نيره خادمي
توان پرداخت اجاره را نداشتند، صاحبخانه سه سال تمديد كرده بود، اما امسال قيمت پيشنهادي‌اش حدود ۶۰ درصد اضافه شده بود و بعد از اينكه خواستند چانه بزنند به آنها گفت: «خالي كنيد مي‌خواهم به اين خانه برگردم.» جمله برايشان آشنا بود، سه سال پيش هم كه صاحبخانه جوابشان كرد، گفته بود: «پسرم قرار است داماد شود.» بعد متوجه شدند كه خانه با قيمت بسيار بالاتري به مشاور املاك سپرده شده است. اين تنها يكي از مشكلات مستاجران است و اگر قيمت جديد را قبول نكنند هم معلوم نيست خانه‌اي ارزان و مناسب پيدا كنند ضمن اينكه هزينه‌هاي باربري و نقل‌مكان هم به هزينه‌هاي آنها اضافه مي‌شود حالا بماند كه برخي صاحبخانه‌ها هم رسيدگي‌هاي لازم جهت بالا بردن كيفيت و امنيت خانه انجام نمي‌دهند و اين موضوع گاهي جان و مال و زندگي مستاجران را مورد آسيب قرار مي‌دهد. به همين دليل هم كارزار مطالبه حمايت از حقوق مستاجران در آخرين روز خرداد امسال توسط هانيه بني‌هاشمي، دانش‌آموخته مردم‌شناسي و برنامه‌ريزي شهري با خواسته اصلاح قوانين اجاره‌نشيني ، با مشاركت دانشگاهيان، حقوقدانان، تشكل‌هاي مدني، نمايندگان مستاجران و فعالان حوزه مسكن راه‌اندازي شد و عصر روز دوشنبه نيز در كافه كارزار نشستي در اين باره برگزار شد.
او در اين نشست با توضيح انگيزه‌هايش براي راه‌اندازي اين كارزار توضيحاتي را ارايه كرد: «سه سال پيش، زماني كه به خاطر پايان‌نامه‌ام با مستاجران صحبت مي‌كردم، متوجه شدم تجربه‌هاي زيسته آنها تقريبا شبيه به هم است؛ تجربه‌هايي كه شايد در بسياري از جاها ديده و گفته نشده‌اند. موضوع مستاجران بيشتر به صورت اعداد و ارقام مطرح مي‌شود و كمتر از تجربه‌هاي خود آنها صحبت مي‌شود. من اين تجربه‌ها را ثبت كردم، پايان‌نامه تمام شد و بعد به كتاب تبديل شد، اما براي من اين سوال به وجود آمد كه اين تجربه‌هاي تك‌به‌تك را چطور مي‌توانيم به يك صداي جمعي تبديل كنيم؟ چون وقتي تنها هستيم، صدايمان به جايي نمي‌رسد و كسي به آن اهميت نمي‌دهد.هميشه از مستاجران مي‌پرسيدم كه چرا شكايت يا مطالبه نمي‌كنيد؟ مي‌گفتند: «به كي، كجا اعتراض كنيم؟ مگر صداي ما شنيده مي‌شود؟ مگر اصلا اهميت مي‌دهند؟» از روي ترس مي‌گفتند: «اگر اعتراض كنيم حتما زنداني مي‌شويم.» راست هم مي‌گفتند. اگر بخواهيم به‌تنهايي مطالبه كنيم، جواب نمي‌دهد.البته اعتراض با مطالبه فرق دارد. اعتراض ممكن است يك‌دفعه به اوج برسد، شايد در آن خشونت هم باشد، اما بعد فروكش مي‌كند. مطالبه اما نيازمند بررسي، همفكري و گفت‌وگو است و مي‌توانيم از طريق آن به يك نتيجه برسيم و آن را به نهادها و سازمان‌هايي كه مسوول اين كار هستند، منتقل كنيم.» بني‌هاشمي، نويسنده كتاب «ولي خانه من نيست» به همين دليل، به سمت مطالبه‌گري رفت تا با همكاري ديگران كتاب‌ها و پايان‌نامه‌هاي مرتبط را به يك تشكل برسانند.« تشكل را ثبت كرديم، چندين جلسه هم برگزار كرديم آن هم در شرايطي كه اصلي‌ترين شرط مطالبه، شناخت است؛ شناخت مسائلي كه مي‌توانيم آنها را بررسي، جمع‌آوري و دسته‌بندي كنيم و با تحليل و تجزيه آنها بتوانيم از مسوولان و جامعه، حق سكونت باكيفيت را مطالبه كنيم.»
