چگونه ساخت مسكن باعث ركود اقتصادي جهان شد؟!

در سال 2000 ميلادي دولت وقت ايالات متحده به رياست جورج بوش سياست افزايش مالكيت مسكن را از طريق وام‌هاي پرريسك دنبال مي‌كرد كه در بعد غيركارشناسانه شعار زيبايي چون «هر امريكايي يك مسكن» را پيگيري مي‌كرد.
بر اساس اين سياست، مقررات و نظارت بر بازار وام‌دهي كاهش يافت و بانك‌ها و موسسات مالي تشويق شدند تا وام‌هاي بيشتري به خانوارهاي كم‌درآمد بدهند اما نتيجه به‌شدت براي اقتصاد ايالات متحده اسفبار شد چرا كه اين اقشار پس از مدتي توان بازپرداخت وام‌ها را نداشته و در نتيجه سيستم اقتصادي امريكا دچار بحران شد.  اين بحران بر اقتصاد جهاني نيز اثر گذاشت و عملا ميراث دولت بوش براي دولت بعدي امريكا، يك بحران عظيم مالي در سال 2008-2007 شد كه بانك‌ها راهي به جز مصادره مساكن اعطايي نداشته و پيامدهاي اين بحران شامل افزايش نرخ مصادره منازل، افت ارزش دارايي‌هاي مسكوني، بي‌ثباتي بانك‌ها و تأثيرات منفي بر برنامه‌ريزي و توسعه شهري بود. در خصوص اين مساله فيلم‌هاي سينمايي گوناگوني ساخته شده كه در يكي از آنها نشان مي‌دهد كه عملا مسكن از يك كالاي مصرفي به يك كالاي سرمايه‌اي تبديل شده و تا آنجا كه شهروندان به نام فرزندان خردسال خود نيز مسكن ثبت نام كرده و براي دريافت وام اقدام كرده بودند. دليل اصلي ديد سرمايه‌اي به بازار مسكن آن بود كه در پي افزايش عرضه مسكن، تقاضا به سبب وام‌هاي پرريسك به‌شدت افزايش بيشتري يافت و چون قيمت مسكن دچار حباب قيمتي شده بود در جامعه اين تفكر ايجاد شده بود كه مي‌توان از مسكن به عنوان سرمايه‌گذاري استفاده كرد و حاصل آن ناترازي ميان عرضه و تقاضا شد. از طرفي بانك‌ها و موسسات مالي براي كسب سود بيشتر، وام‌هاي پرريسك (با نرخ بهره بالا و شرايط سخت بازپرداخت) را به افرادي ارائه دادند كه اعتبار مالي ضعيفي داشتند. اين افراد، كه اغلب توان بازپرداخت نداشتند، در ابتدا نرخ بهره كمتري مي‌پرداختند اما پس از مدتي نرخ بهره افزايش مي‌يافت و بدهي آنها سنگين و سنگين‌تر مي‌شد. در سال‌هاي 2004 تا 2006 فدرال رزرو براي كنترل تورم، نرخ بهره را افزايش داد. اين اقدام باعث شد نرخ بهره وام‌هاي مسكن نيز بالا برود و بسياري از وام‌گيرندگان توان بازپرداخت وام‌هاي خود را از دست بدهند. با افزايش نرخ بهره و كاهش توان پرداخت وام‌ها، عرضه خانه‌هاي مصادره ‌شده در بازار افزايش يافت. اين امر موجب كاهش قيمت مسكن شد و بسياري از مالكان، خانه‌هاي خود را با قيمتي كمتر از ارزش وامشان به فروش گذاشتند. در نتيجه، بحران شدت گرفت و بخش مسكن دچار ركود شد. در نتيجه اين سياست‌ها كه با هدف حمايت از مسكن اقشار كم درآمد به اجرا در آمده بود، خانه‌هاي متروكه و رها شده افزايش يافت كه در نتيجه آن بحران‌هاي اجتماعي و امنيتي افزايش يافت در كنار آن، دولت و بخش خصوصي با بحران اقتصادي ايجاد شده، توان مالي كمتري براي پروژه‌هاي توسعه شهري، بهبود زيرساخت‌ها و پروژه‌هاي مسكن اجتماعي داشتند. بنابراين، بسياري از پروژه‌هاي مسكوني و شهري متوقف يا كند شدند كه عملا ضربه اصلي را همين اقشار كم درآمد متحمل  شدند. بحران مالي مسكن در امريكا مشخص ساخت كه عدم كنترل بر بازار مالي و سياست‌هاي نادرست وام‌دهي مي‌تواند تأثيرات ويرانگري بر اقتصاد و توسعه شهري داشته باشد. اين بحران باعث شد كه سياستگذاران شهري به سمت مدل‌هاي پايدارتر توسعه مسكن، جلوگيري از حباب‌هاي مالي و حمايت از گروه‌هاي آسيب‌پذير حركت كند اما متاسفانه در ايران نيز بدون برآوردهاي تامين مالي، گاهي دولتي شعار ساخت چهارميليون مسكن مي‌دهد و گاهي