دربازار مسكن، همه زيان مي‌كنند جز بانك‌ها و دلالان

مجيد گودرزي

همواره بشر به صورت ذاتي به دنبال يك پناهگاه و مامن براي در امان ماندن از حوادث و رخدادهاي طبيعي است، انسان به تنهايي قادر نيست در طبيعت شبيه ساير حيوانات به حيات خود ادامه دهد و موجودي آسيب‌پذير است. از حدود 7 هزار سال پيش تاكنون انسان از غارنشيني به سمت تجمعات در روستاها و پس از آن به سمت شهرها حركت كرد و اتفاقاتي كه در اين مسير افتاد به انسان‌ها نشان داد كه مي‌بايست در بخش مسكن بيشترين وقت و هزينه را صرف كنند تا بتوانند پايگاه محكم‌تري براي خود تهيه كنند. موضوع مسكن و ساخت آن يكي از الزامات زندگي است كه گاهي نياز به مسكن از نياز به درمان هم ضروري‌تر مي‌شود، بنابراين مسكن يكي از ضروري‌ترين نيازهاي بشري است كه در اقتصاد به عنوان نيازي كم كشش محسوب مي‌شود و دولت‌هاي دنيا هم تهيه مسكن براي مردم را جزو وظايف خودشان مي‌دانند، از سوي ديگر مسكن جزو پيوست عملكردي تمامي دولت‌هاست و در جمهوري اسلامي ايران هم بر اساس اصل 31 و اصل 44 تهيه مسكن براي اقشار ضعيف و آسيب‌پذير از وظايف حتمي و قطعي دولت در نظر گرفته شده است كمااينكه در دولت‌هاي گذشته هم تلاش شد تا اين نياز ضروري را تامين كنند و طرح‌هايي مانند مسكن مهر و طرح نهضت ملي مسكن كه به عنوان يكي از طرح‌هاي بزرگ ملي به شمار مي‌رود هم اين روزها در دست اجراست.
در كشورهايي كه داراي اقتصادي آزاد هستند تلاش زيادي شد تا نياز مردم به مسكن را در جامعه حل و فصل كنند، چرا كه اين نياز بيشترين فشار را بر جامعه وارد مي‌كند. از سوي ديگر به خاطر اينكه جايگزيني براي اين نياز وجود ندارد بايد نظارت‌هايي صورت گيرد تا اين نياز منجر به سودجویي و فشار مضاعف بر جامعه نشود. متاسفانه از 116 سال پيش كه از تاسيس اولين مجلس شوراي ملي مي‌گذرد حتي يك بند قانوني هم براي ساماندهي بازار مسكن ارايه نشد اما اخيرا با دستور صريح مقام معظم رهبري حل و فصل موضوع قراردادهاي غيررسمي مطرح شد، هر چند مقاومت‌هايي در مجمع تشخيص مصلحت نظام در مقابل اين دستور صورت گرفت اما اين فرمان يك اتمام حجت و يك فصل‌الخطاب بود كه به لحاظ فقهي و به دليل سوءاستفاده‌هاي كلاني كه انجام مي‌گيرد و پرونده‌هاي عظيم قضايي مي‌بايست تعيين تكليف شود. بنابراين اين فرمان رهبري تا حدود زيادي كارگشا بود.