تا لحظه نوشتن اين گزارش حدود ۴ هزار و ۲۰۰ نفر كارزار مطالبه حمايت از حقوق مستاجران را امضا كرده‌اند. نامه‌اي كه براي اين مطالبه خطاب به رييس‌جمهور، رييس مجلس و وزير راه و شهرسازي در سايت كارزار نت منتشر شده، اين‌طور شروع شده است: «مسكن كالا نيست؛ مسكن حق است. امروزه ميليون‌ها خانوار ايراني بخش عمده درآمد خود را صرف تامين سرپناه مي‌كنند و هر سال با خطر افزايش نامحدود اجاره‌بها، عدم تمديد قرارداد، جابه‌جايي اجباري و كاهش امنيت سكونتي مواجهند. بر اساس آمارهاي موجود، حدود ۷ ميليون خانوار ايراني مستاجرند. اين وضعيت صرفا يك مساله اقتصادي نيست، بلكه مستقيما با حق بنيادين انسان به سكونت، تشكيل خانواده، سلامت، آموزش و مشاركت اجتماعي مرتبط است و تداوم آن، بسترهاي اجتماعي و فرهنگي جامعه را با مخاطره مواجه مي‌سازد.»
تاخير در اصلاح قوانين اجاره‌نشيني به مثابه ناديده گرفتن شهروندان
امضاكنندگان اين كارزار، با استناد به اصل ۳۱ قانون اساسي جمهوري اسلامي ايران كه برخورداري از مسكن متناسب با نياز را «حق» هر فرد و خانواده ايراني مي‌داند و دولت را مكلف به فراهم‌سازي زمينه اجراي آن مي‌كند، و با اتكا بر ماده ۷۳ منشور حقوق شهروندي مبني بر حق شهروندان براي بهره‌مندي از مسكن ايمن و متناسب، اصول عدالت اجتماعي و كرامت انساني، خواستار اصلاح اساسي قوانين حاكم بر روابط موجر و مستاجر و استقرار نظام حقوقي عادلانه‌اي در حوزه اجاره‌نشيني به شرح ذيل هستند: «قانون بايد اصل «امنيت سكونتي» را به عنوان يك حق مستقل و بنيادين به رسميت بشناسد. چنانچه مستاجر به تعهدات قراردادي خود عمل كرده باشد، پايان مدت اجاره به تنهايي نبايد موجب زوال حق سكونت وي شود. سالانه بنا به درخواست مستاجر و عدم نياز مالك، از جمله نياز شخصي و واقعي مالك به سكونت، نوسازي اساسي ساختمان، تخريب و بازسازي و فروش ملك، قرارداد به صورت خودكار تمديد شده و مبلغ افزايش بر اساس فرمول ثابت سالانه اضافه شود.» موضوع دوم قطع ارتباط اجاره‌بها با قيمت‌هاي سرمايه‌اي است كه به آن اشاره شده است.«اجاره‌بها نبايد تابع ارزش روز زمين، قيمت فروش ملك، نرخ ارز، قيمت طلا يا ساير شاخص‌هاي سرمايه‌اي باشد. قانون بايد سازوكارهاي لازم براي جلوگيري از تبديل نياز مردم به سرپناه به ابزاري براي كسب سود نامحدود سرمايه‌اي را پيش‌بيني كند.در زمان انعقاد قرارداد، نحوه افزايش اجاره در سال‌هاي بعد بايد به صورت شفاف، عيني و قابل پيش‌بيني تعيين شود و هيچ افزايش يك‌جانبه‌اي خارج از شرايط توافق‌شده يا ضوابط قانوني امكان‌پذير نباشد. هدف از اين حكم، ايجاد ثبات و قابليت برنامه‌ريزي براي خانوارها و جلوگيري از تحميل عسر و حرج ناشي از جهش‌هاي ناگهاني اجاره‌بها و تثبيت اقتصاد خانواده است.» در ادامه اين درخواست اصلاح نظام وديعه و حفظ ارزش اقتصادي آن، اصلاح نظام حق‌الزحمه مشاوران املاك و حمايت از مستاجران در شرايط سخت به عنوان مطالبات ديگر مطرح شده است: «وديعه اجاره نبايد به وام بدون بهره مستاجر به مالك تبديل شود. قانون بايد امكان نگهداري وديعه در حساب‌هاي اماني يا سازوكارهاي مشابه تحت نظارت نظام بانكي را فراهم كند. در اين سازوكار، منافع حاصل از نگهداري يا سرمايه‌گذاري وجوه اماني بايد به نحو عادلانه ميان موجر و مستاجر تقسيم شود.