ندا جعفري
بالاخره پس از 8 ماه انتظار مركز آمار ايران شاخص و متوسط قيمت آپارتمان‌هاي مسكوني شهر تهران در شهريور ماه 1402 را منتشر كرد، آن‌گونه كه مركز آمار اعلام كرده قيمت مسكن در پايتخت به متوسط 77.4 ميليون تومان براي هر مترمربع رسيده است كه 1.7درصد نسبت به ماه‌هاي گذشته كاهش داشته، به استناد گزارش مركز آمار شاخص قيمت مسكن براي هر مترمربع در شهريور ماه 1402 نسبت به مدت مشابه سال گذشته 75.2درصد افزايش يافته است. تعداد كل معاملات ثبت شده در سامانه املاك و مستغلات 3008 واحد مسكوني بوده كه تاريخ انجام 784 مورد آن مربوط به شهريور 1402 نيست. بدين ترتيب تعداد معاملات شهريور ماه نسبت به مرداد ماه سال گذشته 11.2درصد كاهش را تجربه كرده است. براساس اين گزارش درصد تغيير ميانگين اعداد شاخص قيمت در يكساله منتهي به ماه جاري نسبت به شاخص دوره مشابه سال قبل رشد 83.9درصدي قيمت مسكن را نشان مي‌دهد. بر اين اساس منطقه يك تهران با متوسط قيمت 157 ميليون و 950 هزار تومان بيشترين قيمت در تهران را به خود اختصاص داده و منطقه 18 با متوسط وزني قيمت 41 ميليون و 500 هزار تومان كمترين قيمت را در بين مناطق 22گانه تهران به خود اختصاص داده است.
اما سوالي كه مطرح مي‌شود، اين است كه چرا با وجود آنكه ميزان تورم در يك‌سال گذشته افت داشته قيمت مسكن در اين مدت افزايشي بوده و اصولا چه راهكاري در شرايط فعلي براي خانه‌دار كردن مردم وجود دارد؟
چرا بازار مسكن همچنان در رخوت به‌سر مي‌برد؟
عباس اكبرپور، كارشناس حوزه مسكن در مورد انتشار شاخص و متوسط قيمت شهريور ماه 1402 آپارتمان‌هاي مسكوني شهر تهران از سوي مركز آمار ايران پس از 8 ماه توقف انتشار آماري به «اعتماد» گفت: هر چند متوسط قيمت مسكن در شهر تهران بين 70 تا80 ميليون تومان برآورد شده، اما در مناطق خوب تهران قيمت‌ها به 350 تا 400 ميليون تومان در هر مترمربع هم رسيده است.نكته اصلي اينجاست كه خريد و فروش چنداني در بازار مسكن صورت نمي‌گيرد و اين بازار همچنان در رخوت به‌سر مي‌برد و به نظر مي‌رسد مردم نقدينگي كافي براي خريد ملك دراختيارشان نيست. اين كارشناس بازار مسكن با اشاره به شرايط به وجود آمده در بازار اجاره ملك نيز گفت: برخلاف گذشته كه مردم بيشتر به دنبال رهن كامل مسكن بودند امروز بيشتر به دنبال پرداخت اجاره با ميزان رهن پايين‌تري هستند كه نشان‌دهنده تورم بالا در جامعه و پايين آمدن قدرت خريد مردم است.
دارندگان مسكن چند دسته هستند؟
اكبرپور ادامه داد: دارندگان مسكن به دو دسته تقسيم مي‌شوند؛ افرادي كه تنها يك يا دو ملك دارند كه اين افراد معمولا طبقه متوسط جامعه را تشكيل مي‌دهند يا بازنشستگاني كه اغلب جرات ريسك كردن هم ندارند و از بازار عرضه و تقاضاي مسكن هم خارج مي‌شوند و به دليل هزينه‌هاي روزمره توان آنكه ملك خود را تبديل به احسن كنند هم ندارند و دسته دوم افرادي هستند كه در كار ساخت و ساز مسكن هستند كه اين افراد با توجه به داشتن سرمايه ملك خود را نگه مي‌دارند تا در زمان مناسب‌تري اين ملك را بفروشند.