دولت ديگر وام‌هاي مسكن را تا 650ميليون تومان افزايش مي‌دهد، گويي كه قرار نيست از تجارب شكست خورده جهاني درسي گرفته شود. به‌طور كلي مي‌توان شباهت تجربه ايالات متحده با مسكن مهر ايران را در چند بخش مشاهده كرد، نخست آنكه در ايران، مسكن مهر به عنوان يك پروژه دولتي، بر پايه تأمين مالي گسترده از طريق خط اعتباري بانك مركزيي عني چاپ پول و افزايش نقدينگي اجرا شد كه اين اقدام مشابه وام‌دهي بدون پشتوانه در امريكا بود كه باعث افزايش تورم و بي‌ثباتي اقتصادي گرديد. در امريكا، پس از اين بحران، بسياري از خانه‌هاي وام‌داران ورشكسته، مصادره و متروكه شد و برخي مناطق شهري دچار كاهش كيفيت زندگي شد و در ايران نيز بسياري از واحدهاي مسكن مهر به دليل ضعف در زيرساخت‌هاي خدماتي (آب، برق، گاز، حمل‌ونقل و اشتغال) با مشكلات جدي مواجه شدند و در برخي از موارد، مناطق مسكن مهر به سكونتگاه‌هاي كم‌كيفيت تبديل شده كه نمونه واضح آن در شهر جديد رامين واقع در استان خوزستان است كه چندي پيش خبر فروش خانه‌ها به زير قيمت توسط شهروندان اين شهر جديد در برخي از خبرگزاري‌ها مخابره شد و در بازديد اخير مديرعامل شهرهاي جديد كشور از اين شهر جديد به صورت علني اظهار داشت كه بيش از چهارهزار مسكن مهر بيش از يك دهه است كه در شهر رامين تكميل نشده حال آنكه عمر مفيد ساختمان در ايران معمولا بين 20تا 30 سال برآورد مي‌شود. در امريكا، بيشترين آسيب بحران مالي متوجه اقشار كم‌درآمد شد كه عمدتا وام‌هاي پرريسك دريافت كرده بودند.در ايران نيز مسكن مهر در ابتدا براي اقشار كم‌درآمد طراحي شد، اما بسياري از واحدهاي آن به دست دلالان و واسطه‌گران افتاد و قيمت مسكن را در بلندمدت افزايش داد، در نتيجه هدف اصلي آن محقق نشد و عملا اين ناترازي اقتصادي ضربه سنگيني بر اقشار كم‌درآمد وارد ساخت به گونه‌اي كه هر مدت مشاهده مي‌شود كه متقاضيان مسكن مهر تجمع‌هاي اعتراضي را بر پايه مطالبات خود در شهرها انجام مي‌دهند. پيشنهادهایی كه مي‌توان به دولت براي تامين مسكن اقشار كم درآمد داد اين است كه نخست مشخص شود كه چه مقدار مسكن متروكه ساخته شده در كشور وجود دارد، در برخي از نقاط ايران، مشخصا تعداد خانوارها از مساكن ساخته شده كمتر است اما به دليل آنكه اين مساكن در محله‌هايي فاقد خدمات ابتدايي هستند لذا به حال خود رها شده‌اند و فاقد متقاضي هستند لذا به جاي هزينه ساخت براي مساكن جديد، به راحتي مي‌توان با انجام فرآيند بازآفريني شهري اين مساكن را با يك مرمت جزیي قابل استفاده و واگذاري كرد. بسياري از واحدهاي مسكن مهر در حاشيه شهرها يا در مناطقي با دسترسي ضعيف به حمل‌ونقل عمومي، مراكز آموزشي، درماني و امكانات رفاهي ساخته شده‌اند. براي افزايش جذابيت اين مناطق و جلوگيري از خالي ماندن واحدها لازم است تا با ايجاد موارد مذكور توام با فضاهاي عمومي و خدماتي مناسب به احياي اين مناطق كمك كرد.
در كنار موارد مذكور دولت بايد الگوهاي ساخت را مبتني بر مصالح بومي هر منطقه و متناسب با جامعه هدف و مصرف‌كننده هماهنگ سازد و از يك الگوي مشابه براي كل كشور استفاده نكند، مثلا ميان واحدهايي كه براي يك خانوار چند نفره در نظر مي‌گيرد يا مساكني كه براي زوج‌هاي جوان در نظر مي‌گيرد يا كارمندان و دانشجوياني كه به عنوان خوابگاه از اين مساكن استفاده مي‌كنند تفاوت بگذارد و الگوهاي ساخت بومي در شمال و جنوب شرق يكسان نباشد. همچنين ايجاد تعاوني‌هاي مسكن و اعطاي زمين به بخش خصوصي براي ساخت مسكن با تسهيلات ويژه نيز مي‌تواند بار مالي اين مساله را از روي دوش دولت كاهش  بدهد .
فعال حوزه مديريت شهري