حق‌الزحمه مشاوران املاك در معاملات اجاره نبايد بر اساس درصدي از مبلغ اجاره يا ارزش قرارداد تعيين شود. تعرفه خدمات مشاوران املاك بايد به صورت ثابت يا بر اساس نوع خدمات ارايه‌شده تعيين گردد. اين اصلاح، تعارض منافع را كاهش مي‌دهد، انگيزه افزايش مصنوعي اجاره‌بها را از بين مي‌برد و فعالان بازار را به سمت تسهيل معاملات، افزايش عرضه و ارتقاي كيفيت خدمات سوق مي‌دهد.در مواردي كه مستاجر به دليل بيكاري، بيماري، حوادث غيرمترقبه يا ساير شرايط خارج از اراده خود، موقتا توان پرداخت اجاره را از دست مي‌دهد، تخليه فوري نبايد نخستين راهكار قانوني باشد. ايجاد صندوق‌هاي حمايت از مستاجران، امكان تقسيط بدهي، اعطاي مهلت قانوني و سازوكارهاي جبراني، به عنوان راهكارهاي جايگزين و انسان‌محور مورد توجه قرار گيرد.» اين كارزار در نهايت از دولت، مجلس شوراي اسلامي و وزارت راه و شهرسازي خواستار شده است كه اصلاح قوانين اجاره‌نشيني را با مشاركت دانشگاهيان، حقوقدانان، تشكل‌هاي مدني، نمايندگان مستاجران و فعالان حوزه مسكن، در اولويت برنامه‌هاي كشور قرار دهند و هرگونه تاخير در اين امر را به مثابه ناديده گرفتن حقوق ميليون‌ها شهروند تلقي كنند.
تشكلي براي حمايت از حقوق مستاجران
حنانه شهسواري، پژوهشگر اجتماعي كه دبير اين نشست بود هم سخناني را درباره لزوم پرداختن به موضوع مستاجران مطرح كرد. او ابتدا از سه مناسبت جهاني نام برد كه در اين زمينه وجود دارد و از نظر معنايي به يكديگر نزديك هستند: « ۷ اكتبر به عنوان روز جهاني مستاجران توسط اتحاديه بين‌المللي مستاجران و از سال ۱۹۸۶ تعيين شده است. اين سازمان از سال ۱۹۲۶ در حال فعاليت است و اعضايي از ۵۰ كشور مختلف دارد. از سوي ديگر، «روز جهاني اسكان بشر» نيز از طريق سازمان ملل متحد تعيين شده و نخستين دوشنبه ماه اكتبر هر سال به اين روز اختصاص داده مي‌شود. علاوه بر اين، در چند روز آينده، «روز جهاني بي‌خانماني» را داريم كه در دهم اكتبر است. اين سه مناسبت، در يك خط معنايي با يكديگر مرتبط هستند. اكنون با توجه به سياستگذاري‌هايي كه در سه دهه اخير در حوزه مسكن داشته‌ايم، با بحران‌هايي مواجه هستيم كه نمي‌توان صرفا اجاره‌نشيني را مساله دانست. در جهان كشورهايي داريم كه ميزان اجاره‌نشيني در آنها بالاتر از ايران است، اما اين موضوع در آنها به بحران تبديل نشده است. مشكل از جايي شروع مي‌شود كه اجاره‌نشيني در يك كشور به مساله تبديل مي‌شود.امروز در داخل ايران با نرخ بالاي اجاره‌نشيني مواجه هستيم و رفته‌رفته با تورمي كه صورت مي‌گيرد، مسكن به كالاي سرمايه‌اي تبديل مي‌شود و افراد به سمت بي‌خانماني مي‌روند. با وجود همه اين مسائل، در ايران شاهد هيچ تشكل يا اتحاديه‌اي در زمينه حمايت از حقوق مستاجران نبوديم، بنابراين تصميم گرفتيم در اين زمينه تشكلي ايجاد كنيم.»