تغييرات قيمتي از سال 1394 تاكنون چگونه بوده است؟
اين كارشناس بازار مسكن تصريح كرد: آنچه براي زمان ساخت و ساز مسكن در پروانه ساخت ملك ذكر شده دو سال است كه البته در نرم‌هاي جهاني حدود 3 تا 6 ماه زمان نياز است و افراد سرمايه‌گذار در كشورهاي ديگر پس از ساخت ملك خود را مي‌فروشند تا اين چرخه ادامه پيدا كند، اما در ايران به دليل اقتصاد بيماري كه دارد اين امر صورت نمي‌گيرد و سرمايه‌گذاران در ايران پس از ساخت ملك چندين سال اين ملك را نگه مي‌دارند تا با قيمتي بسيار بالاتر آن را بفروشند.
اكبرپور با اشاره به نرخ دلار ادامه داد: قيمت دلار هم نسبت به 6 ماه گذشته چندان تغييري نداشته و همچنان در محدوده 50 هزار تومان باقي مانده است كه معمولا در اين زمان سرمايه‌گذاران ساختمان‌هاي خود را نگه مي‌دارند يا آن را اجاره مي‌دهند تا در يك زمان بهتر بفروشند.
او گفت: در سال 1394 قيمت دلار در محدوده 3200 تومان بود كه امروز به 52 هزار تومان رسيده و
17 برابر رشد كرده است كه قاعدتا همه كالاها و ازجمله مسكن كه كالايي سرمايه‌اي است نيز با رشد قيمت مواجه شده و هر زمان كه ارزش پول ملي افت مي‌كند قيمت‌ها هم بالا مي‌رود.
اغلب پروژه‌هاي دولتي بدون تحقيق انجام مي‌شوند
اكبرپور با اشاره به ساخت و سازهاي دولتي افزود: فرآيند ساخت و سازهاي دولتي محكوم به شكست است كه در دولت‌هاي چپ‌گراي شوروي و اروپاي شرقي هم شاهد اين موضوع بوديم، اما اين امر راهكار چاره‌سازي براي بازار مسكن ايران نيست، زماني كه دولت‌ها به دنبال سياستي براي حمايت از اقشار ضعيف جامعه هستند بايد روش درستي هم براي آن درنظر بگيرند كه اين موضوع هم تنها از طريق مطالعه جامع ميداني از سوي اساتيد دانشگاهي شدني است.
او افزود: متاسفانه پروژه‌هايي كه دولت براي انبوه‌سازي درنظر گرفته اغلب بدون تحقيق و بررسي بوده و هر دولتي هم كه بر سر كار آمده به سرعت پروژه‌ها را كليد زده آن‌هم بدون پايه علمي و تا زماني كه اين امر به صورت اصولي پيش نرود مشكلات اين حوزه هم باقي خواهد ماند. مهدي سلطان‌محمدي، كارشناس بازار مسكن با اشاره به آمارهاي منتشر شده درخصوص شاخص‌هاي قيمت مسكن در تهران ازسوي مركز آمار ايران به «اعتماد» گفت: آخرين آماري كه مركز آمار ايران از شاخص‌هاي قيمت مسكن اعلام كرده مربوط به بهمن ماه سال 1401 مي‌شود و پس از آن به مدت 8 ماه انتشار آمار بخش مسكن متوقف شد و از همان زمان تاكنون هم قيمت‌ها افزايشي شدند.
اين كارشناس حوزه مسكن با بيان اينكه شاخص قيمت‌ها در بهمن ماه 1401 در محدوده 213.5 بود كه در شهريور ماه 1402 اين شاخص به 279.9 رسيده است، گفت: نسبت به بهمن ماه يعني آخرين ماهي كه گزارش مسكن از سوي مركز آمار منتشر شده بود، نرخ مسكن حدود 30 درصد رشد داشته، اما نسبت به شهريور ماه سال 1401 اين افزايش قيمت حدود 80درصد برآورد مي‌شود.
