روايت متناقض مركز آمار و بانك مركزي
از تحولات مسكن در مهر ماه
خيمه ركود تورمي بر بازار مسكن
گروه اقتصادي
روز گذشته بانك مركزي و مركز آمار به‌طور همزمان گزارشي از وضعيت معاملات مسكن در مناطق 22گانه پايتخت طي مهرماه سال جاري ارايه دادند. با اينكه هر دو گزارش براساس داده‌هاي خام جداگانه‌اي بررسي و نتيجه‌گيري شده و در مواردي با يكديگر تناقض دارند؛ اما يك چيز در اين دو گزارش مشترك است: ميزان معاملات انجام‌شده در حوزه مسكن پايتخت كاهش يافته است.
مركز آمار در گزارش خود عنوان كرده كه تعداد معاملات در شهريورماه امسال 5هزار و 159 بوده و در مهر ماه اين عدد به 4 هزار و 830 كاهش يافته است. بانك مركزي نيز مي‌گويد تعداد آپارتمان‌هاي مسكوني معامله‌شده تهران در مهرماه به 5.4 هزار واحد رسيده كه نسبت به شهريورماه بيش از 10 درصد كاهش پيدا كرده است.
در گزارش حاضر ابتدا نگاهي مي‌‌اندازيم به داده‌هاي ارايه‌شده توسط بانك مركزي كه برگرفته از آمارهاي خام سامانه ثبت معاملات املاك و مستغلات كشور است و توسط اداره بررسي‌ها و سياست‌هاي اقتصادي بانك مركزي تهيه و منتشر شده است.
عقب‌نشيني خريداران در دوره رشد قيمت
بانك مركزي مي‌گويد همزمان با كاهش معاملات مسكن در تهران كه به نوعي عقب‌نشيني معامله‌گران از بازار محسوب مي‌شود؛ قيمت‌ها رشد كرده است. به عبارت ديگر، نوعي «ركود تورمي» در بازار مسكن پايتخت طي مهر ماه رخ داده است.
در حالي كه معاملات مسكن تهران در مهرماه بيش از ۱۰درصد نسبت به شهريور افت كرده قيمت هر متر مربع آپارتمان مسكوني در تهران طي همين بازه زماني ۱٫۲درصد رشد كرده است. بانك مركزي مي‌گويد ميانگين قيمت مسكن در شهر تهران طي مهرماه به ۴۳ميليون و ۷۲۰هزار تومان رسيده كه نشان از رشد ۱٫۲درصدي نسبت به شهريورماه دارد. در شهريورماه ميانگين قيمت مسكن روي عدد ۴۲ميليون و ۲۲۰هزار تومان قرار داشت.
واحدهاي نوساز و بدون خريدار
آن‌گونه كه بانك مركزي از توزيع تعداد واحدهاي مسكوني معامله‌شده در شهر تهران به تفكيك عمر بنا در مهرماه امسال روايت كرده، از مجموع ۵۴۱۶واحد مسكوني معامله‌شده در مهرماه، واحدهاي تا ۵سال ساخت با سهم ۲۸/۶درصد بيشترين سهم را به خود اختصاص داده‌اند. با اين وجود سهم مذكور در مقايسه با مهرماه سال قبل حدود ۴/۴واحد درصد كاهش يافته و در مقابل به سهم واحدهاي با عمر بالا در گروه‌هاي «۱۱ تا ۱۵» و «بيش از ۲۰» سال ساخت افزوده شده است. بر همين اساس مناطق ۵، ۱۰ و ۲بيشترين معاملات انجام‌شده مهرماه در تهران را به خود اختصاص داده‌اند.
تورمي كه بالاتر مي‌رود
در مهرماه پر ركود معاملات مسكن، قيمت‌ها هم رشد كرده‌اند. گزارش بانك مركزي حاكي از آن است كه در مهرماه، متوسط قيمت يك متر مربع زيربناي واحد مسكوني معامله‌شده از طريق بنگاه‌هاي معاملات ملكي شهر تهران43 ميليون و 720 هزار تومان بوده كه نسبت به ماه قبل 1.2 درصد و مهر ماه سال گذشته، 38.2 درصد رشد كرده است.
نكته ديگر اينكه در ميان مناطق ۲۲گانه شهرداري تهران، بيشترين متوسط قيمت يك متر مربع زيربناي مسكوني معامله‌شده معادل ۸۸ميليون و ۳۰۰هزار تومان به منطقه يك و كمترين آن با ۲۱ميليون و ۳۰۰هزار تومان به منطقه ۱۸ تعلق داشته است.
در عين حال، توزيع فراواني تعداد واحدهاي مسكوني معامله‌شده شهر تهران در مهرماه امسال نشان مي‌دهد كه به لحاظ مساحت، واحدهاي مسكوني با سطح زيربناي كمتر از ۸۰متر مربع، سهمي معادل ۵۶/۸ درصد از معاملات انجام‌شده را به خود اختصاص دادند. همچنين ۵۶/۱ درصد واحدهاي مسكوني با قيمتي كمتر از متوسط قيمت هر متر مربع واحد مسكوني در اين ماه معامله‌شده و ۵۰/۳ درصد از معاملات نيز به واحدهاي مسكوني با ارزش هر واحد كمتر از ۳ميليارد تومان اختصاص داشته است.