چشم پوشي از ديگر امكان‌هاي زندگي براي داشتن سقف
مردم و اغلب مستاجران براي حفظ سقفي بالاي سر خود عموما از برخي امكان‌هاي زندگي چشم پوشيده‌اند و حالا اين سوال مطرح است كه آنها براي داشتن سرپناه ناچار شده‌اند از كدام امكان‌هاي زندگي چشم بپوشند و اين چشم‌پوشي در ميان طبقات اجتماعي گوناگون به چه شكلي است؟ اين سوالي است كه محمد مالجو، پژوهشگر اقتصادي و اجتماعي در اين نشست آن را مطرح مي‌كند تا درباره پاسخ آن بر اساس آخرين پژوهش‌هايي كه انجام داده، توضيح دهد. او ابتدا به برخي مطالعات و آمارهاي خود از سال ۹۸ تا ۱۴۰۳ پرداخت.«تمام بحث مبتني بر داده‌هاي طرح درآمد و هزينه خانوار شهري است كه مجري و طراح آن مركز آمار است. هيچ‌يك از آماري كه مطرح مي‌كنم نمي‌تواند منتسب به داده‌هاي مركز آمار باشد، چرا كه گزارش مركز آمار داده‌هاي مستقيم ندارد و من بعد طبقاتي را در اين مجموعه بازسازي كرده‌ام؛ بنابراين اعداد بازسازي‌شده است، نه به نقل از مركز آمار.» او مي‌گويد كه از ميان ۱۵۰۰ قلم مصرفي، كالا و خدمات در سبد خانوار اجاره‌بها سنگين‌ترين قلم مصرفي در خانوارهاي شهري است.
« اگر طبقه سرمايه‌دار، صرف‌نظر از تعاريف مختلف از سرمايه‌دار، سال ۹۸ حدود ۳۱ درصد سبد مصرفي را به اجاره‌بها و ساير هزينه‌هاي مسكوني اختصاص مي‌داد، اين رقم در سال ۱۴۰۳ به ۴۱ درصد رسيده است. در اين پژوهش صاحبمنصبان حكومتي را يك طبقه محسوب كردم و اين رقم براي آنها ۳۰ درصد بود كه در سال ۱۴۰۳ به ۴۱ درصد افزايش يافته بود.» به گفته او هزينه اجاره‌بها در سال ۹۸ براي طبقه متوسط شهري ۲۸ درصد بوده است و در سال ۱۴۰۳ به ۴۰ درصد رسيده است.« اين عدد براي طبقه خرده‌بورژوازي در سال ۹۸ حدود ۲۶ درصد بود و به ۴۰ درصد رسيد. در طبقه كارگر از ۲۴ درصد به ۴۰ درصد و در طبقه تهيدستان شهري از ۳۶ درصد در سال ۹۸ به ۴۸ درصد در سال ۱۴۰۳ رسيد.» مالجو به شكل ديگري از اجاره‌بها مي‌پردازد كه كمتر به چشم مي‌آيد و آن هم اجاره‌بهاي احتسابي است؛ اجاره‌بهاي احتسابي مبلغ اجاره‌اي است كه براي يك ملك به صورت فرضي يا محاسباتي در نظر گرفته مي‌شود، حتي اگر آن ملك واقعا اجاره داده نشده باشد.مثلا اگر فردي يك واحد مسكوني داشته باشد و خودش در آن زندگي كند، براي محاسبات اقتصادي يا آماري ممكن است پرسيده شود: «اگر اين خانه را اجاره مي‌داد، چقدر اجاره مي‌گرفت؟» مبلغ برآوردشده، اجاره‌بهاي احتسابي است.