از سوي ديگر بخش املاك نيز كه به عنوان يكي از بخش‌هاي مهم منابع درآمدي مالياتي مطرح شده و قوانيني كه در اين بخش در قالب قانون ماليات بر خانه‌هاي خالي و قانون ماليات بر خانه‌هاي لوكس به تصويب رسيده تاكنون بيشتر نمايشي بوده‌اند و تمام عايدي دولت از حوزه ماليات بر خانه‌هاي خالي به اندازه يك واحد مسكوني در منطقه 1 هم نبوده است، بنابراين نياز است تا تبصره‌هاي اين مواد حذف شود كه به عنوان سوراخ‌هاي بادكنك عمل مي‌كنند كه مي‌تواند كليه ظرفيت‌ها و حجم اين ماليات را خالي كند و از طرف ديگر هم به دليل كارشناسي ضعيف و نبود الزامات قانوني و ضمانت‌هاي اجرايي اين طرح‌ها بلااستفاده مانده‌اند، بنابراين مي‌بايست در اولين فرصت بر روي بحث قانون كار شود چرا كه در اين حوزه ضعف شديد قانون وجود دارد و بيشتر مشكلات اين بخش ناشي از فقر شديد در قانون است. ضمن آنكه مافياي مسكن در حوزه مالكيت خصوصي به گونه‌اي هولوكاست ساخته‌اند و تلاش دارند تا جايي كه امكان دارد از تصويب قوانين جديد جلوگيري كنند. آنچه مسلم است ظرفيت‌هاي ساخت و ساز در ايران به قدري بزرگ است كه در بخش زمين و ساختمان يكي از كشورهاي پهناور دنيا به شمار مي‌رويم و اگر قرار باشد به هر ايراني يك درصد زميني واگذار كنند به هر ايراني 196 متر زمين مي‌رسد و اين كمبودي كه در بخش زمين وجود دارد تماما عمدي و صوري است و مي‌توان گفت مشكلي به نام زمين وجود ندارد و به هر خانواده ايراني 800 متر زمين مي‌رسد و مي‌بينيم كه سياست‌گذاري‌هاي غلط و فقر شديد قانون و مشكلاتي كه ملاكين در تاريخ ايران داشته‌اند باعث شده با وجود ظرفيت‌هاي عظيمي كه وجود دارد با چالش مسكن روبرو شويم و شاهد آن باشيم كه تبعات اجتماعي مسكن بيشتر از تبعات اقتصادي آن باشد.
متاسفانه تمامي ذي‌نفعان بازار مسكن غير از بانك‌ها و دلالان كه سودهاي كلاني برده‌اند، زيان مي‌دهند و دچار چالش شده‌اند و اين چالش‌ها هم به اين دليل است كه ملاكين ايران هنوز به قوانين توجهي ندارند و با اجراي قانون در بخش مسكن به‌شدت مقابله مي‌كنند و با تمام ظرفيت‌شان تلاش دارند مالياتي بابت مسكن پرداخت نكنند اين در حالي است كه ابزار مالياتي به عنوان بازوي قدرت تنظيم بازار مسكن محسوب مي‌شود كه در تمامي دنيا هم از آن بهره مي‌برند. به عنوان نمونه در سال 1991 در كشور آلمان غربي و شرقي تنها با يك مصوبه دولت آلمان توانست به مدت 32 سال بازار مسكن به عنوان يكي از لنگرگاه‌هاي حياتي اين كشور را سامان دهد و كمترين نوسان را هم داشت.
پيشنهاد روشن ما در خصوص مسكن اين است كه قانون بهاي تمام شده را تصويب كنند كه تاكنون نه نمايندگان مجلس زير بار آن رفته‌اند و نه مافياي مسكن اين اجازه را داده‌اند تا اين بخش به روزرساني شود تا اقتصاد مسكن شكوفا شود. اين روزها هم به دليل رهاشدگي اين حوزه قيمت مسكن به اندازه‌اي رشد كرده كه عملا بازار مسكن قفل شده است و تمامي ذي‌نفعان در حال زيان هستند. از سال 1372 كه ميانگين قيمت هر متر مربع مسكن در شهر تهران 51 هزار و 500 تومان بود تاكنون كه ميانگين قيمتي به بيش از 77 ميليون تومان رسيده است ما شاهد آنيم كه قيمت مسكن بيش از 1434 برابر شده آن هم بدون يك ريال ارزش افزوده و متاسفانه 40 درصد سرمايه‌هاي كشور در اين بخش رسوب شده است و به دليل همين انحراف در سرمايه‌گذاري‌ها و جهش‌هاي قيمتي با بحران ارزش افزوده صفر مواجه شده‌ايم كه اصلي‌ترين علت آن هم جهش‌هاي شديد قيمت مسكن است و طبيعي است تا زماني كه بخش مسكن با چنين جهش‌هايي مواجه شود نه بانك‌ها حاضرند با نرخ 23 درصد وامي بدهند و نه بخش مولد اقتصاد ايران قادر به جذب سرمايه است. در حال حاضر چالش‌هاي اساسي حوزه مسكن در سه بخش خلاصه مي‌شود كه عمده‌ترين آن مباحث قانوني است، پس از آن بحث‌هاي اقتصادي و اجتماعي قرار مي‌گيرد و سومين بخش هم به موضوعات پولي و مالي مربوط مي‌شود.