قيمت مسكن بيش از تورم رشد كرده است
سلطان‌محمدي در پاسخ به اين پرسش كه چه راهكاري جز پرداخت وام مسكن براي خانه‌دار كردن مردم وجود دارد، گفت: اين موضوع راه‌حل كوتاه‌مدتي ندارد و نيازمند يك سياست بلندمدت است، اما تنها راه افزايش درآمد مردم است، براي اينكه بتوان نرخ مسكن را كنترل كرد بايد ميزان عرضه را هم بالا برد و براي اينكه توان مالي مردم بالا برود بايد اقتصاد كشور رشد داشته باشد و درآمد سرانه و توليد ملي افزايش يابد كه لازمه آن نيز رشد سرمايه‌گذاري‌هاست تا توان مالي خانواده‌ها براي خريد مسكن افزايش پيدا كند البته نه براي يك‌سال بلكه اين سياست بايد براي يك دوره طولاني پياده شود تا مردم بتوانند طي اين سال‌ها پس‌انداز كافي براي خريد مسكن داشته باشند.
اين كارشناس بازار مسكن خاطرنشان كرد: البته طي سال‌هاي گذشته شاهد آن بوديم كه قيمت مسكن بيش از تورم رشد داشته كه علت اصلي آن همين شرايط ويژه‌اي است كه در كشور به دليل افزايش تحريم‌ها حاكم شده و باعث رشد شديد تورم در اين سال‌ها شده است كه اين افزايش سرسام‌آور قيمت‌ها بسياري از خانوارها را به سمت سرمايه‌گذاري در حوزه ملك كشاند و تقاضا در اين حوزه را بالا برد تا جايي كه افزايش قيمت مسكن بيش از رشد تورم در كشور شد.
ساخت مسكن نيازمند زمين بيشتري است
او گفت: ضمن آنكه طي سال‌هاي گذشته توليد مسكن نيز افت كرد و در نتيجه ميزان عرضه هم كاهش پيدا كرد و همين مساله قيمت ملك در كشور را بالا برد و براي اينكه بتوان ميزان عرضه ملك را افزايش داد بايد زمين بيشتري براي اين منظور درنظر گرفته شود كه عمده اين زمين‌ها هم دراختيار بخش‌هاي دولتي و نهادها و ارگان‌هاست و تنها در صورتي كه ميزان عرضه زمين در شهرهاي جديد افزايش پيدا كند اين موضوع باعث كاهش قيمت ملك خواهد شد.
اين كارشناس بازار مسكن با بيان اينكه طي 10 سال گذشته درآمد مردم رشد چنداني نداشته است، گفت: از سال 1391 به بعد درآمد مردم به دليل تورم‌هاي بالا آسيب جدي ديد هر چند در سال‌هاي اخير سطح درآمدي مردم در حال ترميم است، اما هنوز هم ميزان درآمدها به اندازه‌اي كه بايد باشد، نشده است.
ضرورت گسترش ارتباطات جهاني
سلطان‌محمدي با اشاره به تحريم‌هاي موجود در كشور افزود: اگر تحريم‌ها برداشته مي‌شد، ميزان درآمدها حدود 50 درصد در سال رشد مي‌كرد كه در طول 10 سال اين ميزان رشد اوضاع اقتصادي خانوارها را بهبود مي‌بخشيد.
او با اشاره به بهبود فضاي كسب وكار در جامعه ادامه داد: تا زماني كه ارتباطات جهاني گسترش نيابد فضاي كسب و كار داخلي هم به همين شكل باقي خواهد ماند و در صورتي كه بخش‌هاي ديگر اقتصادي فعال شود و ميزان تورم افت كند مردم ترجيح خواهند داد به جاي سرمايه‌گذاري در حوزه مسكن سرمايه‌هاي خود را به سمت بخش‌هاي ديگر اقتصادي سرازير كنند.