ندا جعفري
تازه‌ترين آمار ارائه شده از تحولات شاخص قيمت مصرف‌كننده نشان مي‌دهد كه تورم نرخ اجاره‌بهاي مسكن در بهمن‌ماه امسال به ۴۱ درصد رسيده و ركورد ۱۳سال اخير خود را شكسته است. به عبارتي، ۶ ميليون خانواده مستاجر ايراني در سال جاري متحمل فشار زيادي از بابت كرايه خانه شده‌اند و به ناچار از ديگر هزينه‌هاي زندگي خود كاسته‌اند.
تورم ماهيانه اجاره‌بهاي مسكن در بهمن امسال نسبت به ماه گذشته ۲.۶ درصد رشد داشته است. اين در حالي است كه در خود دي‌ماه، شاهد تورم ۲.۹ درصدي بوديم. با اين حساب، سرعت رشد تورمي از دي تا بهمن نزولي بوده و مي‌توان در نگاه اول آن را مثبت ارزيابي كرد اما بررسي‌هاي دقيق‌تر نشان مي‌دهد كه اين كاهش شاخص تورم، هرگز به معني بهتر شدن وضعيت مستاجران در بازه زماني نيست.
معمولا تورم اجاره مسكن در ۲ماه پاياني سال كاهش پيدا مي‌كند و اين افت تورم يك روال فصلي دارد. اصولا به همين دليل است كه بيشتر مستاجران علاقه دارند در پايان سال جابه‌جا شوند تا بتوانند خانه‌هايي با مبلغ اجاره‌بهاي منطقي‌تر پيدا كنند.
بر اساس آمارهاي رسمي و گزارش‌هاي منتشرشده، نرخ اجارهبها در ايران در سال‌هاي اخير به‌طور متوسط بين ۳۰ تا ۴۰ درصد افزايش يافته است. اين رقم در برخي مناطق شهري، به‌ويژه كلانشهرهايي مانند تهران، مشهد و اصفهان، حتي بالاتر نيز گزارش شده است. اين افزايش چشمگير در حالي رخ داده است كه درآمد خانوارها به‌طور متناسب رشد نكرده و شكاف بين درآمد و هزينه‌هاي مسكن روزبه‌روز بيشتر شده است.
عوامل موثر بر تورم اجاره مسكن
تورم عمومي در ايران كه در سال‌هاي اخير حتي به بيش از ۴۰درصد هم رسيده بود، به‌طور مستقيم بر بازار مسكن تأثير گذاشته است. افزايش هزينه‌هاي ساخت‌وساز، مصالح ساختماني و دستمزد كارگران باعث شده است كه مالكان مجبور به افزايش اجارهبها شوند. يكي از دلايل اصلي افزايش اجارهبها، كمبود عرضه مسكن است. ساخت‌وسازهاي جديد نتوانسته‌اند پاسخگوي تقاضاي فزاينده براي مسكن باشند، اين كمبود به‌ويژه در كلانشهرها محسوس‌تر است. برخي از مالكان و سرمايه‌گذاران با هدف كسب سود بيشتر، اقدام به افزايش بي‌رويه اجارهبها مي‌كنند. اين رفتار سودجويانه باعث تشديد تورم در بخش اجاره شده است. قوانين موجود در زمينه ساماندهي بازار مسكن، مانند قانون ساماندهي بازار اجاره، به درستي اجرا نمي‌شوند و دولت نتوانسته است به‌طور موثر بر بازار مسكن نظارت كند و از حقوق مستاجران حمايت كند.
