنواتي خواهد بود. وزير راه و شهرسازي با اشاره به استفاده از سامانه‌هاي مختلف در امر مسكن گفته است: سامانه خودنويس به موجر و مستاجر اجازه مي‌دهد به صورت رايگان و بدون نياز به مراجعه به غير، ملك خود را اجاره بدهند و كد رهگيري دريافت كنند و در صورت بروز اختلاف بين موجر و مستاجر شوراي حل اختلاف اين كد رهگيري را مي‌پذيرد.
بي‌قانوني و رهاشدگي بازار اجاره قيمت‌ها را بالا برد
مجيد گودرزي، كارشناس اقتصاد مسكن در خصوص سرعت افزايش نرخ اجاره نسبت به نرخ تورم در سال 1402 به «اعتماد» گفت: علت اصلي اين مساله بي‌قانوني و رهاشدگي بازار اجاره‌بهاست كه متاسفانه باعث افزايش نرخ اجاره‌بهاي مسكن آن هم به صورت افسارگسيخته شده است.گودرزي در مورد قانون ساماندهي بازار مسكن و اجاره‌بها ادامه داد: اين موضوع قدم خوبي است، اما اميدواريم شبيه نمايش قانون ماليات بر خانه‌هاي خالي و خانه‌هاي لوكس نباشد كه باعث چالشي بزرگ براي مردم شد و تنها بهانه‌اي براي افزايش لجام‌گسيخته قيمت‌ها در بازار.
مستاجران هيچ جايگاهي در محاكم قضايي ندارند
اين كارشناس بازار مسكن افزود: از سوي ديگر در طول 100 سال گذشته حتي يك بند قانوني هم براي ساماندهي بازار مسكن نداشته‌ايم و اين بازار هميشه رها شده بود و با آوارگي برخي مستاجران روبه‌رو شديم، اين در حالي است كه در هيچ جاي دنيا اين رويه مرسوم نيست كه صاحبخانه‌ها حكمي صادر و خودشان هم اجرا كنند، اما در ايران اين مساله باعث آوارگي مستاجران شده است. او با اشاره به ضعف شديد قانون براي مستاجران در كشور گفت: هنوز صاحبخانه‌ها اين قدرت را در ايران دارند كه به جاي قاضي و دادگاه براي مستاجران حكم صادر كنند و متاسفانه مستاجران هيچ جايگاهي در محاكم قضايي ما ندارند و حتي اگر صاحبخانه‌اي 1000 درصد هم اجاره‌بها ملكش را اضافه كند، مستاجر نمي‌تواند به هيچ دادگاهي شكايت كند.
كمبودهاي بخش ساخت و ساز مسكن عمدي و غيرواقعي است
گودرزي در پاسخ به اين پرسش كه آيا عرضه بيشتر مسكن باعث كاهش نرخ اجاره‌بها خواهد شد، افزود: در حقيقت كمبودي در بخش مسكن در كشور وجود ندارد و تعداد زيادي از خانه‌ها همچنان خالي هستند و حتي با قانون ماليات بر خانه‌هاي خالي هم نتوانستند عرضه مسكن را بيشتر كنند و از سال 1352 به بعد همواره با اين مساله روبه‌رو بوده‌ايم كه برخي مالكان تمايلي به اجاره املاك‌شان نداشته‌اند. اين كارشناس بازار مسكن تصريح كرد: بيشترين چالشي كه وجود دارد در بخش قانونگذاري است و از سوي ديگر هم كمبودهاي بخش ساخت و ساز مسكن عمدي و غيرواقعي است و اينكه ظرفيت‌ها در بخش مسكن فوق‌العاده بالاست و كمتر كشوري ظرفيت‌هايي به بزرگي ايران در بخش مسكن دارد منتها عمده چالش ما بحث مديريت بازار و خلأ قانونگذاري در اين بازار است.