« اجاره‌بهاي احتسابي به اين معناست كه مالكين خانه، اجاره‌اي پرداخت نمي‌كنند، اما اگر خانه‌اي را كه در آن سكونت دارند اجاره مي‌دادند، مي‌توانستند از آن درآمد كسب كنند.» بنابراين، ارزش خدمات مسكني كه مالك از سكونت در خانه خود دريافت مي‌كند، به‌صورت اجاره‌بهاي احتسابي محاسبه مي‌شود و مي‌توان آن را از منظر اقتصادي نوعي هزينه فرصت دانست.«اين رقم در حساب‌هاي اقتصادي و نظام‌هاي آماري بسياري از كشورها در محاسبه ارزش خدمات مسكن لحاظ مي‌شود.» بنابراين، پرسش كليدي اين است كه چه ميزان از فشار اقتصادي خانوارها مربوط به اجاره‌بهاي احتسابي است؟ يعني افرادي كه مستاجر نيستند و اجاره‌اي پرداخت نمي‌كنند، ممكن است در طول 10 سال گذشته با افزايش شديد ارزش مسكن مواجه شده باشند و در نتيجه، به واسطه تورم ارزش خانه‌اي كه در آن سكونت دارند هم افزايش يافته باشد. او درادامه با برآورد در اين باره و تركيب مالك‌نشين و اجاره‌نشين در طبقات مختلف از نتايج سال ۱۴۰۲ مي‌گويد: « در اين سال، ۲۳درصد سرمايه‌داران اجاره‌نشين بودند، با اين توضيح كه اجاره‌نشيني در ميان اين طبقه با طبقات ديگر متفاوت است. همچنين ۲۲ و ۸ دهم درصد طبقه صاحبمنصبان و ۲۲ و ۷ دهم درصد طبقه متوسط، ۲۳ و ۶ دهم درصد طبقه خرده‌بورژوازي، ۲۴ و ۶ دهم درصد طبقه كارگر و ۱۹ و ۴ دهم درصد هم طبقه تهيدستان شهري در اين سال اجاره‌نشين بوده‌اند. البته بايد در توضيح و مقايسه اين عددها، اندازه طبقات در نظر گرفته شود. به عنوان مثال طبقه بورژوازي ۲ درصد جمعيت شهري را در بر مي‌گيرد، طبقه صاحبمنصبان ۱ و ۲ دهم درصد جمعيت، طبقه متوسط ۲۱ و ۹ دهم درصد، طبقه خرده‌بورژوازي 29و6 دهم درصد، طبقه كارگر ۲۹ و ۵ دهم درصد و طبقه تهيدستان شهري ۱۲ و ۵ دهم درصد.» مالجو در ادامه توضيح داد كه ۳۰۰ هزار نفر از اجاره‌نشين‌ها از طبقه سرمايه‌داران و ۱۷۵ هزار نفر طبقه صاحبمنصبان، ۳ ميليون و دويست هزار نفر طبقه متوسط، ۴ ميليون و ۵۰۰ هزار نفر طبقه خرده‌بورژوازي و طبقه كارگر به عنوان بزرگ‌ترين جمع، ۴ ميليون و ۷۰۰ هزار نفر بوده‌اند كه با جمعيت يك ميليون و ششصد هزار نفري طبقه تهيدستان جمعيت اين دو طبقه اخير، شش ميليون و سيصد هزار نفر هستند.«در اين جمع ۱۴ ميليون و ۵۰۰ هزار نفري اجاره‌نشين‌هاي جامعه شهري، ۲درصد طبقه سرمايه‌دار هستند، ۱ و ۲ دهم درصد صاحب‌منصب دولتي، ۲۲ درصد طبقه متوسط، ۳۱درصد خرده‌بورژوازي، ۳۲ درصد طبقه كارگر و ۱۱درصد تهيدستان شهري هستند. جمع دو طبقه كارگر و تهيدستان شهري حدود نصف جمعيت مستاجران را نشان مي‌دهد كه از فرودست‌ترين طبقات اجتماعي هستند.»