پيامدهاي تورم اجاره مسكن
افزايش اجارهبها باعث شده كه بسياري از خانواده‌ها بخش قابل توجهي از درآمد خود را صرف پرداخت اجاره كنند. اين مساله توان مالي آنها براي تأمين ساير نيازهاي اساسي مانند غذا، بهداشت و آموزش را كاهش داده است. با افزايش اجارهبها، بسياري از خانواده‌ها توانايي زندگي در مناطق شهري را از دست داده‌اند و به سمت حاشيه‌نشيني و سكونت در مناطق محروم سوق داده مي‌شوند. وقتي بخش بزرگي از درآمد خانوارها صرف اجاره مي‌شود، قدرت خريد آنها براي ساير كالاها و خدمات كاهش مي‌يابد. اين مساله مي‌تواند به ركود در ساير بخش‌هاي اقتصادي منجر شود، تورم اجاره مسكن و ناتواني دولت در كنترل آن، باعث افزايش نارضايتي اجتماعي شده است و بسياري از مستاجران احساس مي‌كنند كه از سوي دولت و نهادهاي مسوول حمايت نمي‌شوند. كارشناسان بخش مسكن بر اين باورند؛ كه تورم اجاره مسكن در ايران يك مساله چندبعدي است كه ريشه در عوامل اقتصادي، اجتماعي و قانوني دارد. براي حل اين مشكل، نيازمند همكاري و اقدامات هماهنگ بين دولت، مجلس و نهادهاي مرتبط هستيم كه تنها با اجراي سياست‌هاي موثر و حمايت از مستاجران مي‌توانيم شاهد بهبود شرايط بازار مسكن و كاهش فشار بر خانوارها باشيم. قوانين موجود در زمينه ساماندهي بازار مسكن، مانند قانون ساماندهي بازار اجاره، بايد به‌طور جدي اجرا شوند و دولت بايد با نظارت دقيق بر بازار اجاره، از افزايش بي‌رويه قيمت‌ها جلوگيري كند. ارايه بسته‌هاي حمايتي موثر، مانند كمك‌هاي مالي مستقيم به مستاجران كم‌درآمد، مي‌تواند به كاهش فشار اقتصادي بر آنها كمك كند. ايجاد سيستم‌هاي شفاف قيمت‌گذاري، مشابه آنچه در بخش حمل‌ونقل با اپليكيشن‌هايي مانند اسنپ انجام شده است، مي‌تواند به كاهش اختلافات بين مالكان و مستاجران كمك كند. دولت بايد با كنترل مرزها و جلوگيري از ورود غيرقانوني اتباع خارجي، فشار تقاضا در بازار مسكن را كاهش بدهد.
تورم نقطه‌‌‌اي اجارهبها در دي ماه
37.9 درصد اعلام شد
بررسي‌‌‌ها حاكي از آن است كه تورم عمومي تبديل به پيشران اصلي بازار اجارهبها شده است و درواقع موجرها بر اساس تورم عمومي يعني هزينه‌هاي معمول زندگي خود، رشد نرخ اجارهبها را تنظيم مي‌كنند. اگرچه در طول سال 1403 از نرخ تورم اجارهبها در كشور كاسته شده است اما همچنان ميزان تورم در اين بخش به اندازه‌اي بالاست كه كيفيت زندگي مستاجران را به‌شدت تحت‌تاثير قرار داده به‌‌‌نحوي كه بخش قابل‌توجهي از مستاجران در كشور با فقر مسكن مواجه هستند و براي تامين هزينه سرپناه مجبور به آن مي‌شوند كه از ساير هزينه‌هاي معمول زندگي بكاهند.
در حالي تورم نقطه‌‌‌اي اجارهبها در دي‌ماه 37.9 درصد اعلام شد كه بر اساس آمار مركز آمار ايران، بخش مسكن در يك سال منتهي به مردادماه سال جاري تورم ۴۱.۴ درصدي را تجربه كرد، اين در حالي است كه در نيمه ابتدايي دهه90، متوسط اين نرخ تورم در كشور حدود 14درصد بود.
بازار اجاره به وضعيت بدون كنترل رسيده است
مجيد گودرزي، كارشناس بازار مسكن درخصوص رشد تورم اجارهبها مسكن به «اعتماد» گفت: بر اساس بندهاي ۷ و ۸ قانون ساماندهي بازار مسكن، دولت موظف است در صورت رسيدن تورم به بالاي ۳۰ درصد، وارد عمل شده و قيمت‌گذاري را مديريت كند. اما در عمل شاهد آن هستيم كه دولت هيچ اقدام موثري در اين زمينه انجام نداده است و اين بي‌عملي باعث شده است كه مستاجران به حال خود رها شوند و بازار اجاره به حالتي بدون كنترل تبديل شود.
او ادامه داد: يكي ديگر از عوامل موثر در افزايش اجارهبها، ورود غيرقانوني اتباع بيگانه به كشور است كه اين مساله باعث افزايش تقاضا در بازار مسكن شده و فشار بيشتري بر مستاجران وارد كرده است در نتيجه، بسياري از خانواده‌ها با چالش‌هاي جدي در تأمين مسكن مواجه شده‌اند. اين كارشناس بازار مسكن در ادامه افزود: وديعه، كه به عنوان يك وجه ضمانت در نظر گرفته مي‌شود، خود به يك معضل بزرگ تبديل شده است. با توجه به تورم دو رقمي در كشور، هر سال بخش بزرگي از ارزش وديعه كاهش مي‌يابد و اين مساله مستاجران را با مشكلات بيشتري مواجه مي‌كند. علاوه بر اين، برخي مالكان از وديعه به عنوان ابزاري براي افزايش اجارهبها استفاده مي‌كنند، كه اين موضوع وضعيت را پيچيده‌تر مي‌كند.