جهش ۴۰ درصدي اجاره‌بها
قيمت اجاره يك واحد مسكوني، تابع مستقيمي از قيمت يك ملك است. هر قدر كه قيمت يك واحد مسكوني بالاتر برود؛ محاسبه قيمت اجاره اين واحد نيز بالاتر از قبل خواهد بود. اما به نظر مي‌رسد كه در بازار اجاره وضعيت از اين هم حادتر بوده و در حالي كه قيمت ملك در يك ماه در سطح بيش از دو درصدي است؛ در بازار اجاره‌بها قيمت‌ها در يك ماه 40 درصد رشد كرده‌اند! براساس گزارش بانك مركزي بررسي شاخص كرايه مسكن اجاري در شهر تهران و كل مناطق شهري در مهرماه نشان‌دهنده رشد بوده است. به اين ترتيب كرايه مسكن در شهر تهران معادل ۴۰/۹ و در كل مناطق شهري معادل ۴۶/۸ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل افزايش داشته است. لازم به توضيح است رشد ماهانه شاخص مزبور در مهرماه در شهر تهران و كل مناطق شهري يكسان و معادل ۷درصد بوده است.
گزارش مركز آمار با استفاده از روش هدانيك
اما گزارش مركز آمار با ارقام متفاوت از آن چيزي كه بانك مركزي روايت كرده؛ همراه است. مركز آمار عنوان كرده كه شاخص قيمت آپارتمان‌هاي مسكوني شهر تهران با استفاده از اطلاعات ثبتي سامانه املاك و مستغلات كشور و به روش «هدانيك» محاسبه شده است. جهت محاسبه درصد تغييرات قيمت واحدهاي مسكوني؛ شاخص قيمت نسبت به متوسط قيمت، تغييرات قيمت‌ها را بهتر نشان مي‌دهد زيرا مشخصات و كيفيت واحدهاي فروش رفته در دوره‌هاي مختلف در محاسبه متوسط قيمت قابل شناسايي نيستند. به عنوان مثال، تعداد واحدهاي فروش‌رفته نوساز در يك دوره امكان دارد بسيار بيشتر از دوره قبل باشد كه در اين حالت متوسط قيمت دو دوره متوالي با يكديگر قابل مقايسه نخواهند بود. مركز آمار معتقد است شاخص قيمت محاسبه‌شده به روش هدانيك اين مشكل را برطرف مي‌كند و اثر تغييرات كيفيت در طول دوره‌هاي مختلف را از بين مي‌برد، بنابراين با وجود اينكه متوسط قيمت آپارتمان‌هاي مسكوني نسبت به شاخص قيمت براي عامه جامعه ملموس‌تر است با اين حال به دليل حذف تغييرات كيفيت در محاسبه شاخص قيمت به روش هدانيك؛ تغييرات قيمت در اين روش بسيار دقيق‌تر از تغييرات قيمت در روش متوسط قيمت است. در اين گزارش در كنار شاخص قيمت، متوسط قيمت آپارتمان‌هاي مسكوني شهر تهران نيز آورده شده است. پيشنهاد مي‌شود براي آگاهي از درصد تغييرات قيمت آپارتمان‌هاي مسكوني، از شاخص قيمت و براي آگاهي از سطح قيمت‌ها از ميانگين قيمت استفاده شود.
مركز آمار: تورم پايين آمده
مركز آمار بر خلاف بانك مركزي عنوان كرده كه در مهر ماه امسال شاخص قيمت آپارتمان‌هاي مسكوني شهر تهران به عدد١٥٩,٥ رسيده كه نسبت به ماه قبل ٠.١ درصد كاهش داشته است. به گفته اين مركز، در مهرماه امسال تورم ماهانه قيمت آپارتمان‌هاي مسكوني شهر تهران ٠,١- درصد بوده است. تورم ماهانه مهر ماه در مقايسه با شهريور، ٣.٤ واحد درصد كاهش داشته است. مركز آمار مي‌گويد تورم در مقياس نقطه‌اي (مهر ماه امسال نسبت به مهرماه سال گذشته) نيز كاهش يافته است. به گفته اين مركز، در مهرماه امسال تورم نقطه به نقطه قيمت آپارتمان‌هاي مسكوني شهر تهران به عدد ٤٤,٧ درصد رسيده است. تورم نقطه به نقطه اين ماه در مقايسه با ماه قبل يك واحد درصد كاهش داشته است. اما در عين حال، مركز آمار اعلام كرده كه نرخ تورم متوسط (12 ماه منتهي به مهر ماه امسال) در مهرماه رشد كرده است. به روايت مركز آمار، نرخ تورم سالانه مهر ماه امسال آپارتمان‌هاي مسكوني شهر تهران به عدد ٣٢,٤ درصد رسيده كه نسبت به شهريور ماه، ٢.١ واحد درصد افزايش داشته است.