اين پژوهشگر اقتصادي و اجتماعي معتقد است كه اين كارزار عمدتا متخلص به طبقات پايين‌دست جامعه است در حالي كه صاحبمنصبان و سرمايه‌داران جمعيت كمتري از اين افراد هستند.«كارزار مستاجران فقط درباره مسكن نيست؛ دريچه‌اي است به ساير قلمروهاي مصرف خانوارها كه ۱۴ و نيم ميليون از جمعيت شهري را تشكيل مي‌دهند، چون افرادي همواره براي حفظ زيرساخت و سقف بالاي سر و سرپناه زندگي، يكسري از امكانات مصرفي در قلمروهاي ديگر را از دست مي‌دهند و اين امري است طبقاتي كه از اين طبقه به طبقه ديگر فرق مي‌كند.» به گفته او در اين ميان حتي طبقات بورژوازي و صاحبمنصبان حكومتي كه جمعيت ۴۷۵ هزار نفري را شامل مي‌شود هم تغذيه‌شان به خاطر افزايش وزن اجاره‌بها براي مسكن، لطمه خورده است منتها با كيفيت و سطوح گوناگون.«علاوه بر اين، آنها در حمل‌ونقل و ارتباطات هم لطمه خورده‌اند. در قلمروهاي ديگر هم ناگزير مصرف كم شده است، ولي بار اصلي تامين هزينه‌هاي مسكن بر سه قلمروي ديگر وارد مي‌شود. در طبقه متوسط هم سهم تغذيه كاهش قابل‌توجهي داشته است و مثل دو طبقه ديگري كه مطرح شد، موضوع بر حمل‌ونقل و ارتباطات آنها هم تاثير گذاشته بود.» اما آن‌طور كه او مي‌گويد اين فاكتورها در طبقات ديگر شدت بيشتري دارد.« اين سه در طبقه خرده‌بورژوازي شدت بيشتري دارد و در طبقه كارگر علاوه بر شدت در اين سه مورد، عبور از روزمرگي هم اضافه شده است. عبور از روزمرگي به معناي آن امكانات مصرفي كه از طريق آن مي‌شود از ملال و روتين روزمره فرار كرد- كه مهم‌ترين قلم آن سفر و همه هزينه‌هاي مرتبط با آن است. همچنين در طبقات تهيدست، به اضافه آنچه ديگران از دست دادند، آموزش، تحصيل، سرگرمي، تحصيلات و خدمات مالي و حقوقي هم از دست مي‌رود ضمن اينكه مركز ثقل عبور از روزمرگي در ميان تهيدستان، دخانيات به معناي استفاده از مخدر و مسكرات است.»
تجربه مستاجران و داده‌هاي مطرح‌شده در اين نشست نشان مي‌دهد كه بحران اجاره فقط مساله افزايش هزينه مسكن نيست و فشار آن به ديگر بخش‌هاي زندگي خانوارها منتقل مي‌شود مثلا براي طبقات فرودست، اين فشار مي‌تواند به كاهش هزينه‌هاي تغذيه، آموزش، درمان، تفريح و ديگر نيازهاي ضروري منجر شود. كارزار حمايت از حقوق مستاجران هم در اين راستا تلاش دارد تجربه‌هاي پراكنده مستاجران را به مطالبه‌اي جمعي براي امنيت سكونتي و اصلاح قوانين تبديل كند؛ مطالبه‌اي كه تحقق آن به اراده نهادهاي تصميم‌گير براي پذيرفتن مسكن به عنوان يك حق، نه صرفا يك كالاي سرمايه‌اي، بستگي دارد.