عرف‌هاي غلط در بازار مسكن
گودرزي خاطرنشان كرد: در بازار مسكن ايران، برخي عرف‌هاي غلط رايج شده‌اند كه به ضرر مستاجران تمام مي‌شوند. براي مثال، ثابت ماندن وديعه در حالي كه قيمت ملك به‌طور مداوم افزايش مي‌يابد، يكي از اين عرف‌هاي نادرست است. اين مساله نيازمند اصلاح و قانونگذاري دقيق‌تر است تا حقوق هر دو‌طرف، يعني مالك و مستاجر، به‌طور عادلانه حفظ شود. او ادامه داد: براي حل اين مشكلات، نياز به يك سيستم قيمت‌گذاري شفاف و عادلانه داريم. به عنوان مثال، در بخش حمل‌ونقل، اپليكيشن‌هايي مانند اسنپ و تپسي توانسته‌اند با تعيين نرخ‌هاي شفاف، بسياري از اختلافات بين راننده و مسافر را كاهش بدهند. در بخش مسكن نيز نياز به چنين ابزارهايي احساس مي‌شود تا قيمت‌گذاري از دست هر دو طرف خارج شده و به صورت عادلانه انجام شود. گودرزي تصريح كرد: وضعيت فعلي بازار مسكن و اجارهبها در ايران نيازمند توجه جدي و اقدامات عملي است. دولت بايد به وظايف قانوني خود در قبال ساماندهي بازار مسكن عمل كند و قوانيني تصويب شود كه حقوق مالكان و مستاجران را به‌طور متوازن حفظ كند. همچنين، ايجاد سيستم‌هاي شفاف قيمت‌گذاري و برچيدن عرف‌هاي غلط مي‌تواند به بهبود اين وضعيت كمك كند. او افزود: در نهايت، اميدواريم با همكاري دولت، مجلس و ساير نهادهاي مرتبط، بتوانيم شاهد بهبود شرايط بازار مسكن و كاهش فشار بر مستاجران باشيم و دولت بايد با تسهيل فرآيند ساخت‌وساز و حمايت از پروژه‌هاي مسكن اجتماعي، عرضه مسكن را افزايش دهد. اين اقدام مي‌تواند به كاهش فشار تقاضا و تعديل قيمت‌ها كمك كند.
رونمایی از بسته حمایتی مستاجران طی سه هفته آینده
فرزانه صادق، وزیر راه و شهرسازی گفت: اگرچه مسائل از بعد نظارتی مطرح شد اما درباره چگونگی پشتیبانی‌های بعدی و همچنین نحوه پیشبرد اقدامات دو طرفه با تعامل بین دولت و مجلس از جایگاه نظارتی کمیسیون اصل نود بحث و گفت و گو شد و در ادامه گزارش‌هایی در مورد اینکه دولت و وزارت راه چه برنامه‌ای در مورد انواع ساخت و ساز مسکن، تسهیل دسترسی مردم به مسکن و اراضی دارند نیز از سوی وزارتخانه ارائه شد. وی ادامه داد: پس از مطرح شدن سوالاتی از سوی اعضای کمیسیون اصل نود در موضوعات نقاط حادثه‌خیز، سامانه سپهتن و سامانه املاک و اسکان، پاسخ‌هایی ارائه شد که در نهایت مقرر شد که گزارش‌های تفصیلی اقدامات 6 ماه گذشته و برنامه‌های پیش رو در خصوص وضعیت دوربین‌ها و برگزاری جلسات برای کاهش تلفات جاده‌ای به تفصیل در اختیار کمیسیون اصل نود قرار گیرد. عضو کابینه دولت چهاردهم اضافه کرد: با توجه به کار کارشناسی که در کمیسیون اصل نود انجام شده مقرر شد تا این گزارش‌ها نیز در اختیار وزارتخانه قرار بگیرد تا بتوان با کمک مجلس بتوانیم اقدامات وسیعی را در این راستا انجام بدهیم. صادق از رونمایی از بسته حمایتی مستاجران طی سه هفته آینده خبر داد و گفت: امیدواریم بتوانیم این موضوع را در اولین جلسه شورای عالی مسکن مصوب کنیم. وی در مورد نقاط حادثه‌خیز نیز بیان کرد: امیدواریم ظرف سه ماه ابتدایی سال آینده بتوانیم بخشی اعظمی از نقاط حادثه‌خیز را مرتفع کنیم، همچنین اقداماتی نیز برای تجهیز ناوگان حمل و نقل ریلی در دستور کار است که نتیجه آن متعاقبا اعلام می‌شود.