كاهش دلال‌بازي‌ها با سامانه خودنويس
گودرزي در مورد راه‌اندازي سامانه خودنويس و كم كردن دست واسطه‌ها در بازار مسكن ادامه داد: اين سامانه بسيار مفيد است و به نوعي دخالت‌هاي مشاوران املاك را كم و از اخلال در اين بازار جلوگيري مي‌كند و اين سامانه باعث مي‌شود تا حدود زيادي دلال‌بازي‌ها در اين بازار محدود شود. او با بيان اينكه دولت در بخش اجاره‌نشيني پايگاهي با داده‌ها و اطلاعات قوي ندارد، خاطرنشان كرد: در صورتي كه قوانيني وضع شود تا قراردادها در سامانه خودنويس يا در سامانه اسكان و املاك ثبت شود، دولت مي‌تواند ساماندهي بهتري در بازار مسكن داشته باشد.
خوداظهاري‌ها به دليل عدم اطلاعات دقيق دولت است
گودرزي با بيان اينكه خوداظهاري خانه‌هاي خالي به دليل عدم اطلاعات دقيق دولت از اين مساله بود، افزود: يكي از دلايلي كه دولت تاكنون قادر به اجراي قانون بر خانه‌هاي خالي نبوده، نداشتن اطلاعات از تعداد اين خانه‌ها در كشور است. او گفت: متاسفانه نمي‌توان پيش‌بيني درستي از بازار اجاره‌بها در سال آينده داشت و آن هم به دليل رهاشدگي اين بازار است. اين در حالي است كه در كشوري مانند آلمان رهن خانه به اندازه 3 ماه اجاره‌بها ملك است. اين در حالي است كه در ايران هيچ‌گونه حد و حساب و سقفي براي اين موضوع وجود ندارد و در بسياري از مناطق صد درصد درآمد افراد هم كفاف اجاره ملك را نمي‌دهد كه ويراني خانواده‌ها را به دنبال دارد و با تبعات سنگين اجتماعي همراه است.
گودرزي تصريح كرد: هر چند اميدي به مجلس آينده در حوزه مسكن نداريم و تمامي كارشناسان مسكن حذف شده‌اند و كمتر نماينده‌اي هم دغدغه حوزه مسكن را دارد، اما اميدواريم نمايندگاني هم در مجلس باشند كه در حوزه قانونگذاري و برطرف كردن ضعف اين حوزه اقداماتي را انجام بدهند.
نرخ ارز روي اجاره‌بها اثرگذار است
عباس اكبرپور، كارشناس بازار مسكن در مورد پيشي گرفتن نرخ اجاره‌بها از نرخ تورم به «اعتماد» گفت: در صورتي كه نرخ تورم اعلامي در محدوده 40 درصد باشد قاعدتا نرخ اجاره‌بها بيشتر از اين نرخ شده كه علت اصلي آن هم افزايش نرخ ارز در بازار است به گونه‌اي كه نرخ يورو به 67 هزار تومان هم رسيده و در دو هفته اخير با رشد 25 درصدي مواجه شده كه همين مساله بر همه اقلام و از جمله اجاره‌بها تاثيرگذار بوده است. اين كارشناس بازار مسكن در ادامه افزود: اگر افزايش نرخ اجاره‌بها بيشتر از تورم هم باشد باز هم در اين اقتصاد بيمار مالكان هم بهره چنداني از اين نرخ نمي‌برند، اما اينكه آيا مستاجران هم براي تمديد اجاره‌بها از اين نرخ تبعيت مي‌كنند يا نه، مهم است.
با اجراي قانون ساماندهي بازار مسكن قيمت‌ها چه تغييري مي‌كند؟
اكبرپور گفت: قاعدتا مالكان براي اينكه نخواهند براي جابهجايي مستاجران هزينه بيشتري كنند، سعي مي‌كنند با همان مستاجران قبلي خود و با درصد كمتري از افزايش قيمت موافقت كنند تا هزينه تعميرات بر اثر جابهجايي و معاملات ملكي كمتري داشته باشند. او در مورد قانون ساماندهي بازار مسكن تصريح كرد: هر آنچه دولت در آن دخالت كند به جاي اينكه كار بهتر شود، بدتر مي‌شود و علت اينكه تعداد واحدهايي كه براي اجاره هست يا كم است يا اينكه موجود است اما مالكان اجاره نمي‌دهند كه به اين علت است كه هيچ‌گاه بررسي علمي در اين مورد صورت نگرفته است.