در حال حاضر دولت به دليل مشخص نبودن ماليات‌ها و قيمت ملك قادر نيست از املاك مالياتي اخذ كند و اخذ ماليات از املاك تبديل به يك معادله چند مجهوله شده است كه يكي از مجهول‌هاي آن بحث مشخص نبودن قيمت املاك است، اين در حالي است كه دولت‌ها در دنيا به نرخ‌گذاري منطقه‌اي اقدام مي‌كنند و بر اساس قيمت عرف منطقه اين ماليات اخذ مي‌شود كه يكي از ابزارهاي مهم بازار مسكن به شمار مي‌رود.
متاسفانه وام‌هايي كه بانك‌ها در ايران پرداخت مي‌كنند به‌شدت نامناسب، ويرانگر و ناجوانمردانه است. در هيچ جاي دنيا نمي‌بينيم كه يك‌چهارم وام مسكن را به عنوان اوراق دريافت كنند و از سه‌چهارم مابقي 23 درصد سود بگيرند و سود كل وام را مطالبه كنند و نه بخشي كه پرداخت شده است و متاسفانه بانك‌ها با دپوي گسترده املاك با پول مردم به مردم ضربه مي‌زنند و تنها در صورتي كه قانون بهاي تمام شده مصوب شود و ضمانت‌هاي اجرايي لازم را داشته باشد قطعا بانك‌ها اينگونه فشار را به مردم نمي‌آورند.
از 5 سال گذشته تاكنون حدود 92 درصد قدرت خريد و ارزش وديعه مستاجران از بين رفته است و بخش مسكن بيشترين نياز به ساماندهي را دارد. در حال حاضر حدود 12 ميليون نفر از جوانان كشور قادر به ازدواج نيستند كه اصلي‌ترين چالش اين افراد پس از اشتغال فقدان مسكن است كه نمي‌توانند با اين ميزان درآمد پس از 100 سال هم صاحب يك ملك شوند و حتي 100 درصد درآمد افراد هم كفاف پرداخت اجاره مسكن را نمي‌دهد و با بحراني بزرگ روبرو هستيم، اين در حالي است كه اين مدت انتظار در دنيا براي خانه‌دار شدن عموما 10 تا 15 سال است.
متاسفانه در ايران شاهد قيمت‌گذاري در كالاهاي غيرضرور هستيم اما براي كالاهاي ضروري هيچگونه نرخ‌گذاري صورت نمي‌گيرد، از سوي ديگر هر چند تورم انتظاري در حال كاهش است اما سوداگران تلاش مي‌كنند با تبليغات اشتباه و فريب اذهان عمومي زيان خودشان را به خريداران بعدي منتقل كنند. مشكل ديگر آمارهایی است كه از سوي بانك مركزي و مركز آمار ايران ارايه مي‌شود كه برخلاف تلاش دولت براي ساماندهي اين بازار اين آمارها باعث بحران‌آفريني هم مي‌شود چرا كه قيمت‌هايي كه در بازار وجود دارد در هيچ بخشي از آمارهاي مركز آمار و بانك مركزي مطرح نمي‌شود و عموما اين آمارها با بازار تفاوت زيادي دارد.
كارشناس حوزه مسكن